Arsa Sahibinin İnşaatı Teslim Almama Hakkı

Müteahhit-yüklenici ile arsa sahiplerinin bir yapı üretimi üzerine yaptıkları sözleşme ardından gerçekleşen inşaatların teslim sürecinde, arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim almama hakları bulunmaktadır. Ancak bu hak bazı şartlara bağlıdır.

Yüklenici-müteahhitin sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim edememesi, işi tamamlayamaması arsa sahibine geniş haklar vermektedir. Ancak yapının teslim edilmesi noktasında dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Yapının tesliminden sonra arsa sahibi sadece ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanabilecektir ki bu hükümlerden yararlanılması sıkı şartlara bağlıdır. Diğer bir ifadeyle arsa sahibinin
ifaya yönelik talep hakkı teslimden sonra ayıptan kaynaklanan hakka dönüşmektedir.

Teslimden önceki ve sonraki haklar arasındaki bu farklılık göz önünde bulundurulduğunda, arsa sahibine ayıplı inşaatı teslim almaktan çekinme hakkı tanınmaktadır. Arsa sahibinin müteahhitin ürettiği yapıda bağımsız bölümlerini teslim almaktan çekinmesi, müteahhitin inşa borcunun tamamlanmamasında kaynaklanan hakları devam ettirmesini sağlamaktadır.

Arsa sahibinin bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçınabilmesi için yapının tamamlandığının bildirilmesinden sonra arsa sahibinin inşaatı incelemesi, eserin teslim almaktan kaçınmayı gerektirecek kadar ayıplı olduğunu tespit etmesi ve bu ayıp nedeniyle ifanın gerçekleşmiş sayılamayacağının uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirilmesi gereklidir.

Arsa sahibinin bağımsız bölümleri teslim almaktan çekinme hakkının bulunması,  yükleniciyi borçlu duruma düşürme hakkı vermektedir. Eser henüz teslim edilmediğinden karşı edim borcu tamamlanmış olmayacak, dolayısıyla ayıba karşı tekeffül hükümleri bu aşamada uygulanmayacaktır.

Yüklenici-müteahhit inşaatın tamamlandığını arsa sahibine bildirdiği anda teslim tamamlanmaktadır. Ancak iş sahibi süresi içinde ifayı kabul etmediğini bildirirse teslim gerçeklemez. Arsa sahibi teslim almaktan kaçındığını bildirmezse yüklenicinin yaptığı bildirimle gerçekleşmiş olan teslim hüküm ve sonuçlarını devam ettirir.

Arsa sahibinin eseri teslim almaktan kaçınabilmesi için inşaatın ayıplı olması gereklidir. Ancak inşaattaki bu ayıp, teslimi reddetmeyi gerektirecek ölçüde önemli bir ayıp olmalıdır. Önemsiz ayıpları gerekçe gösterilerek teslim almayı reddetmek TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır. Arsa sahibinin teslimi reddetmesi ayıbın dürüstlük kuralına aykırı olmayacak ölçüde önemli olmasına bağlıdır.  Dolayısıyla tamamlanmış olan binadaki camlardan birinin çatlak olması veya bir musluğun çalışmıyor olması teslimi reddetmek için gerekçe olamaz.
Arsa sahibinin inşaattaki ayıptan dolayı teslimi reddedebilmesinin ikinci koşulu bu ayıbın yükleniciden kaynaklanıyor olmasıdır. Bizzat arsa sahibinden kaynaklanan ayıp nedeniyle teslimin reddedilmesi mümkün değildir.

Arsa sahibinin ifayı reddettiğini uygun süre içerisinde açıklamaması, sessiz kalması da eserin teslim alındığının örtülü olarak kabulüdür. Bu noktada bir kez daha vurgulamak gerekir ki eserin ifa (teslim) olarak kabul edilmesi ile
teslimden sonraki süreçte tespit edilen ayıplara ilişkin olarak yükleniciyi sorumluluktan kurtaran kabul kavramları birbirinden farklıdır.

İnşaat tamamlandıktan sonra yüklenici bildirimde bulunmamış olmasına rağmen arsa sahibinin bağımsız bölümlere taşınması ya da bir başka kişinin kullanımına sunması, kiraya vermesi teslimi fiili olarak kabul ettiği anlamına gelmektedir. Bu fiili durumla aynı anda teslim de gerçekleşmiş olacaktır.

Teslimin reddedildiğini kanıtlama külfeti arsa sahibine düşmektedir. Teslimin reddi arsasahibi tarafından yükleniciye yöneltilen irade açıklaması olup inşaattaki ayıp nedeniyle ifanın kabul edilmediği bildirilmektedir.

Kaynak: Yalçın ATEŞOĞLU-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN İŞİ TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI-2018