Rant Nedir? Rant Ne Demek?

Rant kelimesi dilimize Fransızca rente sözcüğünden geçmiştir ve Türk Dil Kurumu sözlüğünde “ekonomik anlamda getirim” olarak tanımlanır. Kelimenin kökü “geri vermek, karşılığını ödemek” anlamına gelir; bu nedenle rant ilk kullanıldığı dönemlerde bir toprağın ya da malın kullanımı karşılığında ödenen bedeli, yani kirayı ifade eder. Günümüzde ise rant, emek, sermaye ve girişimcilik karşılığında elde edilen gelirlerin dışında kalan, yalnızca sahiplikten ya da konumun sağladığı üstünlükten kaynaklanan kazancı anlatmak için kullanılır.

Basit bir örnekle açıklayalım: Şehir dışında, tarım alanı olarak kullanılan bir tarlanın değeri yıllarca pek değişmez. Bir gün bu alan imar planına alınıp konut alanı ilan edildiğinde ve parsellere emsal (inşaat hakkı) verildiğinde, tarlanın sahibi hiçbir şey yapmadan mülkünün değerinin birkaç katına çıktığını görür. Bu değer artışı, sahibinin emeğinin değil; kentin büyümesinin, kamu kararlarının ve altyapı yatırımlarının sonucudur. İşte bu artış, en yaygın anlamıyla kentsel ranttır.

Rantın varlığının temelinde kıtlık yatar. Eğer herkese yetecek kadar arazi, su ya da maden olsaydı, kimse bu kaynakları kullanmak için ek bir bedel ödemek zorunda kalmazdı. Arazinin sınırlı olması, özellikle de belirli bir konumdaki arazinin çoğaltılamaması, o araziyi kullanmak isteyenlerin bir bedel ödemesini gerektirir. Bu bedel ödeyen için gider, alan için gelirdir ve iktisatta rant olarak adlandırılır.

Rant Elde Etmek Ne Demek?

Rant elde etmek, bir taşınmazın değerinde ortaya çıkan ve emeğe dayanmayan artıştan kazanç sağlamaktır. Bu kazanç iki yolla gerçekleşebilir: Taşınmazı satarak değer artışını nakde çevirmek ya da taşınmazı kiraya vererek artan değere karşılık gelen daha yüksek bir kira geliri almak. Rantın ekonomik açıdan ayırt edici özelliği, toplam gelirden emek, sermaye ve girişimcilik faktörlerinin karşılıkları çıkarıldıktan sonra geriye kalan bir artık olmasıdır.

Örneğin bir arsada konut üreten bir müteahhit; işçilik, malzeme, finansman, proje ve vergi giderlerini karşıladıktan sonra makul bir girişimci kârı bekler. Arsanın konumu çok iyi olduğu için konutlar beklenenden çok daha yüksek fiyata satılıyorsa, bu ek fark büyük ölçüde arsanın konumundan doğan ranttır ve genellikle arsa bedeline yansır. Bu nedenle değerli bölgelerde arsa payları ve kat karşılığı oranları, arsa sahibi lehine daha yüksek belirlenir.

Ekonomi ve İktisatta Rant

Rant kavramı iktisat biliminin en eski konularından biridir. Klasik iktisatçılar rantı toprağın üretime katılmasının karşılığı olarak ele almış, daha sonra kavram çok daha geniş bir anlam kazanmıştır.

Klasik iktisatta toprak rantı

David Ricardo’nun 19. yüzyılın başında geliştirdiği diferansiyel rant kuramı, rantın verimlilik farklarından doğduğunu söyler. Nüfus arttıkça önce en verimli topraklar, sonra daha az verimli topraklar ekilir. En az verimli topraktaki üretim maliyeti ürünün fiyatını belirler; daha verimli topraklarda aynı emek ve sermayeyle daha fazla ürün alındığından, aradaki fark verimli toprağın sahibine rant olarak kalır. Ricardo’ya göre rant, fiyatı belirleyen değil, fiyatın sonucu olan bir gelirdir.

Mutlak rant ve tekel rantı

Bazı iktisatçılar, en verimsiz toprağın bile sahibine bir gelir sağladığını, çünkü toprak mülkiyetinin kendisinin bir tekel gücü yarattığını savunmuştur. Bu yaklaşımda toprağın özel mülkiyette olması, en kötü arazinin bile bedelsiz kullanılmasını engeller; buna mutlak rant denir. Bir yerin eşsiz özelliklerinden, örneğin tarihi bir manzaradan ya da benzersiz bir konumdan doğan yüksek gelire ise tekel rantı adı verilir.

Ekonomik rant ve rant kollama

Modern iktisatta rant kavramı yalnızca toprakla sınırlı değildir. Bir üretim faktörünün, onu mevcut kullanımında tutmak için gereken asgari getirinin üzerinde kazandığı her gelire ekonomik rant denir. Örneğin nadir bir yeteneğe sahip bir sporcunun aldığı yüksek ücretin büyük bölümü ekonomik ranttır. Rant kollama ise yeni bir değer üretmeden, kamu kararlarını ve düzenlemeleri kendi lehine çevirerek mevcut değerden daha büyük pay alma çabasıdır; lobi faaliyetleri, ayrıcalıklı izinler ve imar kararlarına yönelik baskılar bu kapsamda değerlendirilir.

Rant Çeşitleri Nelerdir?

Rant, kaynağına ve oluşma biçimine göre farklı adlarla anılır. İnşaat, emlak ve şehircilik açısından en çok karşılaşılan rant türleri şunlardır:

• Diferansiyel rant: Toprağın verimliliğindeki farklardan doğan rant. Tarım arazilerinde toprak kalitesi, sulama imkânı ve iklim bu farkı yaratır.
• Mevki (konum) rantı: Arazinin pazara, şehir merkezine, ulaşım akslarına, sahile ya da önemli bir işlev alanına yakınlığından kaynaklanan rant. Kentsel rantın en önemli bileşenidir.
• Maden rantı: Toprağın altında maden, taş ocağı ya da değerli bir kaynak bulunmasından doğan rant.
• Kentsel (şehir) rantı: Kentleşme, nüfus artışı ve kentsel hizmetlerin yoğunlaşmasıyla arazi değerlerinde ortaya çıkan artış.
• İmar rantı: İmar planı yapılması ya da değiştirilmesiyle; arazinin kullanım türünün değişmesi (tarımdan konuta, konuttan ticarete) veya emsalinin artırılmasıyla oluşan değer artışı.
• Altyapı ve yatırım rantı: Yol, köprü, metro, havalimanı, hastane, üniversite gibi kamu ya da özel yatırımların çevresindeki taşınmazlarda yarattığı değer artışı.
• Kıtlık ve tekel rantı: Benzeri olmayan bir manzara, tarihi doku ya da sınırlı sayıdaki özel bir alandan doğan yüksek değer.

Kent ekonomisi açısından bu rantlar iki ana grupta toplanır. Birinci grup, kent topraklarının arsaya dönüştürülmesi ve verilen imar hakları nedeniyle oluşan rantlardır. İkinci grup ise kentteki çeşitli hizmet alanlarında giriş engelleri yaratılarak, yani bir piyasaya girişin zorlaştırılması ve maliyetli hâle getirilmesiyle oluşan rantlardır. Her iki alanda da kentler büyüdükçe ve kentleşme hızlandıkça oluşan rantlar çok büyük değerlere ulaşabilir.

Kentsel Rant Nasıl Oluşur?

Kentsel rant, tek bir nedene bağlı olmaktan çok, birbirini besleyen pek çok etkenin sonucunda ortaya çıkar. Bir arsanın değerini artıran başlıca etkenler şunlardır:

1. Nüfus ve talep artışı: Göç alan, istihdam yaratan şehirlerde konut ve işyeri talebi artar; arsa arzı sınırlı olduğu için fiyatlar yükselir.
2. İmar kararları: Bir alanın imar planına alınması, kullanım kararının değişmesi ya da emsalin artırılması, aynı arsada daha fazla ve daha değerli bina yapılmasını sağlar.
3. Ulaşım yatırımları: Yeni bir otoyol bağlantısı, raylı sistem istasyonu ya da köprü, bölgenin merkeze erişim süresini kısaltarak arazinin değerini artırır.
4. Kentsel hizmetler: Okul, hastane, park, alışveriş merkezi gibi hizmetlerin yakında bulunması, bölgeyi yaşam alanı olarak daha cazip kılar.
5. Kentsel dönüşüm: Eski ve riskli yapı stokunun yenilenmesi, bölgenin imajını ve inşaat haklarını değiştirerek değer artışı yaratabilir.
6. Beklentiler: Henüz gerçekleşmemiş ancak açıklanmış projeler bile beklenti yoluyla fiyatları önceden yükseltir; bu durum spekülatif alım satımları da tetikler.

Kentsel rantın önemli bir özelliği, değer artışının büyük ölçüde toplumun ortak çabası ve kamu yatırımlarıyla oluşmasıdır. Yolu yapan, altyapıyı kuran, planı onaylayan kamu olduğu hâlde, artışın tamamının arsa sahiplerine kalması sosyal adalet açısından tartışılır. Bu nedenle pek çok ülkede imar değişikliklerinden ya da kamu yatırımlarından doğan değer artışının bir kısmının kamuya geri kazandırılmasını sağlayan araçlar uygulanır.

İmar Rantı ve Emsal İlişkisi

İnşaat sektöründe rantın en somut biçimi, imar planlarıyla belirlenen yapılaşma haklarıdır. Bir arsanın değeri, büyük ölçüde üzerine ne kadar ve ne tür bir yapı yapılabileceğine bağlıdır. Bu hakları belirleyen temel parametreler şunlardır:

• Emsal (KAKS – Kat Alanı Kat Sayısı): Toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. 1.000 m² bir arsada emsal 1,50 ise emsale dahil inşaat alanı 1.500 m² olur.
• TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Yapının oturum alanının parsel alanına oranıdır ve binanın parsel üzerinde ne kadar yer kaplayacağını belirler.
• Kat adedi ve bina yüksekliği: Aynı emsal, farklı kat adetleriyle farklı yapı tiplerine dönüşebilir.
• Kullanım kararı: Konut, ticaret, turizm, sanayi gibi kullanım türleri, aynı inşaat alanının birim değerini önemli ölçüde değiştirir.

Emsalin artırılması, arsa sahibine bedelsiz olarak ek inşaat hakkı verilmesi anlamına gelir. Örneğin emsali 1,00 olan bir parselin emsali 2,00’ye çıkarıldığında, aynı arsa üzerinde iki kat fazla satılabilir alan üretilebilir. Bu ek alanın piyasa değeri, imar değişikliğinin yarattığı rantın kaba bir göstergesidir. Emsal ve inşaat hakkı konusunu daha ayrıntılı incelemek için imar hakkı transferi ve emsal aktarımı yazımıza göz atabilirsiniz.

Rant (Değer Artışı) Hesaplayıcı

Aşağıdaki araç, bir imar değişikliğinde emsalin artmasıyla ortaya çıkan ek inşaat hakkını ve bu hakkın yaklaşık değerini hesaplar. Emsal alanının birim değeri olarak, bölgedeki arsaların “emsal metrekaresi” başına satış fiyatını (arsa fiyatı ÷ inşaat hakkı) girebilirsiniz. İsterseniz kamuya aktarılan pay için bir oran girerek malike kalan artışı da görebilirsiniz.

Örnek: 1.000 m² bir arsanın emsali 1,00’den 2,00’ye çıkarılırsa, inşaat hakkı 1.000 m²’den 2.000 m²’ye yükselir. Bölgede emsal metrekaresinin 12.000 TL’den işlem gördüğü varsayılırsa, ek 1.000 m² inşaat hakkı yaklaşık 12 milyon TL değer artışı anlamına gelir. Gerçekte birim değer de değişebileceği için bu hesap yalnızca büyüklük mertebesi hakkında fikir verir.

Türkiye’de Değer Artış Payı Düzenlemesi

Türkiye’de imar planı değişikliklerinden doğan rantın bir kısmının kamuya kazandırılması amacıyla 2020 yılında 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na ek madde 8 eklenmiş ve “değer artış payı” kavramı getirilmiştir. Düzenlemenin ana hatları şöyledir:

• İmar planı değişikliği sonucunda taşınmazda ortaya çıkan değer artışı, plan değişikliğinden önceki ve sonraki değerlerin karşılaştırılmasıyla belirlenir.
• Değer tespiti, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporları esas alınarak yapılır.
• Değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı verilmemesi ve payın taşınmazın ilk satışı ya da ruhsat aşamasında tahsil edilmesi öngörülmüştür.
• Tahsil edilen tutarların belediyeler, il özel idareleri ve ilgili kamu kurumları arasında belirli oranlarda paylaştırılması düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesi, 18 Mayıs 2023 tarihli ve E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararıyla, maddede yer alan ve plan değişikliğinden doğan “artan değerin tamamının” alınmasını öngören ifadeyi, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu gerekçesiyle iptal etmiştir. Karar 4 Ekim 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu nedenle değer artış payının oranı ve uygulama esasları konusunda güncel mevzuatın ve ilgili yönetmeliklerin takip edilmesi gerekir. Somut bir taşınmazla ilgili kararlarda hukuki ve mali danışmanlık alınması önerilir.

Rantın Kentler Üzerindeki Etkileri

Rant, doğru yönetildiğinde kentlerin gelişimini finanse edebilecek önemli bir kaynaktır; kontrolsüz kaldığında ise ciddi kentsel sorunlara yol açabilir.

Olumlu etkiler

• Arazi değerinin artması, eski ve verimsiz kullanımların yerini daha nitelikli yapılara bırakmasını teşvik eder.
• Değer artışının bir kısmının kamuya kazandırılması, altyapı, park ve sosyal donatıların finansmanına katkı sağlayabilir.
• Yüksek arazi değerleri, kentsel alanın daha yoğun ve verimli kullanılmasını, kentin yayılmasının sınırlanmasını destekleyebilir.

Olumsuz etkiler

• Aşırı yoğunlaşma: Emsal artışlarıyla yoğunluğun artırılması, mevcut altyapının, yolların, okulların ve yeşil alanların yetersiz kalmasına neden olabilir.
• Plan bütünlüğünün bozulması: Parsel bazında yapılan çok sayıda küçük plan değişikliği, kentin bütüncül planlamasını zayıflatır.
• Yeşil alan ve tarım arazisi kaybı: Rant baskısı, tarım arazilerinin, ormanların ve kıyıların yapılaşmaya açılması yönünde baskı yaratır.
• Soylulaştırma: Değer artışı, düşük gelirli kesimlerin bölgeden çıkmak zorunda kalmasına yol açabilir.
• Spekülasyon: Arsaların kullanılmak yerine değer kazanması için bekletilmesi, arsa ve konut fiyatlarını yapay olarak yükseltir.
• Afet riski: Zemin, deprem ve altyapı koşulları yeterince değerlendirilmeden yapılan yoğunluk artışları, afet riskini büyütebilir.

Rant ve Gayrimenkul Değerlemesi

Bir taşınmazın değerini belirleyen gayrimenkul değerleme uzmanları, rantı oluşturan etkenleri sistematik olarak analiz eder. Değerlemede kullanılan başlıca yöntemler şunlardır:

• Emsal karşılaştırma yöntemi: Benzer özellikteki taşınmazların yakın tarihli satış fiyatları karşılaştırılır; konum, büyüklük, imar durumu ve yapı özellikleri için düzeltmeler yapılır.
• Gelir indirgeme yöntemi: Taşınmazın üreteceği net kira geliri, uygun bir kapitalizasyon oranıyla bugünkü değere indirgenir.
• Maliyet yöntemi: Arsa değeri ile yapının yeniden inşa maliyetinden yıpranma payı düşülerek bulunan değer toplanır.
• Geliştirme (artık) yöntemi: Arsa üzerinde yapılabilecek en verimli projenin satış hasılatından tüm maliyetler ve girişimci kârı çıkarılarak arsanın değeri bulunur. Bu yöntem, rantın “artık gelir” tanımına doğrudan dayanır.

Değerlemede “en verimli ve en iyi kullanım” ilkesi esastır: Bir arsa, yasal olarak izin verilen, fiziksel olarak mümkün, finansal olarak uygulanabilir ve en yüksek değeri veren kullanıma göre değerlenir. İmar durumundaki her değişiklik, bu en verimli kullanımı ve dolayısıyla arsanın değerini doğrudan etkiler. Konu hakkında daha fazla bilgi için gayrimenkul değerleme uzmanı yazımızı okuyabilirsiniz.

Arsa Payı, Kat Karşılığı ve Rant

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı, büyük ölçüde arsanın taşıdığı ranta göre belirlenir. Merkezi, ulaşımı kolay ve yüksek emsalli arsalarda arsa sahibine düşen pay yükselir; çevre bölgelerde ve düşük emsalli arsalarda ise müteahhidin payı artar. Arsanın taşıdığı rant ne kadar yüksekse, aynı yapım maliyetiyle üretilen dairelerin satış değeri o kadar yüksek olur ve arsa sahibi bu farkın büyük kısmını pazarlıkla kendi tarafına aktarabilir.

Kat mülkiyetinde ise rant, bağımsız bölümlerin değerleri ve arsa payları üzerinden kendini gösterir. Aynı binadaki deniz manzaralı bir dairenin, arka cepheye bakan bir daireden daha değerli olması bir tür konum rantıdır. Arsa paylarının bu değer farklarına göre belirlenmesi, ortak giderlerin ve kentsel dönüşümdeki hakların adil dağılımı için önemlidir. Bu konuyu arsa payı nedir, nasıl hesaplanır yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Arsa ve Arazi Farkı Açısından Rant

Rantın oluşmasında arazinin arsaya dönüşmesi kritik bir aşamadır. Arazi, imar planı içinde yer almayan ya da henüz parsellenmemiş, genellikle tarım, hayvancılık veya orman amaçlı kullanılan toprak parçasıdır. Arsa ise imar planı içinde kalan, yola cephesi bulunan ve üzerine yapı yapılabilecek şekilde parsellenmiş taşınmazdır. Bir arazinin plan kapsamına alınarak arsaya dönüşmesi, çoğu zaman değerinin katlanarak artmasına yol açar. Bu nedenle plan sınırlarının ve gelişme alanlarının belirlenmesi, kentsel rantın yönetiminde en hassas kararlardır. İki kavram arasındaki farkı arsa ile arazi arasındaki fark yazımızda inceleyebilirsiniz.

Rantın Adil Paylaşımı İçin Kullanılan Araçlar

Dünyada kentsel rantın kamuya geri kazandırılması için farklı yöntemler uygulanır. Bu araçların ortak amacı, kamu kararları ve yatırımlarıyla oluşan değer artışının bir bölümünü topluma geri döndürmektir:

• Değer artış payı veya şerefiye: İmar değişikliği ya da kamu yatırımı sonucunda değeri artan taşınmazlardan bir defaya mahsus alınan pay.
• Emlak ve arsa vergileri: Güncel piyasa değerine dayanan düzenli vergiler, değer artışının bir kısmını zamana yayarak kamuya aktarır.
• Kentsel dönüşüm ve arazi düzenlemesi: İmar uygulamalarında düzenleme ortaklık payı (DOP) ile yol, park gibi kamu alanlarının parsellerden bedelsiz ayrılması sağlanır.
• İnşaat hakkı satışı: Bazı ülkelerde temel emsalin üzerindeki ek inşaat hakları kamu tarafından bedeli karşılığında satılır.
• Altyapı katkı payları: Yeni gelişme alanlarında yol, kanalizasyon ve sosyal donatı maliyetlerinin bir kısmı geliştiricilerden alınır.

Bu araçların etkili olabilmesi için değer tespitinin şeffaf ve objektif yapılması, elde edilen gelirin kentsel hizmetlere ayrılması ve planlama kararlarının bilimsel ölçütlere dayanması gerekir.

Rant ile Kira Arasındaki Fark

Rant ve kira günlük dilde zaman zaman eş anlamlı kullanılsa da aralarında önemli bir fark vardır. Kira, bir taşınmazın kullanım hakkı karşılığında ödenen bedelin tamamıdır ve hem arazinin hem de üzerindeki binanın, yani sermayenin getirisini içerir. Rant ise bu getirinin, emek ve sermaye karşılığı dışında kalan, yalnızca konumdan veya kıtlıktan kaynaklanan kısmıdır. Örneğin aynı özelliklerdeki iki daireden merkezde olanın kirası çevredekinin iki katıysa, aradaki farkın büyük bölümü konum rantıdır; çünkü iki binanın yapım maliyeti hemen hemen aynıdır.

Rant Kavramının Gündelik Dildeki Kullanımı

Rant kelimesi Türkçede zamanla olumsuz bir anlam da kazanmıştır. “Rant peşinde koşmak”, “rant kapısı” ya da “rant projesi” gibi ifadeler, emek ve üretim yerine kamu kararlarından haksız kazanç sağlama girişimlerini eleştirmek için kullanılır. Oysa iktisadi açıdan rant, ahlaki bir yargı içermeyen teknik bir kavramdır. Sorun rantın kendisinde değil; rantın kimin kararıyla oluştuğunda, kime kaldığında ve kentin geneline maliyetinin nasıl karşılandığındadır. Şeffaf planlama süreçleri, katılımcı karar alma ve değer artışının adil paylaşımı, rantın kentsel gelişme için bir kaynağa dönüşmesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Rant ne demek kısaca?

Rant, emek veya ek yatırım yapılmadan, yalnızca sahiplik, konum ya da kıtlık nedeniyle elde edilen gelir veya değer artışıdır. Kentlerde en çok imar değişiklikleri ve kamu yatırımlarıyla arsa değerlerinin yükselmesi anlamında kullanılır.

Rant elde etmek suç mu?

Hayır. Bir taşınmazın değer kazanması ve sahibinin bu artıştan yararlanması yasal bir durumdur. Ancak kamu kararlarını haksız yollarla etkilemek, sahte belge kullanmak ya da yetkiyi kötüye kullanarak rant sağlamak, ilgili kanunlara göre suç oluşturabilir.

Kentsel rant nedir?

Kentsel rant, kentleşme, nüfus artışı, imar kararları ve altyapı yatırımları sonucunda kent topraklarının değerinde ortaya çıkan, sahibinin emeğine dayanmayan artıştır.

İmar rantı nasıl hesaplanır?

Kaba bir tahmin için, imar değişikliğiyle kazanılan ek inşaat alanı (arsa alanı × emsal farkı) bölgedeki emsal metrekaresinin birim değeriyle çarpılır. Resmî değer artış payı hesabında ise plan değişikliği öncesi ve sonrası değerler lisanslı değerleme raporlarıyla belirlenir.

Değer artış payı nedir?

Değer artış payı, İmar Kanunu ek madde 8 ile getirilen ve imar planı değişikliklerinden doğan değer artışının bir bölümünün kamuya aktarılmasını öngören uygulamadır. Anayasa Mahkemesi 2023’te artışın tamamının alınmasını öngören ifadeyi iptal etmiştir.

Mevki rantı ne demek?

Mevki rantı, bir taşınmazın şehir merkezine, ulaşım akslarına, pazara, sahile veya önemli bir işlev alanına yakınlığından kaynaklanan değer ve gelir üstünlüğüdür.

Diferansiyel rant nedir?

Diferansiyel rant, toprakların verimlilik ya da konum farklarından doğan ranttır. Aynı emek ve sermayeyle daha fazla ürün veya gelir sağlayan toprağın sahibi, aradaki farkı rant olarak elde eder.

Rant ile kâr arasındaki fark nedir?

Kâr, girişimcinin risk alarak ve üretimi organize ederek elde ettiği gelirdir. Rant ise üretime katkıdan bağımsız olarak, sahip olunan kaynağın kıtlığı veya konumu nedeniyle elde edilen gelirdir.

İlgili Yazılar

• Arsa ile Arazi Arasındaki Fark Nedir?
• Gayrimenkul Nedir? Gayrimenkul Türleri
• İmar Hakkı Transferi ve Emsal Aktarımı
• Arsa Payı Nedir, Nasıl Hesaplanır?
• Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nedir?

Arsa ise arazinin imar işlemine tabi tutularak, üzerinde tesis yapılabilir hale getirilen, yerel yönetim veya çeşitli yetkeler tarafından üzerinde veya altında çalışma yapılmış toprak parçalarıdır. Türk Dil Kurumu arsa kavramını üzerine yapı yapılmak için ayrılmış yer olarak tanımlanmıştır. Diğer bir ifade ile arsa, parsel olarak ayrılmış, arazinin geliştirilmiş hali olan toprak parçalarıdır. Arsa; kanalizasyon, internet, doğalgaz, su ve elektrik hattı gibi altyapı çalışmalarıyla geliştirilmiştir.

Arsa ve arazi farkı konusuna gelecek olursak; bu tanımlamalar ışığında arsa kavramı için insan faaliyetleri ve ihtiyaçlarını karşılamak için arazinin işlevlerinin artırılmış hali tespiti yapılabilir.

Arsa, üzerine yapı yapılabilen, parsellenmiş, tarım yapılamayan, belediye sınırları içerisinde kalan toprak parçasıdır. Başka bir deyişle arsa, belediye ve mücavir alan sınırlarında iskân sahası olarak belirlenmiş yerlerde bulunan arazi parçalarına denir.

Bakanlar Kurulu hangi arazilerin arsa olarak değerlendirileceğini 11.03.1983 tarihli ve 17984 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 1983/6122 numaralı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar” ile belirlemiştir.

Bakanlar Kurulu’nun kararı incelendiğinde arsa sayılacak arazilerin belirlenmesinde, arazilerin belediye sınırları içerisinde olup olmamasına göre bir ayrıma gidilmiştir. Belediye sınırları içerindeki parsellenmemiş arazilerden hangilerinin arsa sayılacağı BKK’nın 1. maddesinin (a) ve (b) fıkralarında belirtilmiştir;

“Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulanan parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılacaktır”

“Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunup da imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskün halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılacaktır”

Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesinin (a) ve (b) bendine göre arsa sayılacak arazi ve arazi parçaları için bir istisna getirilmiştir. Buna göre bu arazi ve arazi parçacıkları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa olarak sayılmayacaklardır. Bu tür arazi ve arazi parçacıkların vergisi, arazi vergisi oranlarına tâbi olmaktadır. Belediye sınırları dışında bulunan parsellenmemiş arazilerden hangilerinin arsa sayılacağı BKK’nın 1. maddesinin (c) ve (d) fıkralarında belirtilmiştir;

“Belediye ve mücavir alan dışında olup da konut, turistik veya sınai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yolla şerh verilen arazi ve arazi parçaları arsa sayılır”

“Belediye ve mücavir alan dışında olup da nehir, deniz, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ve iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları arsa sayılır”

Gayrimenkul nedir?

Arsa Payı Nedir? Nasıl Belirlenir ve Dağıtılır?

İlgili: Arsanın değerini imar kararları nasıl artırır, öğrenmek için rant nedir, kentsel rant nasıl hesaplanır?

Gayrimenkul, taşınabilir sıfatta olmayan, maddi bir değer ifade eden ve nakde çevrilmesi mümkün olan materyallerdir. Yani olduğu yerden herhangi bir yere taşınmasının imkânı bulunmayan değerli mallardır. Bu konuda istisna olan iki örnek vardır. Gemi ve tekne türü deniz araçları ile prefabrik yapılar taşınmaz olmamalarına rağmen hukuksal olarak gayrimenkul kapsamına girerler.

Gayrimenkul kavramı, taşınabilir özelliği olmayan, ekonomik bağlamda değeri olan ve likiditesi veya para ile ifadesi mümkün olan değerli materyaller, yeryüzünde sabit, aslına zarar vermeksizin taşınması mümkün olmayan eşya, özüne zarar vermeksizin belirli bir yerden farklı bir yere götürülemeyen eşya olarak tanımlanmaktadır.

Taşınabilir özellikte olan, parasal bir anlam ifade eden materyallere menkul denir. Menkul sözcüğü “nakil” sözcüğünden türemiştir. Örnek vermek gerekirse motorlu taşıtlar (araba, motosiklet, kamyon, minibüs, uçak vb.), telefon, televizyon gibi varlıklar birer menkuldür. Arapça kökenli bir sözcük olan gayrimenkul, menkul kelimesinin gayri ön olumsuzluk ekini almış halidir ve taşınmaz anlamına gelmektedir. Gayrimenkullere örnek verecek olursak dükkân, apartman, arsa, plaza, AVM, villa, köşk, fabrika gibi varlıklar birer gayrimenkuldür.

Gayrimenkulün malikine ait hukuki ayrıcalıkları ön plana çıkaran bir başka tanımlamaya göre ise gayrimenkul, mülkiyetinde yer alan çıkarlar, menfaatler ve haklardan oluşan, toprağa kalıcı olarak bağlı olan ve yasal olarak tanımlanan herhangi bir şeyden oluşan malikin sahip olduğu haklar bütünüdür. Gayrimenkul, temelindeki arsa, arazi ve üzerindeki inşa edilmiş her yapı ile birlikte bir bütündür. Uluslararası Değerleme Standartları’na göre ise gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır.

Gayrimenkul Çeşitleri – Gayrimenkul Türleri

Türk Medenî Kanunu, gayrimenkulleri üçe ayırmaktadır:

1. Araziler,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Belirtilen mallar, Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 998. maddesi gereğince tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.

(Kat irtifakı nedir?)

Gayrimenkul denilidiğinde çoğunluğun ilk aklına gelen konut türü olsa da gayrimenkul türleri 5 farklı ana başlıkta incelenebilmektedir.

1. Konut: Bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşıladıkları mekânları kapsar. Konut türlerine müstakil ya da apartman dairesi, yalı, köşk gibi örnekler sıralayabiliriz.
2. Tarımsal Gayrimenkul: Tarım yapmak için kullanılan gayrimenkuldür. Tarla, arazi gibi örnekler verilebilir.
3. Ticari Gayrimenkul: Ticari kazanç elde etmek için kullanılan gayrimenkul türüdür. Yani ticaret yapılmasına yarayan gayrimenkullerdir. Otel binaları, ofisler, pansiyonlar, alışveriş merkezleri, dükkân ve mağazalar ticari gayrimenkul olarak sınıflandırılmaktadır.
4. Endüstriyel Gayrimenkul: Endüstriyel üretim faaliyetlerinin hayat bulduğu her türlü gayrimenkul bu türde yer almaktadır. İmalathaneler, fabrikalar, üretim tesisleri gibi sınai amaçlı kullanılan taşınmazlar örnek olarak verilebilir.
5. Özel Amaçlı Gayrimenkul: Genellikle özel bir kullanım amacına hizmet etmek amaçlı tahsis edilmiş olan gayrimenkullerdir. Okullar, ibadethaneler, hastaneler örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkulün Özellikleri

Gayrimenkullerin özelliklerinin üç temel başlık altında toplanması mümkündür. Bu başlıklar:

1. Yasal olma,
2. Ekonomik bir değeri olma
3. Fiziksel yapıya sahip olma olarak sıralanabilmektedir.

Yasal Olma Özelliği

Gayrimenkullerin hukuki şartlarda alım-satım işlemlerinin gerçekleştiriliyor olması ve alım-satım sonrasında tapu siciline işlenmesi gayrimenkulün yasal olma özelliğini ifade eder. Tapu sicili tüzüğünde gayrimenkulün yasal olma özelliği şu şekilde tanımlanmıştır; “Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar ve kişisel hakların tapu siciline tescili, değişikliği, terkin ve düzeltme işlemleri ile sicil ve belgelerin arşivlenmesine ilişkin usul ve esaslarını kapsamaktadır”. Gayrimenkul sahipleri vergi dairelerine ve belediyeye beyanname vermeleri zorunludur.

Ekonomik Özellikleri

Gayrimenkullerin ekonomik özellikleri az bulunur olmaları ve ekonomideki gelişmelere katkı sağlamalarıdır. Her gayrimenkul birbirine yakın özellikler taşısa da benzersizlerdir. Bu yönüyle gayrimenkuller sadece belirli bir arsa, arazi, proje veya yatırım ihtiyacına göre yatırımcıyı veya alıcıyı tatmin edici özelliklerine sahip olabilirler. Talebin yoğun olduğu bölgelerde gayrimenkul arzını karşılamak her daim mümkün olmamaktadır. Bu özellikleri bakımından gayrimenkuller az bulunur yapıya sahiptirler.

Gayrimenkuller, yatırım amaçlı veya kullanım amacıyla satın alınan ürünlerdir. Emlak gelir elde etmek amacıyla satın alınabilir. Satın alınan gayrimenkul, kiralanarak düzenli gelir elde edilebilir veya uygun pazar koşullarında, elde edilmek istenilen kar durumuna göre satışı yapılabilir.

Fiziksel Özellikleri

Gayrimenkulün fiziksel özellikleri bakımından sabit şekilde durması, belirli bir standart yapıya sahip olmaması ve uzun ömürlü olması bakımından sınıflandırmak mümkündür.

• Sabitlik Özelliği: Gayrimenkulün belirli bir fiziksel alana bağlı olmaması sebebiyle hareket kabiliyetine sahip olmamasıdır. Doğal olayların etkisiyle ve insanların meydana getirdiği dış etkiler ile görünüşlerinde ve yapılarındaki değişiklikler sabitlik özelliğini değiştirmez.
• Standart olmama özelliği; Gayrimenkuller, birbirleriyle benzer özelikler gösterseler dahi; bölgesel farklılıkları, bulundukları konum veya fiziksel özellikleri sebebiyle birbirlerinden farklılık gösterirler. Ayrıca bulundukları bölgenin yasal veya imar mevzuatlarına göre farklı karakteristik özelliklere sahip olabilirler.

Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Taşınmaz değerleme, bahsi geçen taşınmazın piyasa değerinin tespit edilmesi için izlenen adımlar bütünüdür. Bazı kriterler, etik kurallar ve ölçütlerce yapılan bu işlemler dizgisine gayrimenkul değerleme denilmektedir. Başka bir ifadeyle, söz konusu gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesidir. Bir gayrimenkulün ekonomik anlamda somut bir değere sahip olabilmesi için fiziki koşullarının olması yetmeyip bu özelliklerinin beraberinde fayda, kıtlık ve devredilebilir şartlarına da sahip olması gerekir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Nedir?

Gayrimenkul uzmanı olan kimse konut, bina, arsa, arazi gibi gayrimenkullerin satış işlemleri, yatırım işlemleri, ipotek veya kredi işlemleri için değer tespitini yapmakla mükelleftir. Değerleme çalışması kendi içinde sıralaması ve düzeni olan faaliyetler zinciri oluşturarak yapılmaktadır. Bu işlemin konu hakkında alanında uzman kişi ya da kişilerce yapılması sağlıklı sonuçlar elde edilmesi açısından önemlidir.

Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?

Gayrimenkul değerleme işlemleri yapılırken değerleme uzmanlarının değerleme işlemi için göz önünde tuttuğu belli başlı kriterler vardır. Bu kriterleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Gayrimenkulün konumu ve çevre özellikleri yani lokasyonu
• Gayrimenkule olan arz talep ve gerçekleşmiş emsal satışlar,
• Gayrimenkulün imar durumu,
• Sürdürülebilir gelir düzeyi,
• Gayrimenkul eğer bağımsız bölümse arsa payı yok eğer değilse de arsa büyüklüğü,
• Gayrimenkulün mimari kullanıma olan elverişliliği,
• Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.
• İşçilik kalitesi,
• Yıpranma payı,
• Altyapı özellikleri
• Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri,
• Ekonomik koşullar,
• Takyidat durumudur.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Belirli bir gayrimenkulün, gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından bilimsel metotlar kullanılarak değerinin takdir edildiği ve bu değere etki eden tüm faktörlerin analizinin yer aldığı belgeye gayrimenkul değerleme raporu denir.

Kaynaklar:

Muhammet Ramazan SATICI-GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ ve KAPİTALİZASYON ORANI İLE ŞANLIURFA KARAKÖPRÜ İLÇESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME
İSMAİL KOCABIYIK-GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE ÇOK BOYUTLU PERSPEKTİF
Fatma ER-GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE MAKİNE ÖĞRENMESİ TEKNİKLERİNİN KIYASLANMASI
Ömer Faruk KAYA-GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ BLOKZİNCİR İLE ENTEGRASYONU

soyleki.com

Hukuk âleminde, idarenin, olağanüstü durumlarda kişilere bir takım yükümlülükler getirme yetkisi olarak tanımlanan1 istimval, “mal” sözcüğünden türeyen ve kökeni Arapça olan bir kelimedir. Fransız doktrininde bir görüşe göre, istimval, taşınır malların geçici olarak kullanımını veya mülkiyetini, taşınmazların ise sadece geçici olarak kullanımını veya kişileri hizmet yükümlülüğü altına sokmayı sağlayan zorlayıcı idari bir işlem olarak tanımlanır.

Tanımdan da anlaşılacağı üzere istimval, yalnızca olağanüstü dönemlerde kullanılabilen bir usuldür. Bunun yanı sıra, istimval yetkisinin kullanılabilmesi, bu hususun özel kanunlarda düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Kamulaştırmanın aksine istimvali düzenleyen tek bir kanun yoktur. İstimval çeşitli kanunlarda düzenlenmiştir.

İdare, kural olarak ihtiyaç duyduğu taşınır malları genel hukuk kuralları çerçevesinde, satın alma usulüyle elde etmektedir. Ancak deprem, sel gibi doğal afetler neticesinde veya ağır ekonomik bunalımlar gibi olağanüstü durumlarda, taşınır mallara acil bir şekilde ihtiyaç duyulabilir. Şüphesiz böyle bir durumun varlığı halinde, ihtiyaç duyulan, birbiri yerine kolayca konulabilen taşınır malın olağan usul yöntemiyle sağlanmaya çalışılması, gecikmesinde sakınca olması dolayısıyla kamu yararına uygun olmayabilir. Bu nedenle, idareye kamu gücünü kullanarak daha hızlı biçimde ihtiyaç duyduğu taşınırı elde etme imkânı tanınmıştır.

Kamulaştırma normal zamanlarda uygulanabilen bir yöntem iken istimval olağanüstü zamanlarda uygulanır. Yine, istimval özel mülkiyete tâbi taşınır malın mülkiyetinin veya kullanma ve intifa hakkının devri için uygulanan bir usul iken, kamulaştırma işleminin konusunu özel mülkiyete tâbi taşınmaz mülkiyetinin devri oluşturur. Bununla beraber, istimvalde de kamulaştırmada olduğu üzere, malın bedeli adli yargıda, işlemin hukuka uygunluk denetimi ise idari yargıda karara bağlanır.

Buna göre istimval, idarenin olağanüstü durumlarda, felakete uğrayanların birtakım ihtiyaçlarını karşılamak adına gerçek ve tüzel kişilerinden mal ve hizmet edinmesi olarak tanımlanabilir.

İstimval, istisnai bir yetki olması nedeniyle günümüzde sıkça başvurulan bir müessese değildir. Ancak, her ne kadar günümüzde uygulanabilirliği az olsa da kimi durumlarda idare tarafından kullanılması gereken yetkidir. Keyfi olarak kullanılması durumunda çok ağır sonuçlar doğuracak olan bu müessese, idarenin diğer her bir işlemi gibi, kanuni düzenlemelerde belirtilen esas ve usullere binaen tesis edilmesi gerekmektedir.

İstimval, özel yararın kamu yararına feda edilmesi düşüncesinin bir ürünü olduğu için idare, bu müessese kapsamında getirdiği yükümlülüklerin parasal karşılığını, yükümlülere ödemesi gerekir. Yine, tesis edilmesiyle çalıştırılan kişilere ve mallarına bir takım zararlara yol açabildiği için idarenin yükümlülere, uğradıkları hak kaybına karşılık haklı bir tazminat vermesi gerekmektedir.

İstimval, idareye yalnızca özel mülkiyete ait taşınmaz malların geçici olarak kullanma hakkını ile taşınır malların mülkiyetine el koyma veya geçici olarak kullanma hakkını vermez. Başka bir deyişle, istimvalin konusunu sadece mal yükümlülüğü oluşturmaz. İdare, bu müessese ile kişilere, ayrıca para ve çalışma yükümlülüklerini getirme yetkisini de haiz olur. Çünkü istimval müessesi, olağanüstü nitelik arz eden kimi durumlarda ihtiyaç duyulan mal ve hizmetlerin karşılanmasını amaçlar. Örneğin, idare, meydana gelen deprem nedeniyle enkaz altında kalanların kurtarılması için özel mülkiyete ait iş makinelerine de el koyabileceği gibi yine iş makinelerini kullanan kişilere enkaz çalışmalarına katılmaları için çalışma yükümlülüğü getirebilir. Çünkü istimval kapsamında sadece iş makinelerine el koyulması enkaz çalışmalarının yürütülmesi bakımından bir fayda sağlamaz. Bu makinelerini kullanmak uzmanlık gerektiren bir iş olduğu için bunları kullanabilen kişilere de çalışma yükümlülüğünün getirilmesi gerekir. Keza, ekonomik bunalım zamanlarında ekonominin iyileştirilmesi için kişileri belirli alanlarda çalıştırabileceği gibi gerektiğinde kişilerin paralarına da idare tarafından el konulabilir. İşte, mal yükümlülüğü gibi aynı amaca yönelik olarak aynı zamanda ve aynı usullerle getirilen para ve çalışma yükümlülüklerini farklı hukuki kavramlar çerçevesinde değerlendirmek hukuk mantığı açısından isabetli değildir.

Trampa Nedir?

Trampa sözleşmesi, bir malın ya da hakkın diğer bir mal ya da hakla değiş tokuş edilmesidir. Satım sözleşmesinden farklı olarak trampa sözleşmesinde para-nakit yoktur, bunun yerini karşı edim olarak bir mal ya da hak almıştır.

Ülkemizde trampa sözleşmesi bugün daha çok bir apartman dairesinin otomobille değiş tokuş edilmesi şeklinde görülmektedir. Günlük kullanılan dilde “otomobil daire takası” şeklinde ifade ediliyorsa da, “takas” kelimesi bu hukuk ilişkiyi ifade etmek bakımından hukuk terminolojisi açısından yanlış kullanılmaktadır. “Takas” deniliyorsa da sözleşenlerin yaptığı sözleşme trampa sözleşmesidir. Takas; teknik anlamı ile, dar anlamda “borcun sona ermesi” sebebidir

Trampa sözleşmesinde değiş tokuş ilişkisi içinde bulunan karşılıklı edinimlerden her ikisi de nakitten başka bir şeydir. Dolayısıyla trampa sözleşmesinde taraflardan her ikisi de hem satıcı hem de alıcı konumundadır; sözleşmenin kendisini yükümlülük altına soktuğu şeyin teslimi ve mülkiyetini geçirmeyi borçlanma bakımından satıcı, kendisine teslim ve mülkiyetinin geçirilmesi gereken şey bakımından alıcı konumunda bulunulmaktadır.

Trampa sözleşmesi belli veya belli edilebilir bir eşya veya hakkın mülkiyetini bir başka belli veya belli edilebilir bir eşya veya hakkın mülkiyeti ile değiştirme borcu doğuran bir sözleşmedir. Trampa sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşenlerin karşılıklı rızasının konusunu mal, hak ve bunların karşılıklı olarak değiştirilmesi oluşturur.

Trampa sözleşmesinde kaide olarak, karşılıklı olarak değiş tokuş yapılan malların birbirleriyle aynı kıymette olması gerekmektedir. Ancak kimi zaman taraflardan birinin vermeyi yüklendiği mal, karşı tarafın vereceği mala kıyasla daha düşük bir kıymette olabilmektedir. Çoğunlukla bu gibi durumlarda, daha düşük kıymette mal veren taraf, aradaki kıymet farkını para ödeyerek kapatmaktadır. İşte bu durumda, ortada karma ya da bileşik bir sözleşme söz konusu olmaktadır. Burada mal değişim sözleşmesinin özelliği üstün gelmektedir. Ancak tarafların gerçek amacı, malla başka bir malın değiş tokuş edilmesi değil de mal karşılığı para ödenmesi ise ve para ile birlikte bir mal da veriliyorsa artık burada satış özelliği üstün gelmektedir.

Trampa sözleşmesinde trampa edenlerden her biri mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiği şeye göre satıcı ve kendisine verilmesi taahhüt olunan şeye göre alıcı hükmünde tutulur. Satım hükümleri kıyasen trampa sözleşmesine uygulanırken, trampa edenler mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettikleri şeye göre satıcı gibi değerlendirilecek, mülkiyetini devralmayı taahhüt ettikleri şeye göre de alıcı gibi değerlendirileceklerdir.

İstimval Nedir?