Bu yazıda arsa payı nedir, tapuda arsa payı ne demek, tapuda arsa payı nerede yazar, arsa payı nasıl hesaplanır, arsa payını kimin belirlediği, eşit dağıtımın neden hatalı olduğu, arsa payı düzeltme davası ve kentsel dönüşümde arsa payının önemi ele alınmaktadır. Yazıdaki arsa payı hesaplayıcısı ile bağımsız bölümlerin alanlarını ve konum özelliklerini girerek pay dağılımını görebilirsiniz.

Arsa Payı Nedir? Arsa Payı Ne Demek?

Bir apartmanda dairelerin, dükkânların ya da ofislerin her biri bağımsız bölümdür ve ayrı ayrı mülkiyete konu olur. Ancak bu bölümlerin üzerinde bulunduğu arsa bölünemez; bütün kat malikleri arsaya birlikte, paylı olarak sahiptir. Her bağımsız bölüme ayrılan bu ortak mülkiyet payına arsa payı denir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre kat mülkiyeti, “arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir”. Yani dairenin mülkiyeti ile arsa payı birbirinden ayrılamaz. Kanunun ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur.

Arsa payı; bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, ana gayrimenkulün parsel yüzölçümüne ya da seçilen paydaya eşit olduğu bir orandır. Arsa payının büyüklüğü dairenin değerini doğrudan belirlemez; ancak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yıkım, ortak giderlerin paylaşımı ve kat malikleri kurulunda oy hesabı gibi pek çok durumda belirleyici olur.

Arsa payı ile hisse ve kat irtifakı arasındaki fark

Hisseli tapu (paylı mülkiyet), bir taşınmazın tamamının birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olduğu durumdur ve hangi paydaşın neresini kullanacağı tapuda belli değildir. Kat irtifakı, henüz bitmemiş ya da iskânı alınmamış bir binada, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır; bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış binada bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Her iki durumda da bağımsız bölüme bağlı bir arsa payı bulunur. Bu konunun ayrıntıları için kat mülkiyeti nedir, nasıl kurulur yazımıza bakabilirsiniz.

Tapuda Arsa Payı Ne Demek? Nasıl Okunur?

Tapuda arsa payı bir kesirle yazılır. Kesrin paydası, ana gayrimenkulün tamamını temsil eden sayıdır; çoğu zaman parselin metrekare cinsinden yüzölçümüdür, ancak 1000, 2400, 10000 gibi farklı paydalar da kullanılabilir. Pay ise o bağımsız bölüme düşen kısımdır.

• 38/600: Parsel 600 m² ise daireye düşen arsa 38 m²’dir; oran 38 ÷ 600 = %6,33’tür.
• 120/2400: Payda parsel alanı değilse oran yine 120 ÷ 2400 = %5’tir. Parsel 800 m² ise daireye düşen arsa 800 × 0,05 = 40 m² olur.
• 1/12: Bazı eski tapularda kesir sadeleştirilmiş olarak yazılır; anlamı yine aynıdır.

Yani “38 m² arsa payı” ifadesi, dairenin arsadan 38 m²’lik bir hakkı olduğunu anlatır. Bu, arsanın belirli bir köşesinin o daireye ait olduğu anlamına gelmez; arsanın tamamı üzerinde %6,33 oranında ortak mülkiyet hakkı demektir. Bahçe ya da otopark gibi alanların belirli bir daireye kullandırılması ise arsa payıyla değil, yönetim planı ve eklenti kaydıyla düzenlenir.

Tapuda arsa payı nerede yazar?

Yeni tip tapu senetlerinde arsa payı, taşınmazın niteliği ve bağımsız bölüm numarası ile birlikte, senedin ön yüzündeki “Arsa Payı” alanında kesir olarak yazar. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapularda bu alan mutlaka doludur. Arsa payı ayrıca e-Devlet üzerinden Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetiyle ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu uygulamasından da görülebilir. Bina tamamlanmadan önce düzenlenen onaylı mimari projede ve kat irtifakı kurulurken hazırlanan arsa payı cetvelinde de her bağımsız bölümün payı yer alır.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Kanun, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle oranlı olmasını ister. Değer de iki ana unsurdan oluşur:

1. Büyüklük: Bağımsız bölümün alanı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde net alan, brüt alan, genel brüt alan ve toplam brüt alan kavramları tanımlanır. Arsa payı hesabında genellikle bağımsız bölümün brüt alanı ile ona bağlı eklentilerin (depo, otopark, bahçe kullanımı gibi) alanları dikkate alınır.
2. Konum: Aynı büyüklükteki iki dairenin değeri, bulunduğu kat, cephe, manzara, güneş alma durumu, köşe başında olup olmaması, gürültü, asansöre ve girişe yakınlık gibi özelliklere göre farklıdır. Uygulamada bu farklar “şerefiye” ya da konum katsayısı olarak hesaba katılır. Dükkânlar ve zemin kat ticari birimler, konutlardan çok farklı değere sahip olduğu için ayrı katsayılarla değerlendirilir.

Basitleştirilmiş hesap şöyle yapılır:

• Her bağımsız bölüm için değer puanı = brüt alan × kat katsayısı × konum katsayısı
• Bölümün oranı = bölümün değer puanı ÷ tüm bölümlerin değer puanları toplamı
• Arsa payı = oran × payda (çoğunlukla parsel yüzölçümü)

Sonuçlar tam sayıya yuvarlanırken payların toplamının paydaya tam olarak eşit kalmasına dikkat edilir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesine göre ana gayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Arsa Payı Hesaplayıcı

Aşağıdaki araca parsel yüzölçümünü ve bağımsız bölümlerin brüt alanlarını, kat ve konum katsayılarıyla birlikte girerek arsa payı dağılımını görebilirsiniz. Bölüm ekleyip silebilir, paydayı parsel alanı ya da 1000 gibi farklı bir sayı olarak seçebilirsiniz.

Örnekteki altı dairelik binada daireler arasındaki alan ve konum farkları nedeniyle paylar 85/600 ile 111/600 arasında değişir. Arsa payları eşit bölünseydi her daire 100/600 alacaktı; bu durumda zemin kattaki daireler fazla, üst kattaki geniş ve cepheli daireler eksik pay almış olurdu. Aradaki %15’e varan fark, kentsel dönüşümde ya da ortak gider paylaşımında doğrudan paraya dönüşür.

Arsa Payını Kim Belirler?

Arsa payı, 2007’de 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten bu yana, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri esas alınarak projede gösterilir. Bu hesabı binanın mimari projesini hazırlayan proje müellifi mimar yapar ve arsa payı cetveli onaylı mimari projenin bir parçası olur. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapuya tescil edilirken bu cetvel esas alınır.

Değişiklikten önce arsa payları çoğu zaman malik beyanlarına dayanıyordu. Uygulamada pek çok kooperatif ve müteahhit arsa paylarını bağımsız bölüm sayısına eşit olarak bölmüştür. Bu yöntem, daireler arasındaki büyüklük ve konum farklarını yok saydığı için hem hukuka hem de hakkaniyete aykırıdır ve bugün hâlâ pek çok arsa payı uyuşmazlığının kaynağıdır. Proje müelliflerinin taraf olduğu durumlarda kendi bölümlerine yüksek pay ayırdıkları da görülebilmektedir; bu nedenle cetvelin bağımsız bir uzmana kontrol ettirilmesi faydalıdır.

Arsa Payı Dağıtımında Dikkat Edilecek Hususlar

• Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, her birinin konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalı ve belediyece onaylı mimari projede açıkça gösterilmelidir.
• Kat irtifakı kurulmadan bina tamamlanmış ve doğrudan kat mülkiyetine geçilmek isteniyorsa, değerlendirme kat mülkiyetine geçiş tarihine göre yapılır.
• Arsa paylarının belirlendiği tarihten sonra bölümlerin değerinde meydana gelen artış ya da azalış, arsa payını değiştirmez. Örneğin sonradan önüne bina yapılarak manzarası kapanan bir dairenin arsa payı azalmaz.
• Ortak yerler ve eklentiler için ayrıca arsa payı ayrılmaz. Kapıcı dairesi, sığınak, kazan dairesi gibi ortak yerlere pay ayrılması kanuna aykırıdır.
• Açıkta arsa payı bırakılamaz. Örneğin ileride çatıya kat çıkılacağı düşüncesiyle arsa payı saklı tutulamaz.
• Payların toplamı, paydaya eşit olmalıdır. Yuvarlama nedeniyle oluşan farklar uygun bölümlere dağıtılmalıdır.

Arsa Payının Hukuki Özellikleri

Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesine göre arsa payı, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçemez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Daire satış, bağış, trampa, cebri icra ya da miras yoluyla el değiştirdiğinde, arsa payı da başka bir işleme gerek kalmaksızın yeni malike geçer. Bir dairenin yarısı devredilirse, arsa payının yarısı da devredilmiş olur.

Bağımsız bölümü kayıtlayan haklar arsa payını da kayıtlar

Bağımsız bölüm üzerine kurulan ipotek, intifa ya da irtifak gibi haklar kendiliğinden arsa payını da kapsar. Kat mülkiyeti kurulmadan önce arsanın tapu sayfasına tescil ya da şerh edilmiş haklar ise sonradan oluşan bağımsız bölümleri arsa payları oranında kayıtlar. Örneğin ipotekli bir arsa üzerine kat mülkiyeti kurulduğunda, ipotek alacağı her bağımsız bölüme arsa payı oranında dağılır.

Ortak yerler ve eklentiler

Ortak yerler; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatı, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, sığınaklar, kapıcı daireleri ve ortak tesisat gibi, bağımsız bölümler dışında kalan ve ortak kullanıma yarayan yerlerdir. Eklentiler ise bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilen depo, kömürlük ya da otopark gibi yerlerdir. Ortak yerlere arsa payı ayrılmaz; eklentiler ise bağlı oldukları bağımsız bölümün değerine katılarak o bölümün arsa payına yansıtılır.

Arsa Payı Neden Önemlidir?

• Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli ilan edilen binalarda yeni binadaki haklar, kararlar ve paylaşım arsa payı oranında belirlenir. Kat maliklerinin arsa payları üzerinden en az üçte iki çoğunlukla karar alınır.
• Kamulaştırma ve yıkım: Bina yıkıldığında bağımsız bölümler ortadan kalkar ve malikler arsada arsa payları oranında paydaş olarak kalır.
• Ortak giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit olarak paylaştırılır.
• Kat malikleri kurulu: Bazı kararlarda hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.
• Değerleme ve vergi: Gayrimenkul değerleme raporlarında ve bazı kamu işlemlerinde arsa payı dikkate alınır. Konuyla ilgili temel kavramlar için gayrimenkul nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu dava uygulamada arsa payı düzeltme davası olarak bilinir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak bağımsız bölümlerin kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki konum ve büyüklüklerine göre değerlerini belirler. Değerlendirmede o tarihten sonraki imar durumu değişiklikleri, manzara değişimleri, bakım ve onarımdan doğan değer artışları dikkate alınmaz. Arsa payının tek başına düşük ya da yüksek görünmesi davanın kazanılması için yeterli değildir; payın değerle orantısız olduğunun ortaya konması gerekir. Bir yapıda karşılıksız arsa payı bırakıldığı anlaşılırsa, bu kısım iptal edilerek diğer bağımsız bölümlere arsa payları oranında dağıtılır.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı

Kentsel dönüşümde riskli yapı yıkıldıktan sonra bağımsız bölümler hukuken sona erer ve kat malikleri arsa üzerinde arsa payları oranında paydaş olur. Yeni binanın projesi, müteahhitle yapılacak kat karşılığı sözleşme ve yeni dairelerin dağılımı bu paylara göre konuşulur. Bu yüzden eşit dağıtılmış ya da hatalı arsa payları, dönüşüm sürecinde en sık anlaşmazlık konularından biridir. Dönüşüme girmeden önce arsa paylarının değerle orantılı olup olmadığının kontrol edilmesi, gerekirse düzeltme yoluna gidilmesi önerilir.

Yeni binada her malike verilecek dairenin büyüklüğü genellikle eski arsa payı oranına göre belirlenir. Örneğin 600 m²’lik bir parselde 85/600 arsa payına sahip bir malik, yeni binada toplam satılabilir alanın müteahhide kalan kısmı düşüldükten sonra yaklaşık %14,2’sine karşılık gelen bir hakka sahip olur. Kat karşılığı oranları, şerefiye farkları ve ek ödeme konuları ise sözleşmede ayrıca düzenlenir.

Adım Adım Arsa Payı Hesabı Örneği

600 m²’lik bir parselde, zemin katta iki dükkân ve üstte dört dairenin bulunduğu bir bina düşünelim. Dükkânların brüt alanı 80’er m², dairelerin brüt alanı 110’ar m² olsun. Dükkânlar ana caddeye baktığı için ticari değeri yüksektir; üst kattaki ön cephe daireleri de manzara nedeniyle arka cephedekilerden daha değerlidir.

1. Katsayılar belirlenir: Dükkânlar için kat katsayısı 1,40, konum katsayısı 1,00; 1. kat ön cephe daire için 1,00 ve 1,05; 1. kat arka cephe için 1,00 ve 0,95; 2. kat ön cephe için 1,03 ve 1,05; 2. kat arka cephe için 1,03 ve 0,95 alınsın.
2. Değer puanları hesaplanır: Dükkânlar 80 × 1,40 × 1,00 = 112’şer puan; daireler sırasıyla 115,5, 104,5, 119,0 ve 107,6 puan olur. Toplam 670,6 puandır.
3. Oranlar bulunur: Her dükkânın oranı 112 ÷ 670,6 = %16,7; 2. kat ön cephe dairenin oranı 119 ÷ 670,6 = %17,7’dir.
4. Paylar dağıtılır: Payda 600 alınırsa dükkânlar 100’er, daireler sırasıyla yaklaşık 103, 94, 107 ve 96 pay alır. Yuvarlamadan sonra toplamın 600 olduğu kontrol edilir.

Görüldüğü gibi alanı daha küçük olan dükkânlar, ticari konumları nedeniyle dairelerle neredeyse aynı arsa payını alır. Eşit dağıtımda ise her bölüm 100/600 alırdı ve dairelerin bir kısmı haksız biçimde fazla ya da eksik pay sahibi olurdu.

Kat İrtifakı Kurulurken Arsa Payı Süreci

Kat irtifakı kurulabilmesi için onaylı mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesiyle birlikte arsa payı cetveli tapu müdürlüğüne sunulur. Cetvelde her bağımsız bölümün numarası, kat yeri, niteliği (mesken, dükkân, ofis), eklentileri ve arsa payı yer alır. Tapu müdürlüğü bu belgelere göre kat irtifakını tescil eder ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu kütüğü sayfası açılır. Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı, aynı arsa paylarıyla kat mülkiyetine çevrilir.

Müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapılan işlerde, sözleşmede hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine kalacağı açıkça yazılmalı, arsa payı cetveli de proje onayından önce taraflarca kontrol edilmelidir. Sonradan ortaya çıkan pay hataları, ancak tüm maliklerin oybirliği ya da mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Arsa Payıyla İlgili Sık Yapılan Hatalar

• Arsa paylarını daire sayısına eşit bölmek,
• Dükkân ve konutları aynı katsayıyla değerlendirmek,
• Eklentileri (otopark, depo, bahçe kullanımı) değere katmamak,
• Ortak yerlere arsa payı ayırmak,
• Yuvarlama sonucu payların toplamını paydaya eşitlememek,
• Çatı katı ya da ilave kat için açıkta pay bırakmak,
• Arsa payı cetvelini projeye işlemeden tapuya tescil ettirmek.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı fazla olan daire daha mı değerlidir?

Arsa payı doğru hesaplanmışsa daha değerli olan bağımsız bölüm daha yüksek arsa payına sahiptir; ancak arsa payı değerin sonucudur, nedeni değildir. Kentsel dönüşüm beklenen bölgelerde ise yüksek arsa payı doğrudan ek değer anlamına gelebilir.

Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?

Değerde sonradan meydana gelen artış ya da azalış nedeniyle değiştirilemez. Ancak arsa payları baştan değerle orantısız belirlenmişse mahkeme kararıyla ya da tüm kat maliklerinin oybirliğiyle yeniden düzenlenebilir.

Arsa payı paydası neden parsel alanından farklı olabilir?

Paydanın parsel yüzölçümüne eşit olması zorunlu değildir; önemli olan payların toplamının paydaya eşit olmasıdır. Bazı projelerde hesap kolaylığı için 1000, 10000 ya da bölüm alanlarının katı olan bir sayı kullanılır.

Müstakil evde arsa payı olur mu?

Tek bir maliki olan müstakil evde arsa payı kavramı yoktur; arsa ve bina tek kişiye aittir. Birden fazla malik varsa hisseli mülkiyet söz konusudur. Aynı parselde birden fazla müstakil ev kat irtifakıyla bağımsız bölüm hâline getirilmişse, her birine arsa payı tahsis edilir.

Arsa payı eşit dağıtılmışsa ne yapılabilir?

Eşit dağıtım, bağımsız bölümlerin değerleri gerçekten birbirine eşit değilse kanunun aradığı orantıya aykırıdır. Kat malikleri oybirliğiyle anlaşarak yeni bir arsa payı cetveli hazırlatıp tapuda düzeltme yaptırabilir. Anlaşma sağlanamazsa her kat maliki sulh hukuk mahkemesinde arsa payı düzeltme davası açabilir. Davada bilirkişi, bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerini esas alır.

Arsa payı ile metrekare arasında ilişki var mı?

Arsa payı kısmen bağımsız bölümün büyüklüğüne bağlıdır, ancak metrekareyle birebir orantılı değildir. Aynı binadaki 100 m²’lik ön cephe daire ile 100 m²’lik arka cephe daire konum farkı nedeniyle farklı arsa payına sahip olabilir. Bu nedenle “metrekareye göre bölme” de tek başına yeterli bir yöntem sayılmaz.

Arsa payı nasıl öğrenilir?

Tapu senedinden, e-Devlet tapu bilgileri sorgulamasından, Web Tapu’dan ya da tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti kütüğü sayfasına bakılarak öğrenilebilir. Binanın tüm bağımsız bölümlerinin arsa payları ise onaylı mimari projedeki arsa payı cetvelinden görülebilir.

İlgili Yazılar

• Kat mülkiyeti nedir, nasıl kurulur?
• Gayrimenkul nedir?
• Mevcut binaya kat eklemek
• Çatı modelleri ve çeşitleri

Kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 ve 5; Nergis Durmazgezer, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında arsa payı; Barış Akpınar, Gayrimenkul değerlemesinde arsa payı kavramı, önemi ve hesaplanması; Evgin Apaydın, Mesken projelerinde bağımsız bölümlerin arsa paylarının bulanık mantık yaklaşımı ile belirlenmesi.

Bu yazıda müteahhitlik belgesi nedir, nasıl alınır, müteahhitlik belgesi grupları ve 2026 tutarları, H grubu müteahhitlik belgesi kaç metrekare iş yapabilir, inşaat mühendisi ve mimarlar hangi sınıf müteahhitlik belgesi alabilir, sınıf yükseltme için gerekli belgeler, ortaklıkla grup yükseltme ve iki H grubunun birleşmesi gibi en çok sorulan konuları güncel mevzuata göre ele alıyoruz. Yazıdaki müteahhitlik grubu hesaplayıcısı ile yapacağınız işin hangi grubu gerektirdiğini ve diplomanızla ya da iş deneyiminizle hangi gruba ulaşabileceğinizi görebilirsiniz.

Müteahhitlik Belgesi Nedir?

Yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması ve kayıtlarının tutulmasına ilişkin yönetmelik, ruhsata tabi her yapı işinde müteahhidin Bakanlıkça verilen bir yetki belge numarasına sahip olmasını zorunlu tutar. Bu numara, Yapı Müteahhitleri Bilgi Sistemi (YAMBİS) üzerinden verildiği için uygulamada “YAMBİS numarası” olarak da bilinir. Yetki belge numarası olmayan bir kişi ya da şirket, başkası adına ruhsatlı bir yapının müteahhitliğini üstlenemez.

Yetki belge numarasına bağlı belge grubu ise müteahhidin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliğine göre belirlenir. Belge grubu yükseldikçe üstlenilebilecek iş büyür. Ruhsat aşamasında belediye ya da ilgili idare, müteahhidin grubunun yapının yaklaşık maliyetini karşılayıp karşılamadığını kontrol eder; grubu yetmeyen müteahhit adına ruhsat düzenlenmez. Sınıflandırma; 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki kamu yapım işlerinde ve kanunda sayılan bazı istisnalarda aranmaz. Kamu ihalelerinde yeterlik, ihale mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin özel hükümler saklıdır.

Yönetmelik ne zaman değişti?

Yapı müteahhitlerinin sınıflandırılmasına ilişkin yönetmelik 2019’da yürürlüğe girdi ve o tarihten bu yana pek çok kez değiştirildi. Son değişikliklerden ikisi 27 Ocak 2026 tarihli ve 33150 sayılı, 14 Mayıs 2026 tarihli ve 33253 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Grup tutarları ise her yıl Bakanlığın yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre güncellenir. Bu nedenle başvurudan önce ilgili il müdürlüğünün yayımladığı güncel yeterlik tablosu mutlaka kontrol edilmelidir.

Geçici Müteahhitlik Yetki Belgesi

Kendi arsasına kendi yapısını yapacak gerçek ve tüzel kişiler için geçici yetki belgesi numarası verilebilir. Bu belge ile tek parselde, bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 m²’yi geçmeyen yapılar inşa edilebilir. Geçici yetki belgesi yalnızca o yapım işinde kullanılır ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere verilir. Geçici belge için ekonomik, mali ve mesleki yeterlik aranmaz.

Yönetmelik; kendi yapılarını inşa eden vakıf ve dernekler, kamu tüzel kişilerine ait ticari işletmeler, belirli koşullardaki yapı kooperatifleri ve iskân dışı alanlardaki tarımsal amaçlı seralar gibi bazı durumlarda da geçici grup yetki belgesi verilmesine imkân tanır. Yapı kooperatiflerinde arsa tapusunun kooperatif adına tescilli olması ve kooperatif yönetiminde bulunanların başka müteahhitlik işleriyle ilgisinin bulunmaması gibi ek şartlar aranır.

Müteahhitlik Belgesi Grupları ve 2026 Tutarları

Müteahhitlik belge grupları A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1 ve H olmak üzere 14 tanedir. Her grubun asgari iş deneyimi, yapı sınır bedelinin belirli bir katı olarak tanımlanır. Yapı sınır bedeli, Bakanlıkça her yıl yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinden III. ve IV. sınıf yapı gruplarının ortalamasının 45.000 katıdır. 2026’da III-A, III-B, III-C, IV-A, IV-B ve IV-C birim maliyetlerinin ortalaması yaklaşık 27.517 TL/m² olduğundan yapı sınır bedeli 1.238.250.000 TL’dir.

Tablodaki tutarlar 2026 yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre il müdürlüklerinin yayımladığı yeterlik tablolarıyla uyumludur. Metrekare değerleri, azami iş tutarının ilgili yapı grubunun 2026 birim maliyetine (III-A için 19.800 TL/m², III-B için 21.050 TL/m²) bölünmesiyle bulunur. Bu sınırlar tek seferde üstlenilebilecek iş içindir. Müteahhit, her biri bu sınırı aşmamak koşuluyla aynı anda birden fazla iş yürütebilir.

Müteahhitlik Grubu Hesaplayıcı

Aşağıdaki aracın ilk bölümünde yapacağınız işin yapı grubunu ve toplam inşaat alanını girerek gereken en düşük belge grubunu görebilirsiniz. İkinci bölümde ise diplomanızla ya da güncellenmiş iş deneyim tutarınızla hangi gruba ulaşabileceğinizi ve bir üst grup için ne kadar iş deneyimi eksik olduğunu hesaplayabilirsiniz.

Yapınızın hangi gruba girdiğini belirlemek için statik proje bedeli hesaplama yazımızdaki 2026 yapı sınıfları tablosuna bakabilirsiniz. Apartmanlarda sınıf kat sayısına değil, yapı yüksekliğine göre belirlenir.

H Grubu Müteahhitlik Belgesi

H grubu, müteahhitliğe yeni başlayanlar ve daha önce belge almış olmakla birlikte üst grupların kriterlerini sağlayamayanlar için öngörülen en alt gruptur. H grubu yetki belgesi numarası almak isteyenlerden ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlik belgeleri istenmez; iş deneyimi ve ilk başvuruda iş gücü koşulu da aranmaz. Ancak belge yenileme sırasında en az bir usta ve bir teknik personel çalıştırıldığının belgelenmesi gerekir.

H grubu müteahhitlik belgesi kaç metrekare?

H grubu, G1 grubunun asgari iş deneyimi tutarının 5/7’sini aşmayan işleri üstlenebilir. 2026’da bu tutar 44.223.214 TL’dir. Yapı grubuna göre karşılık gelen alanlar şöyledir:

• III-A (3 kata kadar apartmanlar): yaklaşık 2.233 m²
• III-B (21,50 m’ye kadar konutlar): yaklaşık 2.101 m²
• III-C (21,50–30,50 m konutlar): yaklaşık 1.890 m²
• IV-A (30,50–51,50 m konutlar): yaklaşık 1.672 m²

Örneğin 4 katlı, her katı 450 m² olan bir apartmanın toplam alanı 1.800 m²’dir ve III-B grubunda yaklaşık maliyeti 37,9 milyon TL’dir. Bu iş H grubu sınırının altında kaldığı için H grubu belgesiyle üstlenilebilir.

H grubu müteahhitlik belgesi nasıl yükseltilir?

H grubundan bir üst gruba geçmenin üç yolu vardır:

1. İş deneyimi kazanmak: H grubu belgesiyle tamamlanan ve yapı kullanma izin belgesi alınan işler iş deneyimi olarak kullanılabilir. Güncellenmiş iş deneyimi tutarı G1 için 61,9 milyon TL’ye ulaştığında G1 grubuna başvurulabilir.
2. Diploma kullanmak: Şahıs işletmesi sahibi ya da şirketin çoğunluk hissedarı inşaat mühendisi veya mimarsa, diplomasının iş deneyimi değeriyle üst gruba başvurabilir.
3. Ortaklık kurmak: Üst grupta belgesi olan bir müteahhitle kurulan ortak girişim üzerinden daha büyük işler üstlenilebilir.

İnşaat Mühendisi ve Mimar Hangi Sınıf Müteahhitlik Belgesi Alabilir?

Yönetmelik, inşaat mühendisliği ve mimarlık diplomalarının iş deneyimi yerine kullanılmasına izin verir. Diploma için yıllık değer, III. ve IV. sınıf birim maliyetleri ortalamasının 250 katıdır; 2026’da bu tutar yaklaşık 6.879.167 TL’dir. Mezuniyetten sonra geçen her yıl için bu tutar hesaplanır ve iş deneyim belgelerinde olduğu gibi iki ya da üç kat artırım uygulanmaz.

Herhangi bir yapım işi deneyimi olmayan mühendis ve mimarlar için diplomanın en fazla 15 yılı dikkate alınır; 15 yılın üzerindeki sürenin hesaba katılabilmesi için bir yapım iş deneyim belgesi sunulması gerekir. Diploma ile iş deneyim belgesi birlikte toplanmaz; hangisi daha büyük sonuç veriyorsa o dikkate alınır.

Diploma şirket adına kullanılacaksa, diploma sahibinin şirketin yarıdan fazla hissesine sahip olması ve bu oranı belge grubu geçerlik süresince koruması gerekir. Bazı il müdürlükleri, hissenin belirli bir süredir kesintisiz olarak sürdürüldüğünü de aramaktadır. Eşit hisseli iki mühendis ortağın kurduğu şirkette bu şart sağlanmaz. Ayrıca bilançosu olmayan yeni kurulmuş şahıs işletmeleri ve şirketler, mali yeterlik şartları nedeniyle diplomayla en fazla G grubuna başvurabilir.

Müteahhitlik Belgesi Şartları

H grubu dışındaki gruplar için yeterlik üç başlıkta değerlendirilir: ekonomik ve mali yeterlik, mesleki ve teknik yeterlik ile iş gücü.

Ekonomik ve mali yeterlik

• Bilanço oranları: Başvuru yılından önceki yıla ait bilançoya göre cari oranın (dönen varlıklar / kısa vadeli borçlar) en az 0,75, öz kaynak oranının (öz kaynaklar / toplam aktif) en az 0,15 ve kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranının 0,75’ten küçük olması aranır. Bu şartlar G, G1 ve H gruplarında aranmaz. Bir önceki yılın bilançosuyla sağlanamazsa önceki yılların ortalaması dikkate alınabilir.
• Banka referans mektubu: Bankalar nezdindeki kullanılmamış nakdi ya da gayrinakdi kredi veya kısıtlamasız mevduat, başvurulan grubun asgari iş deneyimi tutarının %5’inden az olmamalıdır. 2026’da bu tutar G1 için 3.095.625 TL, G için 4.333.875 TL, F için 6.191.250 TL’dir.
• İş hacmi (ciro): E1 ve üstü gruplarda aranır. E1 ve E gruplarında asgari iş deneyimi tutarının %10’u, D1 ve üstünde %15’i kadar ciro gerekir. F, F1, G, G1 ve H gruplarında iş hacmi aranmaz.

Mesleki ve teknik yeterlik: iş deneyimi

İş deneyimi olarak; benzer iş grupları listesinde “üst yapı (bina) işleri” kapsamında yapılan işlere ait iş bitirme, iş durum, iş denetleme ve iş yönetme belgeleri ile yapı kullanma izin belgeleri kabul edilir. İş denetleme ve iş yönetme belgelerinde (şantiye şefliği gibi) tutarın beşte biri dikkate alınır. Kat karşılığı ya da kendi arsasına yapılan işlerde iş deneyimi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesindeki arsa hariç maliyetin güncellenmiş tutarı üzerinden hesaplanır.

İş deneyim tutarı iki yoldan biriyle belirlenir ve hangisi daha büyük sonuç veriyorsa o kullanılır:

1. Başvuru tarihinden geriye doğru son 15 yıl içinde alınmış iş deneyim belgelerinden en büyük olanının iki katı,
2. Son 5 yılda bitirilen işlerin bedellerinin toplamı. Bu toplamda, son 15 yıldaki en büyük işin üç katından fazlası dikkate alınmaz.

Belgelerdeki tutarlar, yönetmelikte tanımlanan güncelleme katsayılarıyla bugüne taşınır; güncelleme katsayısı 0,90’dan az ve 1,30’dan fazla olamaz. Aynı parselde yer alan ya da toplu yapı niteliğindeki yapılar, ayrı ruhsatlara bölünmüş olsa bile tek iş olarak değerlendirilir.

İş gücü

Her grup için belirli sayıda Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) belgeli usta ve teknik personel (mühendis, mimar, tekniker, yüksek tekniker, teknik öğretmen) çalıştırılması öngörülür. Örneğin A grubunda 50 usta ve 8 teknik personel, G ve G1 gruplarında 1 usta ve 1 teknik personel aranır. Bu şartların uygulanmaya başlama tarihleri yönetmelik değişiklikleriyle birkaç kez ertelenmiştir. Başvurudan önce il müdürlüğünden güncel durumu öğrenmek gerekir.

Müteahhitlik Sınıf Yükseltme İçin Gerekli Belgeler

İlk kez yetki belge numarası alacaklar ile H grubunda sınıflandırma yapacaklardan genellikle şu belgeler istenir:

• Kayıtlı elektronik posta (KEP) adresi,
• Başvuru formu,
• Ticaret odası kayıt ya da faaliyet belgesi,
• Vergi levhası ve faal mükellefiyet yazısı,
• Tüzel kişilerde ticaret sicil gazetesi ve imza sirküleri,
• Sicil durumu beyannamesi ve bildirim yükümlülüğü taahhütnamesi,
• Ücret dekontu.

Üst gruplara başvuruda bunlara ek olarak serbest muhasebeci mali müşavir ya da yeminli mali müşavirce düzenlenen ekonomik ve mali yeterlik bildirim formu, onaylı bilanço ve gelir tabloları, standart formatta banka referans mektubu, iş deneyimini gösteren belgeler ile mesleki ve teknik yeterlik bildirim formu istenir.

Müteahhitlik mesleğini icra eden kişi tacir sayıldığı için ticaret odasına kayıt şarttır; esnaf ve sanatkârlar odası kaydı yeterli değildir. KEP adresi yasal tebligat adresi sayılır ve başvurunun zorunlu bir parçasıdır.

Ortaklık ile Müteahhitlik Grubu Yükseltme

Her birinin yetki belge numarası bulunan gerçek ya da tüzel kişiler, ortak girişim kurarak ortaklık adına belge alabilir. Ortaklığın belge grubu belirlenirken en yüksek hisseye sahip ortak pilot ortak kabul edilir. Ortaklığa atanacak grubun asgari iş deneyimi tutarının en az %60’ını pilot ortağın, en az %10’unu diğer ortakların her birinin ayrı ayrı sağlaması gerekir. Diğer ortaklar için aranan oran 2021’deki değişiklikle %25’ten %10’a indirilmiştir.

Örneğin G grubu bir pilot ortağın iş deneyimi şartı 86,7 milyon TL’dir. F grubunun asgari iş deneyiminin %60’ı 74,3 milyon TL olduğundan G grubu müteahhit pilot ortak olarak F grubuna ulaşabilir. Buna karşılık E1 grubu için %60 şartı 148,6 milyon TL’dir ve G grubunun iş deneyimi bu değeri karşılamaz.

İki H grubu müteahhitlik belgesi birleşirse üst gruba çıkılır mı?

Hayır. Ortaklıkta pilot ortağın, çıkılmak istenen grubun asgari iş deneyiminin %60’ını kendi yeterliğiyle sağlaması gerekir. H grubunda asgari iş deneyimi bulunmadığı için iki H grubu firmanın kurduğu ortaklık H grubunda kalır. Ortaklıkların kendi aralarında yeniden ortaklık kurması durumunda da ortaklığın grubu değil, ortakların kendi bireysel grupları esas alınır.

Müteahhitlik Belgesi Nasıl Alınır? Adım Adım

1. Ticaret odası kaydı: Şahıs işletmesi ya da şirket olarak ticaret odasına kayıt yaptırılır ve vergi mükellefiyeti açılır.
2. KEP adresi: Yetkili bir kayıtlı elektronik posta hizmet sağlayıcısından KEP adresi alınır.
3. Grup hesabı: Hedeflenen grup için iş deneyimi, diploma, bilanço, ciro ve banka referansı durumu bu yazıdaki hesaplayıcı ve il müdürlüğünün yeterlik tablosuyla kontrol edilir.
4. Belgelerin hazırlanması: Başvuru formu, beyannameler, mali müşavir onaylı formlar ve iş deneyim belgeleri hazırlanır.
5. Ücretin yatırılması ve başvuru: Başvuru, YAMBİS üzerinden ya da il müdürlüğüne yapılır; yetki belge numarası ve grup tayin ücreti yatırılır.
6. Komisyon incelemesi: İl müdürlüğündeki komisyon belgeleri inceler ve uygun grubu belirler. Grup uygun bulunursa grup kayıt ücreti yatırılarak işlem tamamlanır.

Komisyon, sunulan belgelerdeki tutarlarla birlikte iş deneyim belgesinin hangi yapıya ait olduğunu, yapı grubunu ve iş bitirme tarihini de değerlendirir. Belgelerde eksik ya da çelişkili bilgi bulunursa başvuru iade edilir ve süreç uzar.

Belge Grubunun Geçerlik Süresi ve Yenileme

Belge grubunun geçerlik süresi beş yıldır. Süre dolmadan yenileme yapılmazsa müteahhidin grubu H grubuna düşürülür ve yenileme yapılana kadar yeni iş üstlenemez. Sınıf değiştirmek için herhangi bir süre beklemek gerekmez; kriterler sağlandığında her zaman üst gruba başvurulabilir. Her başvuru ayrı bir dosya olarak değerlendirildiği için belgelerin güncel hâllerinin yeniden sunulması gerekir.

Başvurular Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri bünyesindeki müteahhitlik yetki belgesi komisyonlarınca incelenir. Komisyon kararına itiraz edilebilir. Başvuruda yetki belge numarası, grup tayini ve grup kayıt için ayrı ücretler alınır. İstenen grup için yatırılan tayin ücretinin, komisyonun daha alt bir grup vermesi hâlinde aradaki farkı iade edilmez. Bu nedenle başvurudan önce hesaplamanın dikkatle yapılması önemlidir.

Kimler Müteahhitlik Belgesi Alamaz?

İflas etmiş, işleri mahkemece yürütülen ya da hileli iflas ettiğine karar verilen kişilere; son üç yıl içinde kesinleşmiş yargı kararıyla sözleşmeye fesat karıştırdığı, sahte belge düzenlediği ya da kullandığı veya fen ve sanat kurallarına aykırı imalat yaptığı tespit edilenlere yetki belge numarası verilmez, varsa iptal edilir. Bu kısıtlamalar şirket ortakları ve yöneticileri için de geçerlidir. Kusurlu iş ve mevzuata aykırılık hâllerinde belge belirli sürelerle askıya alınabilir ya da iptal edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhitlik belgesi almak için mühendis olmak gerekir mi?

Hayır. H grubu yetki belgesi, ticaret odasına kayıtlı her gerçek ve tüzel kişiye verilebilir. Üst gruplarda ise iş deneyimi, mali yeterlik ve iş gücü şartları aranır; diploma bu şartlardan yalnızca iş deneyiminin yerine geçebilir.

H grubu müteahhitlik belgesi ile kaç kat bina yapılır?

Kat sınırı yoktur; sınır işin tutarıdır. 2026’da H grubu tek seferde yaklaşık 44,2 milyon TL’lik iş üstlenebilir. Bu, III-B grubundaki bir konutta yaklaşık 2.100 m²’ye, örneğin her katı 350 m² olan altı katlı bir binaya karşılık gelir. Bina yüksekliği 21,50 m’yi aşarsa yapı III-C grubuna girer ve metrekare sınırı düşer.

G grubu müteahhitlik belgesi için ne gerekir?

2026’da G grubu için 86.677.500 TL güncellenmiş iş deneyimi ve bunun %5’i kadar banka referansı gerekir; bilanço ve ciro şartı aranmaz. Diplomayla en az 13 yıllık inşaat mühendisi ya da mimar G grubuna ulaşabilir.

A sınıfı müteahhitlik belgesi için ne gerekir?

A grubu için 2026’da 2.476.500.000 TL iş deneyimi, bunun %15’i kadar iş hacmi, %5’i kadar banka referansı, bilanço oranlarının sağlanması ve 50 usta ile 8 teknik personellik iş gücü aranır. A grubu müteahhit tek seferde sınırsız tutarda iş üstlenebilir.

Müteahhitlik belgesi grupları her yıl değişir mi?

Grupların yapısı değişmez, ancak tutarları değişir. Yapı sınır bedeli her yıl yayımlanan birim maliyetlere göre güncellendiği için iş deneyimi şartları ve üstlenilebilecek iş tutarları da her yıl yenilenir.

İş deneyim belgesi başkasına kullandırılabilir mi?

Hayır. Bir yetki belge numarasında kullanılan iş deneyim belgesi, o belge grubunun geçerlik süresi sonuna kadar başka bir gerçek ya da tüzel kişiye kullandırılamaz. Hisse değişiklikleri de bildirilmelidir; bildirilmeyen değişiklikler belgenin iptaline yol açabilir.

Müteahhitlik yetki belgesi nasıl sorgulanır?

Bir müteahhidin yetki belge numarası ve grubu, Bakanlığın YAMBİS sistemi üzerinden sorgulanabilir. Ruhsat aşamasında da müteahhidin grubunun yapının maliyetine uygun olup olmadığı kontrol edilir.

İlgili Yazılar

• Statik proje bedeli hesaplama ve 2026 yapı birim maliyetleri
• İnşaat mühendisi statik proje imza yetkisi
• Şantiye şefliği hizmet sözleşmesi
• Ortak girişim ile konsorsiyum arasındaki fark

Bu yazıda tahliye taahhütnamesi nedir, hangi şartlarda geçerlidir, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa ne olur, boş tarihli taahhüt geçerli midir, bir aylık süre nasıl hesaplanır, icra ve dava yolları nasıl işler sorularını cevaplıyoruz. Yazının başındaki bağlantılardan boş tahliye taahhütnamesi PDF ve Word örneğini indirebilir, aşağıdaki örnek metni kendi bilgilerinizle doldurabilirsiniz.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İndir (PDF ve Word)

Aşağıdaki örnek, kiracının tek başına imzalayacağı sade bir tahliye taahhütnamesidir. Belgeyi yazdırıp elle doldurabilir veya Word dosyasını bilgisayarda düzenleyebilirsiniz. Belgeyi imzalamadan önce yazının devamındaki geçerlilik şartlarını mutlaka okuyun.

Kira ilişkisinin temel belgesi olan sözleşme için kira sözleşmesi (kira kontratı) örneği ve 2026 kuralları yazımıza da göz atabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının “kiraladığım taşınmazı şu tarihte boşaltacağım” şeklindeki tek taraflı, yazılı irade beyanıdır. Kiraya verenin ayrıca imzası gerekmez; belgeyi kiracı imzalar ve kiraya verene teslim eder. Taahhütname bir kira sözleşmesi değildir, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmeye yarayan bir araçtır. Kira sözleşmesi geçerli olarak devam ederken verilir ve taahhüt edilen tarihte sözleşmenin sona ermesini sağlar.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, kira süresi doldu diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Kanun kiracıyı korur; sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi ise ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması ile mümkündür. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü bu sebeplerin en pratik olanıdır; çünkü ihtiyaç, yeniden inşa veya on yıllık uzama süresi gibi diğer sebeplerin aksine, ispatı tek bir belgeye dayanır.

Uygulamada belge farklı isimlerle anılır: tahliye taahhüdü, tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliye taahhütnamesi, boşaltma taahhüdü veya kısaca “tahliye senedi”. Hepsi aynı hukuki sonucu doğurur; önemli olan belgenin adının değil, içeriğinin kanundaki şartları taşımasıdır.

Tahliye Taahhüdünün Yasal Dayanağı

Tahliye taahhüdüne ilişkin temel hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Bu hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Konuyla ilgili diğer düzenlemeler şunlardır:

• TBK 347: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin bildirimle sona ermesi ve bir yıllık kendiliğinden uzama kuralı.
• TBK 353: Kiraya verenin dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması halinde dava süresinin bir kira yılı uzaması.
• TBK 354: Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı.
• İcra ve İflas Kanunu (İİK) 272 ve devamı: Kira süresinin bitimi veya tahliye taahhüdü nedeniyle icra yoluyla tahliye.
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu.

TBK 354 nedeniyle, kira sözleşmesine kiracı aleyhine konulan ve kanundaki tahliye sebeplerini genişleten maddeler geçersizdir. Örneğin “kiracı ev sahibinin talebi üzerine her zaman evi boşaltmayı kabul eder” şeklinde bir sözleşme maddesi tahliye taahhüdü yerine geçmez.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhüdünün icra veya mahkemede sonuç doğurabilmesi için aşağıdaki şartların tamamını taşıması gerekir. Şartlardan biri eksikse taahhüt geçersiz sayılabilir ve kiraya veren ancak diğer tahliye sebeplerine dayanabilir.

1. Taahhüt yazılı olmalıdır

Kanun yazılı şekil arar; sözlü olarak verilen “ay sonunda çıkarım” sözü tahliye taahhüdü sayılmaz. Belgenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir, adi yazılı belge yeterlidir. Ancak imzanın kiracıya ait olduğu tartışma konusu olabileceğinden, taahhütnamenin noterde düzenlenmesi veya imzanın noterce onaylanması ispat açısından büyük kolaylık sağlar. Elle yazılmış ve kiracı tarafından imzalanmış bir belge de şekil şartını karşılar.

2. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir

Geçerlilik şartlarının en kritik olanı budur. Kanun koyucu, ev bulmak için her şeyi imzalamaya hazır olan kiracının daha anahtarı almadan baskı altında taahhüt vermesini önlemek istemiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya ondan önce, yani kiralanan teslim edilmeden alınan tahliye taahhüdü kural olarak geçersizdir. Yargıtay uygulamasında kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan taahhütnamelerin, sözleşmeyle birlikte alındığı kabul edilerek geçersiz sayıldığı kararlar bulunmaktadır.

Taahhüt, kira süresi devam ederken veya sözleşmenin uzadığı yıllarda verilebilir. Örneğin kiracı üçüncü kira yılının ortasında, başka bir eve taşınacağını öngörerek bir sonraki yılın belirli bir gününde çıkacağını yazılı olarak üstlenebilir.

3. Tahliye tarihi belirli olmalıdır

Taahhütnamede kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır. “Kira süresi sonunda”, “ev satılınca”, “en kısa sürede” veya “ev sahibi istediğinde” gibi ifadeler belirli bir tarih içermediği için tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez. Tarih gün, ay ve yıl olarak yazılmalıdır. Belirlenebilir bir tarih de (örneğin belirli bir yılın bayram arifesi) yargı kararlarında kabul görmüştür, ancak uyuşmazlık riskini azaltmak için açık tarih yazmak en doğrusudur.

4. Taahhüt kiracı tarafından verilmelidir

Taahhüdü kiracının kendisi veya bu konuda özel yetki içeren vekâletnameye sahip vekili verebilir. Kiracının eşi, çocuğu, kefili veya kiralananda oturan başka bir kişinin imzaladığı taahhütname kiracıyı bağlamaz. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, taahhüdün kiracıların tamamı tarafından imzalanması gerekir. Kiracı bir şirketse, taahhütnameyi imza sirkülerinde şirketi temsile yetkili görünen kişi imzalamalıdır.

Kiralanan aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca kiracı eşin diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği kuralı gündeme gelir. Bu konuda farklı görüşler bulunduğundan, aile konutlarında uyuşmazlık riskini azaltmak için taahhütnamenin kiracı ile birlikte eşi tarafından da imzalanması veya eşin yazılı rızasının alınması uygulamada sıkça önerilir.

5. Taahhüt serbest iradeyle verilmelidir

Taahhütname kiracının özgür iradesini yansıtmalıdır. Kiracı, taahhüdü korkutma, tehdit veya aldatma gibi irade sakatlığı halleri altında verdiğini ileri sürebilir. Ancak bu iddianın ispat yükü kiracıdadır ve imzası inkâr edilmeyen bir belgenin aksini ispat etmek uygulamada oldukça zordur.

Boş Tarihli ve Kira Sözleşmesiyle Birlikte Alınan Taahhütnameler

Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, kira sözleşmesi imzalanırken tarih kısmı boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesinin de kiracıya imzalatılmasıdır. Kiraya veren daha sonra tarih kısmını doldurarak belgeyi icraya koyar. Bu durumda iki ayrı soru ortaya çıkar: taahhüdün veriliş tarihi ve tahliye tarihi.

Yargıtay uygulamasında, düzenlenme tarihi boş bırakılarak imzalanan bir belgede kiracının, boş bırakılan kısmın sonradan doldurulmasına baştan razı olduğu kabul edilir. Kiracı, belgenin kira başlangıcında boş olarak imzalatıldığını ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa, bunu kural olarak yazılı delille ispatlaması gerekir. Bu nedenle kiracı açısından boş taahhütname imzalamak ciddi bir risktir.

Kiraya veren açısından da durum tamamen güvenli değildir. Taahhüdün tarihi kira sözleşmesiyle aynı gün ise veya kiracı, belgenin kiralananın tesliminden önce alındığını başka delillerle ortaya koyabiliyorsa, taahhüt geçersiz sayılabilir. Sağlıklı yol, taahhüdü gerçekten kiracının çıkma kararı verdiği tarihte, açık tarihlerle ve tercihen noter önünde almaktır.

Bir Aylık Süre: Tahliye İçin Ne Zaman Başvurulmalı?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; mahkeme veya icra dairesi tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Süre kaçırılırsa kiraya veren aynı taahhüde dayanarak tahliye isteyemez ve sözleşme uzamış sayılır.

Bir aylık süre içinde kiraya veren dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, TBK 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yargıtay, süresi içinde başlatılan ve kiracının imzaya itiraz ettiği icra takibini de bu anlamda yazılı bildirim olarak kabul etmektedir. Yine de güvenli yol, bir aylık süreyi beklemeden ilk günlerde harekete geçmektir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci

Kiraya verenin önünde iki yol vardır: icra yoluyla tahliye ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Hangisinin seçileceği, taahhütnamenin içeriğine, kiracının itiraz ihtimaline ve zamanlamaya göre değişir.

İcra yoluyla tahliye

Kiraya veren, taahhütnameyi icra dairesine sunarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı süresi içinde itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir ve kiralanan icra memurları aracılığıyla boşaltılabilir. Kiracı imzaya veya taahhüdün geçerliliğine itiraz ederse takip durur; kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. İcra mahkemesi imzası inkâr edilmeyen veya imzası sabit olan taahhütnameyi esas alır; irade sakatlığı gibi ayrıntılı tartışmalar genel mahkemede çözülür.

Tahliye davası

Kiraya veren doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam gibi takibe konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi ise bir dava olmadığından bu yolda arabuluculuk şartı aranmaz.

Tahliyeden sonra

Tahliye ile kira sözleşmesi sona erer. Kiracının ödenmemiş kira, aidat, fatura veya kiralanana verdiği hasar gibi borçları için ayrıca takip yapılabilir. Depozito, kiralananın teslim alınmasından sonra borç ve hasar kalemleri mahsup edilerek iade edilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?

İndirdiğiniz boş tahliye taahhütnamesini doldururken aşağıdaki bilgilerin eksiksiz ve okunaklı yazılmasına dikkat edin:

1. Kiraya verenin bilgileri: Ad soyad veya unvan, T.C. kimlik numarası, adres.
2. Kiracının bilgileri: Ad soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi. Birden fazla kiracı varsa hepsi ayrı ayrı yazılır.
3. Kiralananın adresi: Mahalle, cadde, sokak, bina ve daire numarası; mümkünse ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası.
4. Kira sözleşmesinin tarihi: Taahhüdün hangi kira ilişkisine ait olduğunu gösterir.
5. Tahliye tarihi: Gün, ay, yıl olarak açıkça yazılır.
6. Taahhüdün düzenlenme tarihi: Belgenin imzalandığı gerçek tarih yazılır. Bu tarih kira sözleşmesinin tarihinden ve kiralananın teslim tarihinden sonra olmalıdır.
7. İmza: Kiracının kendi el yazısıyla adı soyadı ve imzası. Aile konutlarında eşin imzası da önerilir.

Örnek bir taahhüt metni şu şekilde olabilir:

“Kiraya veren ……………………………… ile aramızda ……/……/………… tarihinde imzalanan kira sözleşmesine konu, ……………………………………………… adresindeki taşınmazda kiracı olarak oturmaktayım. Kiralananı ……/……/………… tarihinde, kendi rızamla, boş ve eksiksiz olarak kiraya verene teslim edeceğimi; bu tarihte tahliye etmediğim takdirde kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca icra veya dava yoluyla tahliye isteyebileceğini kabul ve taahhüt ederim. Düzenleme tarihi: ……/……/…………”

Metindeki boşlukların hiçbiri imzadan sonra doldurulmamalıdır. Kiracı, imzaladığı belgenin bir fotokopisini veya fotoğrafını saklamalıdır.

Kiraya Veren Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taahhüdü kira sözleşmesi imzalanırken, aynı masada boş olarak almayın. Bu yöntem hem geçersizlik riski taşır hem de güven ilişkisini zedeler.
• Taahhüdü, kiracı gerçekten taşınma kararını bildirdiğinde, açık tarihlerle alın. Mümkünse noter önünde düzenletin.
• Birden fazla kiracı varsa tamamının, aile konutunda ise eşin de imzasını alın.
• Taahhüt edilen tarihi takviminize not edin. Kiracı çıkmazsa bir ay içinde avukatınızla birlikte icra takibini başlatın.
• Taahhütnamenin aslını saklayın; icra dairesine asıl belge veya onaylı örnek sunulur.
• Kiracının çıkış tarihinde kiralananı tutanakla teslim alın. Sayaç değerleri, anahtar sayısı ve hasarlar tutanağa yazılsın.

Kiracı Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tarih kısmı boş bir taahhütnameyi imzalamayın. Boş bırakılan yerler sonradan doldurulabilir ve aksini ispatlamak zordur.
• Taahhüt verdiğiniz tarih, gerçekten taşınabileceğiniz bir tarih olsun. Bu tarihten sonra evde kalmaya devam ederseniz hızlı bir tahliye süreciyle karşılaşabilirsiniz.
• Kira sözleşmesiyle birlikte taahhütname imzalamanız istendiyse, bu durumu belgeleyen yazışma, mesaj veya tanık gibi delilleri saklayın.
• Taahhüdünüzü yerine getirip çıkacaksanız, anahtar teslimini ve kiralananın durumunu tutanakla belgeleyin. Depozito iadesini bu tutanağa bağlayın.
• Tahliye emri tebliğ edilirse süreleri kaçırmamak için hemen bir avukata danışın.

Tahliye Taahhütnamesinde Sık Yapılan Hatalar

Ev sahiplerinin ve kiracıların uygulamada en sık yaptığı hatalar şunlardır:

1. Taahhüdü kira sözleşmesinin bir maddesi olarak yazmak: Sözleşmenin içine konan “kiracı şu tarihte çıkacaktır” maddesi, teslimden sonra verilmiş ayrı bir taahhüt sayılmaz.
2. Tarihsiz veya belirsiz tarihli taahhüt almak: “Kira dönemi sonunda” gibi ifadeler tahliye taahhüdü değildir.
3. Bir aylık süreyi kaçırmak: Süre geçtikten sonra aynı taahhütle icraya başvurulamaz.
4. Sadece bir kiracının imzasını almak: Ortak kiracılığı olan sözleşmelerde eksik imza taahhüdü işlevsiz bırakır.
5. Kiracının eşinden veya kefilden taahhüt almak: Kiracı olmayan kişinin taahhüdü kiracıyı bağlamaz.
6. Taahhüt tarihini kira başlangıcıyla aynı yazmak: Belge sözleşmeyle birlikte alınmış sayılabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Diğer Tahliye Sebeplerinin Farkı

Kiraya veren, tahliye taahhüdü dışında da kanunda sayılan sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunların başlıcaları şunlardır: konut veya iş yeri gereksinimi (kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için), yeniden inşa ve imar, kiralananın yeni malik tarafından edinilmesi, kira bedelinin bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olacak şekilde ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bu sebeplerin her birinin kendine özgü süreleri ve ispat yükleri vardır.

Tahliye taahhüdünü diğerlerinden ayıran özellik, kiracının kendi iradesine dayanmasıdır. Gereksinim davasında kiraya verenin ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekirken, geçerli bir tahliye taahhüdünde ispat edilmesi gereken tek şey belgenin kendisidir. Bu yüzden tahliye taahhüdüne dayalı süreçler çoğu zaman daha kısa sürer.

Ev Satılırsa veya Kentsel Dönüşüme Girerse Tahliye Taahhüdü Ne Olur?

Kiralanan satıldığında kira sözleşmesi yeni malike geçer; yeni malik, eski kiraya verenin hak ve borçlarını devralır. Kiracının eski malike verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü, taahhüt edilen tarih ve bir aylık süre korunmak şartıyla yeni malik tarafından da ileri sürülebilir. Yeni malik ayrıca, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ve altı ay sonra dava açarak kendi gereksinimine dayanabilir. Taşınmazın kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olması bu sonucu değiştirmez; önemli olan tapudaki malikin değişmesidir.

Bina riskli yapı olarak tespit edilip kentsel dönüşüm kapsamına alındığında ise süreç farklı işler. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılar için idare tarafından tahliye süresi verilir ve bu süre sonunda yapı boşaltılır; bu durumda kiracının tahliye taahhüdü vermesine gerek kalmaz. Kiracılar belirli şartlarla kentsel dönüşüm kira yardımı alabilir. Riskli yapı dışında, kiraya verenin binayı yeniden inşa etmek veya esaslı onarım yapmak istemesi de ayrı bir tahliye sebebidir; bu sebebe dayanan davada inşaatın kiralananın kullanımını imkânsız kılacak nitelikte olduğu ve gerekli yapı ruhsatı veya proje hazırlıklarının yapıldığı gösterilmelidir.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı anlaşma yapılmışsa, binanın yıkım tarihine göre kiracılardan önceden tahliye taahhüdü alınması uygulamada sık görülür. Bu durumda taahhüt tarihinin, yıkım ruhsatı ve inşaat takvimiyle uyumlu belirlenmesi, sonradan doğacak gecikme tartışmalarını önler.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?

Hayır, noter şartı yoktur. Kiracının imzaladığı adi yazılı bir belge yeterlidir. Ancak imza inkârına karşı noterde düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütname daha güçlü bir delil olur.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşar. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında sözleşmeyle birlikte alınmış kabul edilerek geçersiz sayılabilir.

Tarihi boş tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

İmzası inkâr edilmeyen ve boşlukları sonradan doldurulan bir belge, kiracı aksini yazılı delille ispatlamadıkça geçerli kabul edilebilir. Bu nedenle kiracılar boş taahhütname imzalamamalıdır.

Ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede başvurmalı?

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre içinde dava açacağını yazılı bildirirse süre bir kira yılı uzar.

Tahliye taahhüdü için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi bir dava olmadığından bu yolda arabuluculuk şartı aranmaz; ancak doğrudan tahliye davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kiracının eşi tahliye taahhüdü verebilir mi?

Kira sözleşmesinde kiracı olarak yer almayan eşin taahhüdü, kiracıyı bağlamaz. Aile konutlarında ise kiracının taahhüdüne eşin de imza atması uyuşmazlık riskini azaltır.

Tahliye taahhüdünü veren kiracı fikrini değiştirebilir mi?

Taahhüt tek taraflı bir irade beyanıdır ve verildikten sonra kiracının tek başına geri alması mümkün değildir. Taraflar anlaşarak yeni bir tarih belirleyebilir veya kiraya veren taahhütten vazgeçebilir.

Tahliye taahhütnamesine cezai şart konulabilir mi?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya yüklenen cezai şart ve muacceliyet kayıtları TBK 346 uyarınca geçersizdir. Bu nedenle taahhütnameye “çıkmazsam şu kadar ceza öderim” şeklinde bir hüküm eklemek kiraya verene ek bir hak sağlamaz. Kiracı taahhüt tarihinden sonra kiralananı kullanmaya devam ederse, kiraya veren bu süre için ecrimisil veya kira bedeli isteyebilir.

İş yeri kiralarında tahliye taahhüdü verilebilir mi?

Evet. TBK 352 hükmü konutlarla birlikte çatılı iş yeri kiralarında da uygulanır. Arsa veya çatısız alan kiralarında ise genel hükümler ve sözleşme süresi esas alınır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta ya da tahliye sürecini başlatmadan önce bir avukattan destek almanız önerilir.

Boş Kira Kontratı İndir (Word ve PDF)

Word dosyasını bilgisayarda doldurup çıktı alabilir, PDF dosyasını ise doğrudan yazdırıp elle doldurabilirsiniz. Sözleşmeyi iki nüsha hazırlayıp her sayfasını iki tarafa da imzalatmanız önerilir. Kiracının çıkış tarihini taahhüt ettiği belge için tahliye taahhütnamesi örneğine (Word ve PDF) bakabilirsiniz.

Kira Sözleşmesinde Olması Gereken Bilgiler

Kira sözleşmesinin geçerliliği belirli bir şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak anlaşmazlık durumunda ispat için yazılı ve aşağıdaki bilgileri içeren bir sözleşme yapılmalıdır:

• Taraflar: Kiraya veren ve kiracının adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri; varsa kefilin bilgileri.
• Kiralanan: Taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri (ada/parsel), cinsi (konut, işyeri) ve kullanım amacı.
• Kira bedeli ve ödeme: Aylık ve yıllık kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi (banka hesabı tercih edilmelidir).
• Süre: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi (genellikle 1 yıl).
• Depozito: Alınan güvence bedeli ve iade koşulları.
• Demirbaşlar ve teslim durumu: Taşınmazla birlikte teslim edilen eşya ve taşınmazın teslimdeki durumu. Teslim günü fotoğraf çekip tarihlemek ileride çıkacak anlaşmazlıkları azaltır.
• Aidat ve giderler: Aidat, su, elektrik, doğalgaz ve emlak vergisi gibi giderlerin kime ait olduğu.
• Özel şartlar: Evcil hayvan, tadilat, alt kiralama gibi konularda tarafların anlaştığı kurallar.

Kira Artış Oranı 2026: Yasal Sınır Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Konutlarda uygulanan %25 artış sınırı 2 Temmuz 2024’te sona ermiştir; artık üst sınır yalnızca bu TÜFE ortalamasıdır.

Bu oran her ay TÜİK’in enflasyon açıklamasıyla güncellenir. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için azami artış %31,49‘dur. Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta yeni kira en fazla 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL olabilir. Sözleşmenizin yenilendiği ayın oranını o ayın TÜİK açıklamasından kontrol edin.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde, sözleşmenin her beş yıllık dönemi sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından emsal kiralar dikkate alınarak belirlenebilir.

Depozito (Güvence Bedeli) Ne Kadar Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir (TBK m. 342). Depozito para olarak alındıysa, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Sözleşme bittiğinde kiralanan hasarsız teslim edilirse depozito iade edilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer? Tahliye Kuralları

• Kiracı çıkmak isterse: Belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine bildirimde bulunarak çıkabilir. Bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
• Ev sahibi çıkarmak isterse: Süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Sözleşme kendiliğinden uzar; ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra veya kanunda sayılan nedenlerle (ihtiyaç, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi) tahliye isteyebilir.
• Tahliye taahhütnamesi: Geçerli olması için kiralanan teslim edildikten sonra ve yazılı olarak verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütnameler mahkemede geçersiz sayılabilir.

e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Evet. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın e-Devlet’teki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetiyle ev sahibi sözleşmeyi hazırlar, kiracı ve varsa kefil e-Devlet üzerinden onaylar. 2025’ten beri emlak danışmanları da bu sistem üzerinden sözleşme hazırlayabilmektedir. Ancak e-Devlet sözleşmesi henüz zorunlu değildir; kâğıt üzerinde yapılan ve iki tarafça imzalanan kira sözleşmeleri de geçerlidir.

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi

Kira sözleşmeleri, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. Örneğin aylık 25.000 TL’lik bir yıllık sözleşmede toplam kira 300.000 TL, damga vergisi 300.000 × 0,00189 = 567 TL olur.

Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanağı

Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299–378. maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıyı koruyan özel hükümler 339–356. maddelerdedir. Eskiden belediye sınırları içindeki kiralamalara uygulanan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012’de yürürlükten kalkmıştır.

Kira sözleşmesi iki tarafa da borç yükler:

• Kiraya verenin borçları: Kiralananı kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda tutmak; kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülükleri karşılamak; ayıplardan sorumlu olmak.
• Kiracının borçları: Kira bedelini ve yan giderleri zamanında ödemek; kiralananı özenle kullanmak; komşulara saygı göstermek; sözleşme bitince kiralananı teslim aldığı durumda geri vermek.

Sık Sorulan Sorular

Elle yazılmış kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığı için elle doldurulmuş ve iki tarafça imzalanmış sözleşme geçerlidir. Notere onaylatmak zorunlu değildir.

Kira sözleşmesi kaç yıllık yapılır?

Süre tarafların anlaşmasına bağlıdır; uygulamada genellikle bir yıllık yapılır. Kiracı süre sonunda çıkmazsa ve bildirimde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar.

Kira sözleşmesinde kefil zorunlu mu?

Hayır. Kefil tarafların anlaşmasına bağlıdır. Kefil alınacaksa kefalet tutarı ve kefilin el yazısıyla yazdığı beyan sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Uyuşmazlık durumlarında bir avukattan veya kira hukuku konusunda uzman bir kişiden destek almanız önerilir.

Bu bağlamda ekosistem belirli bir alan üzerinde bulunan canlı veya cansız çevre bileşenleri tarafından oluşturulan ve devamlılık içeren ekolojik sistemler bütünüdür. Ekosistem içindeki tüm varlıkların işlevinin olması, ekosistemi dört ana bileşenden meydana gelen bir sistem bütünü haline getirmiştir. Aşağıda belirtilen dört ana bileşen ekosistemin yaşam ve enerji döngüsünün devamlılığını sağlamaktadır.

1. Cansız varlıklar (inorganik ve organik maddeler),
2. Primer üreticiler (yeşil bitkiler ve ototroflar),
3. Tüketiciler (bitkisel ve hayvansal maddeleri yiyenler ve hetotroflar),
4. Ayrıştırıcılar (bakteri ve mantarlar ve saprofitler).

Ekosistemin ve ekolojik yaşamın sorunsuz devam edebilmesi için bu bileşenlerin aralarındaki dengenin ve uyumun kusursuz çalışması gerekmektedir. Doğal ekosistem dengesinin bozulması beraberinde ekolojik sorunlara, sürdürülebilir yaşamın özelliklerinde sıkıntıların meydana gelmesine sebep olmaktadır. Ortaya çıkan sorunlar neticesinde, mevcut ekosistem dengesinin bozularak ortadan kalkması ve bozulan bu ekosistemin yerine yeni bir ekosistemin olması olayına ise “süksesyon” (sıralı değişim) denilmektedir. Her bir ekosistemin kendine ait özellikleri, yaşam süreleri ve yaşam alanları bulunmaktadır. İnsanların dünya üzerindeki alanların neredeyse tamamına sahip olması; ekosistemlerin bozulmasına ve değişimlerin meydana gelmesine neden olmaktadır. Hızlı nüfus artışı, bilinçsiz sanayileşme, düzensiz şehirleşme, doğal kaynakların bilinçsiz kullanılması, nükleer silahlar ve nükleer santral patlamaları, barajlarda yer alan biriktirilmiş suların kimi zaman taşkınlara neden olması, orman tahribatı ve doğal olay gibi olumsuz nitelikteki olaylar; ekosistemin doğal dengesi üzerinde insan eliyle yaratılan olumsuzluklardır. Tüm bu zarar verici durumlar, başta çevre kirliliği olmak üzere ekosistemler üzerinde çeşitli tahribatlar ortaya çıkarmaktadır. İnsanların icra ettiği faaliyetler ve yaşam alanlarında oluşturdukları kalite potansiyeli, ekosistem ile birbirine bağlıdır. Ekosistem içerisindeki canlı ve cansız varlıklar karşılıklı olarak etkilenmektedir ve bu etkiler ekolojik çevreye yansıyarak sistem içerisindeki her varlık üzerinde farklı şekillerde yansımaktadır. Ekosistemin tehdit edici bir hale gelmesi, insan topluluğunun sağlığını da etkilemektedir. Ekosistemlerin iyileştirilmesi ise canlı ve cansız varlıkların yanı sıra insanların da fiziksel ve ruhsal sağlıkları üzerinde olumlu etkiler yaratacaktır. Bu nedenle ekosistemi bir bütün olarak ele almak ve bozulmalar karşında meydana getireceği her etkinin, canlılar üzerinde farklı sonuçlara yol açacağı hususlarına dikkat etmek gerekmektedir.

Sağlıklı ekosistemlerin insan yaşamı için sağladığı faydalar

Ekosistemin karakteristik yapısını biyotik ve abiyotik faktörler ortaya koymaktadır. Bu faktörler, ekolojik yapı ve ekolojik sistem hakkında bilgi vermektedir. Bu karakteristik yapıya ait izlenimler ise çevrenin değerlendirilmesi, çevredeki problemlerin tanımlanması, çevresel sorunların ne tür çözümlerle giderilebileceği hakkında yol gösterici ipuçları vermektedir.

Kentin yoruculuğundan bunalan insanlar kendilerine binalarla yaşam alanları oluşturmuşlardır. Sonrasında fiziksel ve ruhsal terapi yöntemi olarak doğayı kullanmak istemişler ve bundan faydalanırken çoğu zaman korumayarak tahrip edici girişimlerde bulunmuşlar ve önce ekolojik yaşam alanlarında sonrasında ekosistemde tahribatlar yaratmışlardır. Giderek artan nüfus ve beraberinde getirdiği tahribatın etkisiyle; doğal ve özgün nitelikte olan alanların üzerinde ciddi bir baskı söz konusu olmuş ve doğanın karşılıklı kullanım uyumu bozularak ekosistem bozulmaları meydana gelmiştir.

Ekosistemde her öğe ayrı ayrı görevini yerine getirerek ve birbirini tamamlayarak uyumlu bir kullanım döngüsü meydana getirmektedir. Ekosistemdeki öğeler, zaman içinde kendi kendini yenileyebilme ve belirli bir dereceye kadar onarabilme yeteneğine sahiptir. Ekoloji ve ekosistem kavramları bu bağlamlar doğrultusunda incelendiğinde; aslında birbirleriyle iç içedir. Bunun yanı sıra çevre bilinci üzerinde sürdürülebilirlik açısından önemli bir noktada yer alan ve insan etkisiyle tahribatın giderek arttığı düzeyde çevreye birtakım faydalar sağlayabilecek alternatifler sunarak ortaya çıkar. Bu alternatifler rekreasyonel olarak ele alınıp planlandığında, doğanın dengesini bozmadan doğada var olan her etmeni geri dönüşüm çalışmalarıyla doğaya kazandırmayı ön plana çıkarmayı amaçlamaktadır. Bu yaklaşımlarla hareket edildiğinde ise insan ve çevre odaklı çalışılan bu süreçte kaybedilen zaman ve enerji doğaya tekrar sunarak, ekoloji ve ekosistemin dengesinde meydana gelen bozulmalar onarılmaktadır. Bu onarımların yarattığı etki canlı, cansız bütün varlıkları etkilemektedir ve ekosistemdeki tüm sistem karşılıklı fayda ile bu sürece olumlu katkı sağlamaktadır. Bu sağlanan fayda insan sağlığını da doğrudan etkilemektedir. Aslında insanın ekosistemle iş birliği içinde ve önceliğinin her zaman çevre olduğunu dikkate alarak hareket ettiği durumlarda; hem ekosisteme zarar verilmeyerek doğaya katkıda bulunulacak, hem de alternatif sürdürülebilir yaşam alanları oluşturulacaktır.

Ekoloji nedir çok kısa bilgi?

Ekoloji kavramı, insanın doğayla ilişkisinin yeniden biçimlendirilmesi ve insanla doğa arasındaki metabolik ilişkinin doğaya uygun biçimde düzenlenmesi anlamını taşır.

Ekoloji kavramı söz konusu olduğunda sistemin içerisine hayvanların ve bitkilerin yanı sıra insanlar da girmektedir. Tüm canlı sistem bu bağlamda birbirini etkileyen, değiştirebilen, çevreyi geliştirebilen niteliklere sahip olmaktadır.

Ekoloji, etimolojik olarak Eski Yunancadan gelmektedir. Eski Yunancada “ev” anlamına gelen “oikos” ile kelam, yasa, düzen, bilgi, bilim gibi çeşitli karşılıkları olan “logos” sözcüğünden türemiştir. ‘Ecology’ kelimesi ilk defa doğa felsefecisi Henry David Thoreau’nun 1858 yılında kuzeni George Thatcher’a yazdığı mektupta kullanılmıştır. Ancak Alman zoolog Ernst Haeckel’in ekoloji terimini tanımlayarak kavrama hayat verdiği konusunda ortak bir kanaat söz konusudur.

“Çevre” ve “ekoloji” kelimeleri sıklıkla birbirinin yerine kullanılmaktadır. Ancak “Çevre”, merkezinde insan ihtiyaçlarının yer aldığı, bu ihtiyaçlara göre şekillenen bir doğa anlayışının temsilidir.

Ernst Haeckel, ekoloji kelimesini 1866 yılında felsefe ve biyoloji üzerine yazdığı ‘Genel Morfoloji’ adlı kitabında kullanmış ve ekolojinin tanımını yapmış, terimin anlamını ise şu şekilde ifade etmiştir: “Ekoloji deyiminden, doğanın ekonomisi ile ilgili olan bilgiler topluluğunu anlıyoruz. Bu bilgiler hayvanların organik ve inorganik çevresi ile olan tüm ilişkilerinin incelenmesini kapsamaktadır. Bu ilişkiler hayvanlar ve bitkiler arasında ister dostça, ister düşmanca olsun; ister dolaylı, isterse doğrudan doğruya bağıntılı bulunsun, bu bilim dalı hepsini kapsamına almaktadır. Kısa bir ifade ile ekoloji, Darvin’in “yaşam için savaş” koşulları olarak ifade ettiği tüm karmaşık ilişkilerin incelenmesi ve araştırılmasıdır”. Haeckel bu tanımlamayı yaparken Darwin’in doğal seçilim teorisinden etkilenmiştir. Ekolojinin bu biyolojik tanımı yine Darwin’in ortaya koyduğu teorilerin 1940’larda genetik biliminde tekrardan önem kazanmasıyla, ekolojinin biyolojinin bir alt dalı olarak bilim sıfatını kazanmasının önünü açmıştır.

Ekoloji, doğa bilimlerinin bir alt dalı olarak ortaya çıkmış olsa da sosyal bilim disiplinleri için, son yıllarda etkileri toplumsal alanda daha çok hissedilen küresel ekolojik krizle birlikte ekolojik farkındalık bu disiplinlerin temel paradigmalarına geç kalınmış bir şekilde dahil edilmeye başlanmıştır.

Ekolojik yaşamın sürdürülebilir olmasının hayati önem taşıdığı belirtilmektedir. Özellikle çevre koşullarının, ekolojik denge ve sistemlerinin son yüzyıl içinde hızla bozulduğu ve bu bağlamda meydana gelen bozulmanın canlı yaşamını tehdit altında bıraktığı; doğal kaynakların tükenmesi, çevre kirliliği, küresel ısınma, buzulların erimesi gibi çevresel ve ekolojik sorunların ise dünya için tehlike çanlarının çalmasına sebep olduğu düşünülmektedir.

Ekolojinin temel ilkeleri nelerdir?

Ekolojinin temel ilkeleri aşağıdaki şekilde sıralanmaktadır:

Doğanın bütünlüğü ilkesi; besin zinciri örneğindeki gibi doğadaki tüm canlıların birbirlerine bağımlılığını vurgular.

Doğanın sınırlılığı ilkesi; nüfus artışı, sanayileşme, kirlilik gibi sorunlarla ekosistemlerin taşıma kapasitelerinin aşılmasına karşı bir uyarıdır.

Doğanın özdenetimi ilkesi; ekosistemlerde genel bir kural olarak artan canlı nüfusu sistemin sınırlarını zorlamaya başladığında, doğal etkenlerin devreye girerek nüfusu dengelemesidir.

Doğanın çeşitliliği ilkesi; doğayı oluşturan canlı ve cansız öğeler arasında görülen çevre sorunlarına bütüncül yaklaşımla çözüm bulunması gerektiğinin ifadesidir.

Doğada hiçbir şey yok olmaz ilkesi; temelde “madde ve enerjinin yok olmadığını, sadece bir şekilden ötekine dönüştüğünü” ifade eden birinci termodinamik kanununa dayanır.

Doğaya karşı elde edilen her başarının bedeli vardır ilkesi; ikinci termodinamik kanununa göre, her enerji dönüşümünde enerjinin bir kısmının dağılarak işe yaramayacak hale gelmesinden yola çıkar.

Doğanın geri tepki verme ilkesi; doğanın yapılan her müdahaleye olumlu ya da olumsuz bir tepki vermesinden kaynaklanır. Örneğin, zararlı olduğu gerekçesiyle bir ekosistemdeki bazı bitki veya hayvan türlerinin insanlar tarafından yok edilmesi, o ekosistemdeki diğer canlıların besin zincirini etkiler; bir göl ya da bataklığın kurutulması su döngüsünü bozar. Tüm bunlar o bölgedeki insan yaşamını da olumsuz etkiler.

En uygun çözümü doğa bulur ilkesi; milyarlarca yıllık doğal süreç içerisinde, canlıların evrimsel değişimleriyle birlikte sağlanan doğal ve ekolojik uyumu ifade eder. Bu uyum, insanların yol açtığı aşırı kirlenme ve aşırı kullanım sonucu bozulma tehlikesi ile karşı karşıyadır.

Kültürel evrim ve geleneksel ekolojiye saygı ilkesi; bilimsel ve teknolojik gelişimin yanı sıra, insanların nesiller boyunca yaşadıkları deneyimler ve geçirdikleri kültürel evrimle yakaladıkları ekolojik uyuma saygı gösterilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Doğa ile birlikte gitmek ilkesi; günümüz toplumlarının doğaya üstünlük yerine, onunla uyum içerisinde olmaları gerektiğini ifade eder.

Ekolojik sistem; çevre içerisindeki canlı ve cansız varlıkların birbiri ile ilişkilerinden meydana gelen bitki ya da hayvanların güneş, toprak gibi cansız varlıklarla etkileşimini incelerken bir yandan da çevresel sorunlarla mücadele kapsamında uğraş vermektedir.

Derin Ekoloji Nedir?

Derin ekoloji, insanın doğadan ayrı ve üstün tutulduğu insanmerkezci düşünceye temelden karşı çıkarak insan ve doğanın bütünsel bir ilişki içinde olduğunu savunur. Derin ekolojiye göre doğada var olan canlı ve cansız organizmaların hiyerarşik bir düzeni yoktur, her canlının yaşama hakkı vardır ve bir canlının hayatı diğer canlıdan üstün olamaz. Dolayısı ile insan doğada bir karıncadan veya titreyen bir yapraktan daha değerli değildir. Bu yüzden derin ekoloji, insanmerkezciliğin karşısına ekomerkezcilik veya biyomerkezcilik kavramlarını koyar. (Biyomerkezcilik İnsanmerkezcilik ve Ekomerkezcilik Nedir?) Ekomerkezcilik, doğanın korunmasının yalnızca insanın faydasına olmadığı ve doğanın kendi başına da bir değer taşıdığı anlamına gelir.

İmar hakkı transferi; daha fazla imar yoğunluğu için imar haklarının tümünün veya bir kısmının kullanılması, gerçekleştirilecek değişim ile bir parselin imar hakkının başka bir taşınmaz üzerinde kullanılması veya taşınmazın diğer bir bölümünde kullanılmasının oluşturduğu sonuç olarak görülebilir.

İngilizcede “transfer of development rights” olarak ifade edilen bu kavram, dilimizde imar hakkı transferi, imar hakkı aktarımı, yüzen emsal, emsal transferi, emsal aktarımı, yapılanma hakkı aktarımı, donatı transferi, yoğunluk transferi gibi farklı şeklinde kullanılmaktadır.

İmar hakkı transferi, “mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da denklik esasına dayanarak ve gereğinde kendisine bedel ödenerek önceden ‘‘gelişme alanı (alan bölge)” olarak belirlenmiş bölgelere aktarılması” olarak tanımlanmaktadır. Diğer bir ifade ile, “gönderen bölge olarak planlanan parselden ayrılabilen ve yine planla daha büyük imar yoğunluğu elde etmek için gelişme alanı olarak planlanan diğer bölgeye transfer edilebilen mülkiyet kullanım hakları” olarak tanımlanmaktadır.

İmar hakkı transferi uygulamalarının iki ana amacı bulunmaktadır. Bu amaçların ilki özel bir değeri bulunan arazilerin yapısının korunmasıdır. İkincisi ise çeşitli sebeplerle mülkiyet hakkı sınırlanan hak sahiplerinin kısıtlanan imar haklarının karşılanmasıdır. İlk amaç kamu menfaatini sağlamaya yönelik iken, ikincisi ise mülkiyet hakkını korumaya yöneliktir. Bununla birlikte, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengenin oluşturulması da imar hakkı transferiuygulamalarının bir başka amacı sayılmaktadır.

Günümüzde kentsel dönüşüm çalışmaları, tabii afet tehlikesi taşıyan bölgelerde yaşayan nüfusun başka bir yere taşınması işlemleri, sağlıklı kentleşmenin sağlanması amacıyla nüfus yoğunluğunun dengelenmesi ve kentlerde kentsel, sosyal ve teknik alt yapı alanlarının yetersiz olması da imar hakkı aktarımı sisteminin amaçları içerisine dâhil edilmiştir.

Mevcut binalarda ilave kat yapılabilirliği için mevcut binaya ek kat çıkmak yazımızı okuyabilirsiniz.

“Binaların Ortalama Ömrü Ne Kadar?”
“Bir Binanın-Evin Ömrü Ne Kadar?”

Hizmet (Servis) Ömrü

Bir yapının veya yapı bileşenlerinin herhangi birisinin, bakım veya onarım için beklenmeyen maliyetler veya bozulmalar çıkarmaksızın kullanılabildiği esas süreye hizmet ömrü ya da servis ömrü denmektedir.

Binalar için Servis Hizmet Ömürleri

(BS 7543:2003, TS EN 1991-1-1 ve TS EN 1994-2’e göre yapıların servis ömürleri)

Ancak bu değerlerin optimal değerler olduğu unutulmamalıdır. Örneğin, beton teknolojisi kurallarına uygun şekilde tasarımı yapılarak üretilmiş, sıkıstırılmış, kür edilmiş, geçirimsiz beton daha uzun servis ömrüne sahip olabilecektir.

Esas hizmet (servis) ömrü, kullanılan malzemelere ve maruz kaldıkları çevre şartlarına, bunların yanında tasarım ve inşaat sürecinin uygunluğuna bağlı olmaktadır. Tasarım, yapım ve kullanım süreci yapının servis ömrünü etkiler.Bu süreç aşağıdaki aşamalara ayrılabilir:

1. Gerekli olan performans
2. Kullanılan malzemelerle ilgili strateji
3. Bakım stratejisi
4. Tasarım
5. İnşaat
6. Bakım planı ve
7. Kullanım ve bakım

Hizmet ömrü en azda kabul edilebilir değerlerde makul bir ekonomiyle düzgünce korunmuş bütün gerekli performans özelliklerinin karşılandığı periyod olarak tanımlanabilir. Hizmet ömrü sınırı teknik, ekonomik, fonksiyonel veya estetik bir nedenle belirlenebilir. Doğru bir performans geçmişi olmayan bir malzeme kullanıldığında veya yeni bir dış etkiye maruz kaldığında yeniden hizmet ömrü öngörüsüne ihtiyaç vardır. (Durabilite Nedir?)

Tasarım Ömrü

Beklenen kullanım koşullarına maruz bırakılan ve önceden belirlenmiş olan bir bakım planına göre bakımı yapılan bir yapı bileşeni için tasarımcının belirlemiş olduğu hizmet ömrü tasarım ömrü olarak tanımlanmaktadır.

Binalar için Tasarım Hizmet Ömürleri

Yapı tipine göre tasarım ömrüne bağlı farklı hizmet ömrü tanımları kullanılmaktadır. Aşağıda belirtildiği gibi üç farklı servis ömrü tanımı yapılabilir:

1. Teknik Servis Ömrü: Yapıdaki hasarın kabul edilemeyen bir durumuna kadar serviste geçen süredir.
2. Fonksiyonel Servis Ömrü: Yapının fonksiyonel performansının tüm ilgili taraflar veya yapı sahibinden gelen gereksinimlere yanıt verebildiği sürece hizmette geçirdiği süre olarak tanımlanmaktadır.
3. Ekonomik Servis Ömrü: Yapının mevcut durumunun başka bir işlev için değiştirilinceye kadar hizmette geçirdiği süredir.

Tasarım ömrü bir dış duvarda malzemenin, parçanın, montajın veya inşaatın tasarımcı tarafından hayal edildiği amaçlandığı dönem olarak düşünülebilir. Amaçlanan tasarım ömrüne, tasarım aşamasının erken dönemlerinde karar verilmeli ve malzeme seçimine, tasarım detaylandırmaya, uygulama prosedürlerine ve bakım stratejilerine temel oluşturmalıdır. Bir dış duvarın tasarım ömrü bir bütün olarak binanın kategorisine ve ana inşaat sistemine göre belirlenmelidir. Tasarım aşamasından sonra malzemeler, parçalar ve montajlar, kalıcı, yenilenebilir ve sürdürülebilir, bakılabilir parçalar olarak sınıflandırılmalıdır. Ömür boyu, değiştirilebilir ve bakılabilir farklı parçalar belirlendiği zaman bu değiştirme işlemindeki zorluklar ve harcamalar hesaplanmalıdır. Her parça için performans ihtiyaçları listelenmeli ve hedeflenen tasarım için parçalar ve montajlar fonksiyon ihtiyaçları, maliyet ve ulaşılabilirlik tabanlarında sınıflandırılmalıdır.

Betonarme Binaların-Yapıların Ömrü Ne Kadardır?

Dünyada en yaygın kullanılan yapı malzemelerinin basında beton gelmektedir.

BS 7543-2003 ‘te betonarme elemanlar için tasarım ömrü 60+ yıl olarak belirtimişken gerçekleşen servis ömrü 20-30 yıl olarak belirtilmiştir.

Betonarme elemanların bozulmaları için etken olarak donatı korozyonu ve beton örtüsünün dağılması gösterilmiş, betonarme elemanların servis ömrünün artırılması için beton örtüsünün artırılması ve donatının kaplanması önerilmektedir. (BS 7543-2003 Tablo-4)

Su ve nem kimyasal reaksiyonlarda rol oynayan en önemli iki etkendir. Kimyasal reaksiyonlarla bozulmanın ilk aşamasından sonra, donma ve çözülmenin yıkıcı etkileri belirgin olarak karşımıza çıkar. Bu nedenle, betonarme malzemenin bulunduğu ortamdan suyu uzaklaştırmak yapımn servis ömrü açısından yararlı olacaktır.

“Su ve Nemin Yapılarda Neden Olduğu Hasarlar” yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

Müşavir

Müşavirlik kavramı genel olarak iki ana yaklaşımla açıklanabilmektedir. İlk yaklaşımda müşavirler, geniş bir iş tecrübesi olan ve gerekli yerlerde talep eden kişi ya da kuruluşlara sözel yardımda bulunan kişilerdir; ikinci yaklaşıma göre ise müşavirlik, sözleşmelerle yürütülen bir danışmanlık hizmetidir. Mesleki eğitim almış kalifiye insanlar (müşavirler), sözleşme imzaladıkları firmalara objektif ve bağımsız bir şekilde, problemi belirleyip çözümle ilgili yollar üreterek ve istendiği takdirde çözümlerin uygulanmasında da yardımcı olarak hizmet vermektedirler.

En genel tanımıyla müşavirlik, konusunda uzman bir kimsenin (bir profesyonelin), bir organizasyonun yeni yatırım sahalarının belirlenmesinde ve gerçekleştirilmesinde, yeni uygulanacak teknoloji için gereken eğitiminin verilmesinde, pazar sahasındaki değişikliklerin gerçekleştirilmesinde ya da organizasyonel yapıda değişiklikler yapılmasında, müşterinin ortaya çıkan problemi tek başına çözümleyemediği ve sistem dışı yardıma ihtiyaç duyduğu her durumda hizmet vermesidir.

Müşavirlikte, müşteriden gelen talebe göre tanımlanan problemler üç başlık altında toplanmaktadır:

• Düzeltici Problemler: Kötüleşmiş bir durumu düzeltmeyi, tasfiye etmeyi gerektiren problemler,
• İlerici Problemler: Mevcut bir durumu geliştirmeyi gerektiren problemler,
• Yaratıcı Problemler: Tamamen yeni bir durum yaratmayı gerektiren problemler

Teknik Müşavirlik

Türk Müşavir Mühendis Mimarlar Birliği’nin tanımına göre “teknik müşavir, bilgi ve deneyimi doğrultusunda, doğal veya inşa edilmiş çevre üzerinde teknolojiye dayalı olarak fikirsel hizmet veren kişi ya da kuruluştur”.

Teknik müşavirlik sektörünün dünyada temsil gücü yüksek birçok kurumsal temsilcisi vardır. Bu temsilcilerin her biri teknik müşavirlik hizmetlerini farklı şekilde tanımlamaktadır. Uluslararası teknik müşavirlik sektörünün en önemli temsilcisi konumundaki Müşavir Mühendisler Uluslararası Federasyonu (FIDIC- Internatıonal Federation of Consulting Engineers) teknik müşavirlik firmalarını belirli bir ücret karşılığında teknoloji bazlı fikir hizmeti veren ve karşılığında kâr amacı güden kuruluşlar olarak tanımlamaktadır. FIDIC’e göre teknik müşavirlik kapsamında müşterilerine  sunacağı hizmetleri; araştırma, inceleme, raporlama, tasarım, sözleşmelerin hazırlanması, inşaat sırasında verilen tüm hizmetler, kesin hesap planları olarak sıralayabiliriz.

FIDIC’in Avrupa’daki temsilcisi olan Avrupa Müşavir Mühendis Birlikleri Federasyonu’nun (EFCA – European Federation of Engineering Consultancy Associations) tanımına göre, teknik müşavirler sanayi, altyapı, üstyapı, inşaat gibi faaliyetlerin projelerini tasarlar, yönetir ve denetler. Amaçları, ürettikleri eserlerin kalıcılığının yüksek olmasını sağlamaktır. Bu amaçlar, ürettikleri eserlerin çevresel unsurları göz ardı etmeden çevreyi de koruyarak üretmektir. Ayrıca projelerin fizibilitesini yaparak kâr-maliyet analizinin yapılması, sözleşmelerin hazırlanması ve inşaatların kontrol edilmesi temel görevleri arasındadır.

Ülkemizde teknik müşavirlik ve mühendislik sektörünün temsilcisi olan Türk Müşavir Mühendisler ve Mimarlar Birliği’nin (TMMMB) tanımı aşağıdaki gibidir.

“Müşavir mühendis ve mimarlık hizmeti;

• a. Mühendislik ve mimarlığın bir veya birkaç dalında tecrübesi, yeterli teorik ve pratik bilgisi olmayı, doğal veya inşa edilmiş çevre üzerinde teknolojiye, bilgi ve düşünceye dayalı fikir hizmeti vermeyi,
• b. Teknik Müşavirlik çalışma konularını kapsayan alanlardaki görevleri üstlenmeyi,
• c. Bağımsız müşavir mühendislik ve mimarlık mesleğinin gerek ulusal, gerekse uluslararası düzeyde tanınmış olan meslek ahlakı kurallarına uygun olarak bağımsız müşavir mühendislik ve mimarlık yapmayı, kapsar.

Bağımsız teknik müşavir mühendislik ve mimarlık hizmeti yapanlar ise “müşavir” olarak tanımlanırlar.”

Türk Müşavir Mühendisler ve Mimarlar Birliği Hizmet Alanları

PROJE ÖNCESİ PLANLAMA HİZMETLERİ

1. Proje tanımlanması
2. Yatırım öncesi etüdler
3. Fizibilite etüdleri-değerlendirme
4. Proje ekspertizi
5. Yatırım ekspertizi

PROJE DESTEK HİZMETLERİ

1. Mimarlık
2. Haritacılık
3. Bilgi işlem hizmetleri
4. Kontamine alan değerlendirme
5. Maliyet planlaması
6. Yer Bilimleri
7. Çevresel etki değerlendirmesi
8. Tetkik-değerlendirme
9. Finansal etki etüdleri
10. Piyasa araştırmaları
11. Model testleri
12. Deniz bilimi
13. Fotogrametri
14. Bölgesel-kentsel-kırsal planlama
15. Uzaktan algılama-GIS
16. Kaynak etüdleri
17. İnşaat alanı değerlendirme
18. Teknik etüdler
19. Topografi

PROJE HAZIRLAMA HİZMETLERİ

1. Taslak ve ön tasarımlar
2. Finansman-satın alma danışmanlığı
3. Teknik ekspertiz
4. Detay projeleri
5. İhale dokümanı-teklif değerlendirme

İNŞAAT UYGULAMA HİZMETLERİ

1. Muhasebe ve hesapların incelenmesi
2. İnşaat yönetimi
3. Saha mühendisliği
4. Kontrollük
5. Malzeme testi
6. Tedarik hizmetleri
7. Ürün belgeleme
8. Proje yönetimi
9. Kalite güvence denetimi
10. İnşaat denetimi

İNŞAAT SONRASI HİZMETLER

1. İşletmeye alma
2. İşletme yönetimi
3. İşletme ve bakım
4. İşletme eğitimi

YASAL DESTEK HİZMETLERİ

1. Tahkim hakemlik
2. Sözleşmeler
3. Hasar değerlemesi
4. Bilirkişilik
5. Nihai hukuki ihtilaf çözümlemesi

Müşavir ile Danışmanın Farkı

Şirketlere ve kişilere ihtiyaç duydukları durumlarda dış destek sağlayanlar ve hizmet verenler sadece müşavirler değildir. Danışmanlar da bu tür görevlerde yer almaktadırlar. Ama her danışman bir müşavir değildir.
Danışman kendi karar verme yetkisi olmayan ve karar verme yetkilisine doğru yolu göstermeye çalışan kişidir. Hâlbuki bir müşavir, danışmanlığın çok üstünde, karar veren ve sorumluluk taşıyan kişidir. Bir danışman ve müşavir arasında ayırt edici olan bir başka faktör ise danışmana mevcut problem, müşteri tarafından tanımlanıp yansıtılırken, müşavirin görevi müşterinin ihtiyaç, şikâyet ve isteklerini dinleyip problemi tanımlamak ve talep ediliyorsa çözüm yoları ile beraber bunu müşteriye sunmaktır. Dolayısıyla, danışmanlık, bir müşavirin müşteriye sunduğu hizmetler arasında yer almaktadır. Bir başka deyişle, bir teknik danışman hiçbir zaman çözüme yönelik çalışmaları formüle etmede ya da çözümü uygulamada ya da konuyla ilgili karar almada görev almamaktadır. Hizmeti sadece fikir aşamasındadır ve karar verecek kişiye yol gösterme amacındadır. Hâlbuki müşavir mimar ya da mühendisler, danışmanlığın çok üstünde karar veren ve yaptıkları ya da kontrol ettikleri işle ilgili sorumluluk taşıyan kişilerdir.

Kaynaklar:
Sadık YILMAZ-İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİNDE ULAŞTIRMA PROJELERİNİN MALİYET YÖNETİMİ YÖNÜNDEN İNCELENMESİ VE ÖRNEK BİR UYGULAMA
Lenar VALİEV-KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA, MÜTEAHHİT VE MÜLK SAHİBİ ARASINDAKİ UZLAŞMA PROBLEMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ ‘’FİKİRTEPE ÖRNEĞİ’’
Övünç AYDIN-ESER SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNDE İŞ SAHİBİ VE ALT MÜTEAHHİT ARASINDAKİ İLİŞKİ

Trampa sözleşmesi, bir malın ya da hakkın diğer bir mal ya da hakla değiş tokuş edilmesidir. Satım sözleşmesinden farklı olarak trampa sözleşmesinde para-nakit yoktur, bunun yerini karşı edim olarak bir mal ya da hak almıştır.

Ülkemizde trampa sözleşmesi bugün daha çok bir apartman dairesinin otomobille değiş tokuş edilmesi şeklinde görülmektedir. Günlük kullanılan dilde “otomobil daire takası” şeklinde ifade ediliyorsa da, “takas” kelimesi bu hukuk ilişkiyi ifade etmek bakımından hukuk terminolojisi açısından yanlış kullanılmaktadır. “Takas” deniliyorsa da sözleşenlerin yaptığı sözleşme trampa sözleşmesidir. Takas; teknik anlamı ile, dar anlamda “borcun sona ermesi” sebebidir

Trampa sözleşmesinde değiş tokuş ilişkisi içinde bulunan karşılıklı edinimlerden her ikisi de nakitten başka bir şeydir. Dolayısıyla trampa sözleşmesinde taraflardan her ikisi de hem satıcı hem de alıcı konumundadır; sözleşmenin kendisini yükümlülük altına soktuğu şeyin teslimi ve mülkiyetini geçirmeyi borçlanma bakımından satıcı, kendisine teslim ve mülkiyetinin geçirilmesi gereken şey bakımından alıcı konumunda bulunulmaktadır.

Trampa sözleşmesi belli veya belli edilebilir bir eşya veya hakkın mülkiyetini bir başka belli veya belli edilebilir bir eşya veya hakkın mülkiyeti ile değiştirme borcu doğuran bir sözleşmedir. Trampa sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşenlerin karşılıklı rızasının konusunu mal, hak ve bunların karşılıklı olarak değiştirilmesi oluşturur.

Trampa sözleşmesinde kaide olarak, karşılıklı olarak değiş tokuş yapılan malların birbirleriyle aynı kıymette olması gerekmektedir. Ancak kimi zaman taraflardan birinin vermeyi yüklendiği mal, karşı tarafın vereceği mala kıyasla daha düşük bir kıymette olabilmektedir. Çoğunlukla bu gibi durumlarda, daha düşük kıymette mal veren taraf, aradaki kıymet farkını para ödeyerek kapatmaktadır. İşte bu durumda, ortada karma ya da bileşik bir sözleşme söz konusu olmaktadır. Burada mal değişim sözleşmesinin özelliği üstün gelmektedir. Ancak tarafların gerçek amacı, malla başka bir malın değiş tokuş edilmesi değil de mal karşılığı para ödenmesi ise ve para ile birlikte bir mal da veriliyorsa artık burada satış özelliği üstün gelmektedir.

Trampa sözleşmesinde trampa edenlerden her biri mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiği şeye göre satıcı ve kendisine verilmesi taahhüt olunan şeye göre alıcı hükmünde tutulur. Satım hükümleri kıyasen trampa sözleşmesine uygulanırken, trampa edenler mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettikleri şeye göre satıcı gibi değerlendirilecek, mülkiyetini devralmayı taahhüt ettikleri şeye göre de alıcı gibi değerlendirileceklerdir.

İstimval Nedir?

Gecekondu kavramı, yapısal olarak iki kelimeden oluşmuş birleşik bir sözcüktür. Türk Dil Kurumu’na göre gecekondu, “İmar ve yapı kanunlarına aykırı olarak başkalarına veya kamuya ait arazi veya arsalar üzerinde toprak sahibinin bilgisi ve rızası olmaksızın acele yapılmış konut, kondu” olarak ifade edilir. Birleşmiş Milletler tarafından yapılan gecekondu tanımı ise “yasal olmayan yer işgali ya da az gelirli kimselerin yaptıkları barınak”tır.

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda, gecekondu kavramı şu şekilde tanımlanır. “Gecekondu deyimi ile imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir (Resmi Gazete, 1966)”

Kent Bilimci Ruşen Keleş’e göre gecekondu; “Gecekondu, bayındırlık ve yapı kurallarına aykırı olarak, gerçek ya da tüzel, kamusal ve özel kişilerin toprakları üzerine, toprak iyesinin istenç ve bilgisi dışında, onamsız olarak yapılan, barınma gereksinmeleri devletçe ve kent yönetimlerince karşılanamayan yoksul ya da dar gelirli ailelerin yaşadığı barınak türü” dür. (Keleş, R. (1998). Kentbilim Terimleri Sözlüğü. İmge Kitabevi Yayınları, Ankara.)

Hangi Yapılar Gecekondu Olarak Adlandırılır?

Bir konutun gecekondu olarak atfedilebilmesi için, gecekondu tanımlarında da açıklandığı üzere bazı nitelikleri taşıması gerekmektedir. Öncelikle, şahsına ait olmayan bir arsa üzerine, sahibinin haberi olmaksızın kanuna aykırı inşa edilmesi gerekmektedir. Yapı inşa izinleri (ruhsat vb.) olmadan, inşaatı gerçekleştirebilecek yetkinlikte kişiler aracılığı ile değil, konutta oturacak kişinin aceleyle yapımı sonucu tamamlanır. Bu koşullarda konut inşa edilmesinin birden çok nedeni bulunmakla birlikte, bu koşullarda inşa edilen gecekondular, barınma için bir çözüm oluştururken, (kent merkezlerinde yaşananlar haricinde) başka alanlarda birçok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. (Nüve Konut Nedir?)

Gecekondu Mahalleleri ve Bölgeleri

Kent kuramcısı ve tarihçi Mike Davis, gecekondulardan bahsederken, yukarıdaki tanımlara benzer yanları
olmakla birlikte, bazı farklılıklara da değinmiştir.  Keleş, daha çok gecekonduların izinsiz ve yasa dışı olduğuna değinirken, Davis’ göre (Davis, M. (2010). Gecekondu Gezegeni. (G. Koca, Çev. ) Metis Yayınları, İstanbul) gecekondu mahalleleri küçük bir alana sıkışmış, acayip görünüşlü yerlerdir. Ortak özellikleri ise, viran evler, aşırı kalabalık, hastalık, yoksulluk ve ahlak düşüklüğünün karışımıdır. Evlerin genel özellikleri, yoksul olunması gibi özellikler daima söylenirken, Davis’in değindiği ‘ahlak düşüklüğü’ konusu yenidir.

Gecekondu mahalleleri yola gelmez, isyankârlık ve vahşi bir ahlaksızlığın olduğu yerlerdir. Buna örnek olarak, Viktorya dönemi orta sınıfının dilindeki hikâyelerde, şehrin karanlık kısımlarından gelen seslerin ve vahşiliklerin sahipleri, ahlaksız dedikleri bu kesimden gelmektedir. Bu düşünce kırk yıl sonra da devam etmiş ve “ABD Çalışma Bakanlığı’nın, Amerika’da kiralık konut hayatı üzerine yaptığı ilk ‘bilimsel’ araştırmada (1894) gecekondu mahallesi hala ‘kirli arka sokaklardan oluşan, özellikle pis ve suça meyilli insanların yaşadığı bir bölge’ olarak tanımlanmaktaydı (Davis, 2010).”

Davis, gecekondu bölgelerinin seçimlerinde yoksul insanların mecburi olarak seçtikleri ve yaşamaktan başka seçeneği olmayan tehlike alanları olduğunu savunur. Bu mekânlar tehlike alanıdır, çünkü kentin üst gelir grubunun sahip olduğu birçok hizmete ya da imkâna sahip değildir. Bu kentsel mekânlara korku salan etkenler ve burada yaşayanları etkileyen unsurlar bulunmaktadır. Gecekondu mahalleleri tanımlarken, yaşanan sıkıntı ve korkuları şu şekilde anlatır:

• Bu kentsel mekânlar, doğal olmayan afet mekânlarıdır. Mülkünü kaybetme ya da ölüm riskiyle karşı karşıya olunan, zehirli kimyasalların atıldığı, beklenmedik sellerin, fırtınaların yaşandığı ve tedbir alınmadığı risk alanlarıdır.
• Kentsel biçim patolojileridir. Yani, tehlikeli endüstriyel faaliyetler, boru hatları bu bölgeleri çevrelemektedir.
• Ulaşımda özel otomobil kullanımı desteklenmektedir. Bu destek için de, kentin dış çeperlerinde oturanların yerleri, otoyol yapılmak üzere kamulaştırılmaktadır. Dünya Sağlık Örgütü’nün bir araştırmasındaki1 deyimiyle ‘Hayatlarında hiç araba sahibi olamayacak insanlar, en büyük risk altında olan kişilerdir’ hem yerlerinden olma bakımından, hem de trafik sıkışıklığında zarar uğrama bakımından.
• Çevre rezervlerine zarar verilen mekânlardır. Yani çevrebilimle ilgili önemli, korunması gereken alanlar, sulak araziler gecekondu bölgesi olmaktadır. Örneğin, İstanbul Ömerli’de, gecekondular sulak arazilere sızmıştır. Bu durumun bir diğer sonucu da, özellikle ormanların istilası sonucu yaban hayvanların insanlara saldırmasıdır.
• Tuvalet eksikliği olan veya gider boruları ile birlikte yaşanan mekânlardır. Bu mahallelerde, gider sıkıntısı olması nedeniyle, tuvalet sayısı konut sayısından azdır (Bu durumu İstanbul’un 2000’li yıllarındaki gecekonduları için söylemek gerçekçi olmaz). 1945’de Şanghay’da yapılan araştırmaya göre göçmenlerin yaşadığı 4500 evin %11’inde tuvalet bulunmaktadır. Bir diğer çarpıcı örnek ise, yoksul kadınlar, Hindistan’ın gecekondu mahallelerinde paralı tuvaleti kullanmamak adına, yıkanmak ve ihtiyaçlarını görmek için akşam olup havanın kararmasını beklemek zorunda olduklarını yapılan bir araştırmada söylemişlerdir.
• Lağım ve atıkların, gıda kirliliği, içme sularının zehirlenmesi gibi sonuçlar doğurması, su satın alamayan ve atık zararlarına maruz kalan gecekondu sakinleri için tehlike oluşturmaktadır.
• Gecekondu mahalleleri sağlık sorunlarının, kent merkezi ve köylere göre daha fazla görüldüğü mekânlardır. Yukarıda bahsedilen sanayi atıkları, gider eksikliği, temiz içme suyu yetersizliği, tuvalet eksikliği gibi nedenler, kentlere oranla daha fazla ve kentlere göre farklılaşan hastalıkların oluşmasına sebep olmaktadır. Bununla birlikte, kent genelinde görülen diyabet, kalp, tansiyon, kanser gibi hastalıklar ile yoksul gecekondu mahallelerinde görülen hastalıklar iki kat artmaktadır. BM araştırmalarına göre, bu hastalıkların aynı mekânlarda görülme sıklığı, düşük gelirli bölgelerde daha fazladır.

Kaynaklar;
Keleş, R. (1998). Kentbilim Terimleri Sözlüğü. İmge Kitabevi Yayınları, Ankara.
Keleş, R. (2008). Kentleşme Politikası. İmge Kitabevi Yayınları, İstanbul.
Davis, M. (2010). Gecekondu Gezegeni. (G. Koca, Çev. ) Metis Yayınları, İstanbul

10 Mart 2020 Tarihli ve 31064 Sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan; 2020 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri listelerine sayfanın alt tarafındaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz. (PDF ve WORD Formatlarında)

2020 Yaklaşık Birim Maliyetleri

1. Sınıf Yapılar Yaklaşık Birim Maliyetleri-2020

• A Grubu Yapılar; 210 TL/m²
• B Grubu Yapılar; 310 TL/m²

2. Sınıf Yapılar Yaklaşık Birim Maliyetleri-2020

• A Grubu Yapılar; 510 TL/m²
• B Grubu Yapılar; 750 TL/m²
• C Grubu Yapılar; 820 TL/m²

3. Sınıf Yapılar Yaklaşık Birim Maliyetleri-2020

• A Grubu Yapılar; 1100 TL/m²
• B Grubu Yapılar; 1450 TL/m²

4. Sınıf Yapılar Yaklaşık Birim Maliyetleri-2020

• A Grubu Yapılar; 1550 TL/m²
• B Grubu Yapılar; 1850 TL/m²
• C Grubu Yapılar; 2000 TL/m²

5. Sınıf Yapılar Yaklaşık Birim Maliyetleri-2020

• A Grubu Yapılar; 2400 TL/m²
• B Grubu Yapılar; 2900 TL/m²
• C Grubu Yapılar; 3250 TL/m²
• D Grubu Yapılar; 3800 TL/m²

2020 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, (Mimarlık -Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2020 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri) Tebliğin yayımlandığı tarih yani 10 Mart 2020 tarihi ile yürürlüğe girmiştir.

WORD formatında liste

PDF formatında liste

2020 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, inşaat, makina, elektrik, jeoloji, jeofizik, çevre mühendisliği ile mimarlık, iç mimarlık gibi alanlarda üretilecek tasarım ve projelendirme hizmet bedellerinin hesaplanmasında kullanılacaktır. Bu tarihe kadar uygulanan birim maliyetler önceki yıl, 2019 yılına ait birim fiyat üzerinden uygulanmaktaydı. Yukarıda bahsedildiği üzere yayımlanma tarihi itibariyle 2020 birim maliyetleti kullanılacaktır.

Yukarıda bahsedilen 5 yapı sınıfına ait gruplandırmalar açağıdaki şekildedir;

Güncel birim maliyetlerle hesap yapmak için 2026 statik proje bedeli hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Yapı biyolojisi kelimesi çözümlendiğinde;

Yapı Biyolojisi = Yapı + Bio +Logi şeklinde bir açılıma ulaşılır. Bu açılımdaki kelimeler incelenecek olunursa;

• Yapı: ev, barınak,
• Bio: canlı
• Logi: bütünlük, dünya düzeni,

Yapı biyolojisi, çeşitli tahriş ediciler için kapalı yaşama ortamını araştıran bir bilim alanıdır. Evlerin ve ofislerin güvenli ve sağlıklı olmasını sağlayan sistematik ve güvenilir bir yaklaşım sunarak bütüncül bir yapı ortamına öncülük ettiği düşünülmektedir.

Bina Biyolojisi, bina dokusunun sağlığı, yapılar, yapı ortamları ve sakinleri üzerinde doğrudan veya dolaylı etkisi olan bina ortamı içinde ve çevresinde yaşayan organizmaların incelenmesi ile ilgilenir.

Yapı Biyolojisinin Amacı

Yapı biyolojisinin amacı, yapı kullanıcılarının fiziksel ve psikolojik sağlığını, güvenlik ve konfor koşulları içerisinde, üretkenliğinin devamlılığını sağlayarak, yapılı bir çevre oluşturmaktır.

Sağlıklı ve konforlu yaşama ortamı, yapının barınak teşkil etme ve güvenlik sağlama işlevlerinden sonra en önemli görevini oluşturmaktır ve iyi bir iç mekân hava kalitesi sağlanarak elde edilebilir. Konforun tanımı ise “iyi olma hissi” dir. İç mekân hava kalitesi de bize termal konforu ifade eder.

Yapı biyolojisi, dış çevrede yer alan ve doğayı kirletip, dengesini bozan yapının, doğa ile insan arasındaki olumsuz etkilerini yok etmeyi amaçlar ve bunun için yapının tasarım ve kullanımını insan sağlığı açısından yönlendiren, düzenleyen kararlar üretir ve denetler. Yapı biyolojisi, insan ile yapı ve çevresi arasında olumlu ilişkiler kurmaya çalışarak insanın hayat kalitesini arttırmayı amaçlar.

Bina (yapı) biyolojisi, biyo-ev tasarımı, biyolojik mimari ve ekolojik bina olgularının tümü, özünde daha doğal ve yenilenebilir kaynaklarla, bina sakinlerinin hayatları boyunca sağlıklı bir yapı ve çevrede yaşamalarını hedefler. Aslında başka bir deyişle yapılmaya çalışılan daha insan dostu binaların üretilmesidir. Teknoloji, kültür ve biyoloji arasında bir denge kurmak amaçlanmaktadır.

İçerisinde yaşanan evler veya konutlar, yaşayan organizmalar olarak görülebilir. Üçüncü cilt terimi (ilki kendi cildimiz, ikincisi bizim giysilerimiz), insanlar ve yaşama alanları arasındaki yakın ilişkiyi kesin olarak tanımlar. Yaşama ortamımızla ne kadar yakından ilişkili olduğumuzu ve ayrıca ona ne kadar bağımlı olduğumuzu açıkça gösterir.

Yapı Biyolojisi, içerisindeki kullanıcının sağlığına ruhen, zihnen ve bedenen katkıda bulunan ve çevre üzerinde düşük etkisi olan yapı oluşumunu savunur, dolayısıyla insanlar ve yaşama ortamları arasındaki ilişkilerin tamamının bir organizasyonu olarak tanımlanabilir.

Yapı Biyolojisi, yapılı çevre yani mekân, kullanıcı sağlığı ve konum yani içinde yer alınan doğa arasındaki etkileşimin bütünsel bir işleyişidir. Bu bilim dalı, yapıların, iç mekân ve ortamların insan sağlığına olan etkilerini inceler. Aslında evimiz, iş yerimiz birer yapı organizmasıdır. Tıpkı yaşayan bizler gibi, yapıların da içinde, dışında ve çevresinde bir döngü ve bu döngüler sonucu etkileşimler söz konusudur. Evimizi, iş yerimizi bizi saran üçüncü bir deri, bize en yakın yaşanılan çevre olarak tanımlamak doğru bir yaklaşımdır. Bu bağlamda ve tanımlamalar doğrultusunda, en yakın çevremiz olan yapı ile iç içe bir etkileşim içerisinde olduğumuz ve bağımlılığımız anlaşılmaktadır.

Kaynaklar;
PENBEGÜL ÖZTÜRK-YAPI BİYOLOJİSİ AÇISINDAN KERPİÇ KULLANIMININ ETKİLERİ

Yapı denetimi, yapımı yeni başlayan binaların yönetmeliğe uygun, sağlam ve güvenilir olduğuna dair onay verilmesi işlemidir. Mevcut binalarda ise, güvenli ve sağlam olduklarına dair gerekli iyileştirmelerin ve değişikliklerin gerçekleşmesi için yaptırım imkânı verilen işleyiş sistemidir. Yapı denetim firmalarında bu onaylar yetkili mühendis, mimar ve denetçiler tarafından verilmektedir.

Yapı denetim firmalarında denetçiler, denetim faaliyetlerini yürüten, mesleki bilgi ve deneyime sahip, bağımsız olarak davranabilen ve yüksek ahlaki nitelikleri taşıyan kariyer sahibi uzman kişilerden oluşmaktadır.

Yapı Denetimin Amacı

Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un birinci maddesinde yapı denetiminin amacı “kişilerin mal ve can güvenlikleri için teminen, imar planları, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapıların yapılması için proje ve yapı denetimlerini sağlamak ve yapı denetimlerine ilişkin kural ve esaslan düzenlemek” olarak ifade edilmiştir. Yapı denetiminin amaçları şunlardır:

• Can ve mal güvenliğini sağlamak, ekonomik ve sosyal kayıpları en aza indirgemek,
• Yapılaıan daha kaliteli ve uzun ömürlü olmasını sağlamak,
• Mimar ve mühendislik hizmetlerinde uzmanlaşmayı ve kaliteli hizmeti sağlamak,
• Yapıların oluşum aşamasında kanun denetiminin etkinliğini artırmak,

Zamana uygun ve gelecekte de kullanılabilecek yapılar yapmak, yapı denetim sistemi içerisinde görev almakta olan müteahhitler, şantiye mühendisleri ve şefleri, laboratuvar görevlileri, proje müellifleri, yapı denetim firmaları, denetim yapan mühendisler ve mimarlar gibi yapılardan sorumlu kişilerin görevleridir.

Yapı Denetim Kanun’u

Yapı Denetim Kanun’unun güncel haline buradan ulaşabilirsiniz.

Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliği- Yapı Denetim Yönetmeliği

Yapı Denetim Yönetmeliği’ne buradan ulaşabilirsiniz.

Hangi Yapılarda Yapı Denetime Gerek Yoktur?

Ülkemizde yapıların üretiminde denetim Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belgelendirilen özel kuruluşlarca yapılmaktadır. Yapı denetimi kuruluşlarınca denetlenecek yapılar; kamuya ait yapılar ve istisnai yapılar dışında bodrum katı hariç en fazla 2 katlı ve 200 m ’yı geçmeyen yapılar, basit tarım ve hayvancılık için yapılan tesisler, köy yerleşik alanında bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı ve yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 m2,yi geçmeyen yapılar hariç olmak üzere tüm yapılan kapsamaktadır.

Yapı denetiminin kapsamı, tüm yapıların türleri ve özellikleri dikkatte alınıp, güvenirlik, fonksiyonellik ve ekonomik olma özelliklerini oluşturmak maksadıyla sistem çerçevesi içerisinde yapıların tüm parçaları için projelere ve alakalı mevzuatlar, standart şartname ve talimatnamelere uygunluğuyla, aynı zamanda çevre değerleri ve ekonomik değerleri, konfor, estetik, zaman kayıplarını önlemek yönünden laboratuvar da dâhil her türlü teknik ve idare çalışmaların araştırmaların ve çalışmaların tümü şeklinde ifade edilir.

Kimler Yapı Denetimde Denetçi-Yardımcı Kontrolör Olabilir?

Yapı denetimi kuruluşlarının faaliyetleri gerek yerel yönetimlerce gerekse Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirli aşama ve zamanlarda kontrol edilmektedir. Yapı denetim kuruluşları bünyesinde bakanlıkça sertifıkalandırılan denetçi mimar ve mühendis ayrıca kontrol elemanı ve yardımcı kontrol elemanı unvanlarına sahip teknik personel istihdam etmektedir. Ancak 2019 yılında yürürlüğe giren Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (YDUYDYDY) kapsamında kontrol elemanı unvanı kaldırılmıştır. Yerine denetçi mimar ve mühendislerin sevk ve idaresi altında görev yapacak olan mimar ve mühendisler, aynca Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca sınırları belirlenen yapı grubu ve inşaat alanına kadar olan yapılarda yapı denetimi faaliyetlerine katılabilen teknik öğretmen, yüksek tekniker, tekniker ve teknisyen unvanına sahip personeller, yardımcı kontrol elemanı olarak tanımlanmıştır.

Yapı Denetimde Denetçi Olmak

Denetçi unvanına sahip olabilmek için deneyim şartı ön koşul olarak belirlenmiş olup denetçiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca sertifikalandırılmaktadır.

2019 yılına kadar yapı üretimi faaliyetini denetleyecek kuruluş yapı sahibi tarafından ilinde faaliyet göstermek üzere yetkilendirilmiş firmalardan herhangi birini seçmek suretiyle belirlenmekteydi. Ancak 11.05.2018 tarihli ve 7143 sayılı Vergi ve Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 18.,19.,20.,21. Maddelerinde 4708 sayılı Yapı Denetim Kanununda değişiklikler yapılmış olup 1 Ocak 2019 itibari ile denetim faaliyetlerinde denetim işini üstlenecek kuruluş elektronik sistem ile belirlenmektedir.

Yapı Denetiminin Önemi

Yapı denetiminin önemi öncelikle yapıların doğrudan insana hizmet etmesinden yani insanın can, mal, çalışma, dinleme, üretme, eğlenme, sağlık, ibadet gibi hayatının her safha ve anıyla ilişkili olmasından ve bunun yanında yapıların üretiminin pahalı ve uzun zaman alıcı olmasındandır. Bu can, mal, zaman ve verim veya üretimin gücü, konfor kaybı parametrelerinden her biri çok önemlidir. En önemsiz gibi görünen zaman ve konforun bile ne kadar önemli olduğu bir deprem sonrası hatırlanması ile anlaşılabilmededir.

Türkiye’de yaşayan insan sayısı, depreme maruz %95’lik yüzölçümü, insana hizmet veren yapıların ülkemiz bazında toplamı, yapılmış ve yapılması gereken binaların miktarları, bunlar için üretilen yapı malzemelerinin miktarı, yapı sektöründe çalışan insan sayısı gibi ilk anda akla gelen pek çok husus hatırlanırsa, yapının ve yapı denetiminin önemi kolaylıkla anlaşılmaktadır.

Yapı Denetim Kuruluşları Görev ve Sorumlulukları

Yapı denetim kuruluşları; görev ve sorumlulukları 4708 sayılı YDHK ile belirlenen, denetim faaliyetini çeşitli vasıflara sahip olması koşulu ile olması şartı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verdiği izin belgesine istinaden yürüten bunun yanı sıra geniş bir teknik kadro istihdam eden özel yapılanmalardır.

Yapı denetim kuruluşu; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile özel olarak yapı denetlenmesi görevini üstlenen ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişi olarak tanımlanmaktadır. Yapı denetim kuruluşları; kurucuları mimar ya da mühendis olması gereken, 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ve ilgili mevzuata göre yapıların denetimi için, bünyesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkilendirdiği sözleşmeli mühendis ve mimar (denetçi) bulunduran, İl Yapı Denetim Komisyonlarının ve Merkez Yapı Denetim Komisyonunun aldığı kararlara göre yapıların denetimini yapan ticari bir kuruluştur.

Yapı denetimi kuruluşları; yapıların, proje ve uygulama aşaması denetimini yaparak yapının ruhsat eki projeleri doğrultusunda, ilgili mevzuata; bilim, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun bir biçimde gerçekleştirilmesini yapı sahibi adına sağlamaktadır.

YDHK’ye göre yapı denetim kuruluşlarının sorumlulukları proje ve yapım aşamalarında ayrı ayrı tanımlanmaktadır. Yapının tasarım aşamasına ilişkin herhangi bir hizmet vermeyen yapı denetim kuruluşu, yapacağı teknik anlamda düzeltmelerle yapının tasarım aşaması dinamiklerini de etkilemektedir. Yapı denetimi kuruluşları, yapıların teknik denetimini, ilgili yerel yönetim adına üstlenirler. YDHK’ye göre görev ve sorumlulukları şunlardır.

• Yapımı üstlenilen işin ilgili tüm bilgi, belge ve projelerinin kanunlara uygunluğunu denetleyip onaylayarak ilgili idareye sunmak,
• Yapının denetiminin üstlenildiğine dair ilgili idareye belge sunmak,
• Yapım aşamasında ruhsat ve eklerine uygun imalatını sağlamak,
• Yapım işlerinde kullanılan malzemelerin analizini yaptırarak uygunluğunu denetlemek,
• Şantiye sahasında iş sağlığı ve güvenliğine uygun hareket edilmesini denetlemek,
• Ruhsat ve eklerine aykırı imalatı ilgili idaresine bildirmek,
• Yapının ruhsat eki onaylı projelerine uygun bitirildiğini yazılı olarak idareye bildirmek,
• Malzemelere ilişkin deneyleri yetkilendirilmiş laboratuvar kuruluşlarında yaptırmaktır.

Yapı denetim kuruluşlarının çekirdek kadrosunu; mimar, makine mühendisi, inşaat mühendisi ve elektrik mühendisi olmak üzere dört meslek disiplininden olan denetçiler oluşturmaktadır. Denetçilerin sertifika alabilmesindeki ön koşul deneyim şartıdır. Yapı denetim kuruluşunun bünyesinde istihdam ettiği ve denetçilerin sevk ve idaresi altında bulunan teknik elemanlar için herhangi bir sertifikasyon zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kaynak: Aydan DEMİR- Türkiye'deki Yapı Denetim Sisteminin İncelenmesi ve Bolu İli Örneği

Yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması için müteahhitlik belgesi grupları ve iş alma limitleri yazımıza bakabilirsiniz.

Yapı Denetimi ücretleri 2019 yılı Aralık ayı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık değişim oranında (%7,36) arttırılarak 2020 yılı için güncellenmiştir.

Buna göre 2020 yapı denetim birim fiyatları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

1. ve 2. Sınıf Yapılar (1A-1B-2A-2B Tümü için)-KDV Hariç

• 1 Yıl için 7,6791 TL/m²
• 2 Yıl için 8,055 TL/m²
• 3 Yıl için 8,4846 TL/m²
• 4 Yıl için 8,8605 TL/m²
• 5 Yıl için 9,3438 TL/m²

3. Sınıf Yapılar (3A-3B Tümü için)-KDV Hariç

• 1 Yıl için 18,6615 TL/m²
• 2 Yıl için 19,5750 TL/m²
• 3 Yıl için 20,6190 TL/m²
• 4 Yıl için 21,5325 TL/m²
• 5 Yıl için 22,7070 TL/m²

4. ve 5. Sınıf Yapılar (4A-4B-4C-5A-5B-5C-5D Tümü için)

KDV Hariç

• 1 Yıl için 34,0084 TL/m²
• 2 Yıl için 38,8200 TL/m²
• 3 Yıl için 40,8904 TL/m²
• 4 Yıl için 42,7020 TL/m²
• 5 Yıl için 45,0312 TL/m²

Yapı Denetim Ücretleri birim metrakare fiyatının, yapı inşaat alanı ve Asgari Hizmet Bedeli Oranı çarpılmasıyla elde edilmektedir. Buna göre:

2020 Yılı 1000 m2 Konutun Yapı Denetim Ücreti

1000 m2 Konutun 2000 Yılı Yapı Denetim Ücreti;

• 1 yıl için 1.305 x 1000 x 1.43/100= 18.661,50 TL,
• 2 yıl için 1.305 x 1000 x 1.50/100= 19.575 TL,
• 3 yıl için 1.305 x 1000 x 1.58/100= 20.619 TL,
• 4 yıl için 1.305 x 1000 x 1.65/100=21.532,50 TL,
• 5 yıl için 1.305 x 1000 x 1.74/100=22.707,50 TL olarak belirlenmiştir.

Yapı Denetim Hizmet Bedeline Esas Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti

YAPILARIN MİMARLIK HİZMETLERİNE ESAS OLAN SINIFILARIna Buradan ulaşabilirsiniz.

Ayrıca 2020 Yılı İnşaat Metrekare Birim Fiyatlarına buradan ulaşabilirsiniz.

2021 Yılı İnşaat Maliyetlerine ise buradan ulaşabilirsiniz.

Kaynak: 2020 Yılı Birim Maliyet Güncellemeleri–> http://www.yds.gov.tr/duyuru.php?op=1&d_id=1050

“İnşaat maliyeti hesaplama”, inşaat sektörü ile uğraşan insanların en çok odaklandıkları noktadır.

Çevre ve şehircilik bakanlığı “inşaat metrekare maliyetleri” her yıl olduğu gibi 2020 yılı için de açıklandı.İnşaat metrekare birim fiyatları tablo halinde yayımlanmakta olup ilk bakışta karmaşık olarak görülmektedir. Dolayısı ile 2020 yılı inşaat metrekare birim fiyatlarını sizin için özet haline getirdik. Tüm yapı türleri için asgari, azami ve ortalama inşaat metrekare maliyetleri 2020 tablosuna sayfanın sonundaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz. Aşağıda verilen maliyetler tablodaki ortalama maliyetler olup, detaylara ekteki dosyadan ulaşabilirsiniz.

2021 Yılı metrekare Maliyetleri Açıklandı!!!

2021 inşaat maliyetleri ile ilgili yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

2022 İnşaat birim maliyetlerine buradan ulaşabilirsiniz…

2020 maliyetleri için ise bu yazımızı okumaya devam edebilirsiniz.

Öncelikle en çok merak edilen ve ihtiyaç duyulan yapı türü olan konut metrekare birim maliyetlerine bakalım;

“2020 İnşaat Metrekare Birim Maliyeti Ne Kadar?”

 Ev-Mesken İnşaat Metrekare Maliyeti Hesaplama 2020

“İnşaat maliyeti hesaplama” işlemi yapı tipine ve sınıfına göre yapılmaktadır. Buna göre konut metrekare maliyeti 2020 şu şekildedir.

Ayrıca 2020 Yılı Yapı Denetim Ücretleri-Hizmet Bedellerine buradan ulaşabilirsiniz.

1.Sınıf Mesken Yapıların Metrekare Birim Maliyeti 2020

1. Sınıf Betonarme İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 1.190,22 TL/m2

1 m2 -1.190,22 TL

100 m2-119.022 TL

1000 m2-1.190.220 TL

2019 Yılında 1 m2 1.083,99 TL idi.

1. Sınıf Çelik İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 2.080,31 TL/m2

1 m2 -2.080,31 TL

100 m2-208.031TL

1000 m2-2.080.310 TL

2019 Yılında 1 m2 1.894,63 TL idi.

1. Sınıf Yığma-Kagir İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 969,08 TL/m2

1 m2 -969,08 TL

100 m2-96.908 TL

1000 m2-969.080 TL

2019 Yılında 1 m2 882,58 TL idi.

Lüks Sınıf Mesken Yapıların 2020 Metrekare Birim Maliyeti

Lüks Betonarme İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 1.905,88 TL/m2

1 m2 -1.905,88 TL

100 m2-190.588 TL

1000 m2-1.905.880 TL

2019 Yılında 1 m2 1.735,77 TL idi.

Lüks Çelik İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 3.128,39 TL/m2

1 m2 -3.128,39 TL

100 m2-312.839 TL

1000 m2-3.128.390 TL

2019 Yılında 1 m2 2.849,17 TL idi.

Ticarethane ve İş yerleri İnşaat Metrekare Maliyet Hesaplama 2020

1. Sınıf Betonarme İş yeri İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 1.436,85 TL/m2

1 m2 -1.436,85 TL

100 m2-143.685 TL

1000 m2-1.436.850 TL

2019 Yılında 1 m2 1.308,60 TL idi.

1. Sınıf Çelik İş yeri İnşaat Metrekare Maliyeti 2020 Yılı için 2.078,94 TL/m2

1 m2 -2.078,94 TL

100 m2-207.894 TL

1000 m2-2.078.940 TL

2019 Yılında 1 m2 1.893,39 TL idi.

İnşaat metrekare maliyetleri 2020 tablosuna buradan ulaşabilirsiniz. (Excel)

2019 yılına ait inşaat maliyetleri tablosuna ise buradan ulaşabilirsiniz.

Sadece 1999 yılındaki Kocaeli depremindeki tüm yaralanmaların %50’si, can kaybının %3’ü yapısal olmayan elemanlardan kaynaklandığı ortaya çıkmıştır.

Günümüzde yapısal olmayan hasarlar için yürürlükte olan ulusal bir yönetmelik veya şartname bulunmamaktadır.  Buna karşılık yapısal maliyetler ortalama olarak bir binanın toplam maliyetinin %13’ü iken, yapısal olmayan maliyetler toplam bina maliyetinin %92’sine kadar çıkmaktadır.

Yapısal olmayan eleman riskleri; binanın taşıyıcı sistemi dışında kalan her türlü mimari bileşen ile hareketli ve sabit tefriş elemanlarının neden oldugu risklerdir.

Yapısal Olmayan Eleman Riskleri

Tesisat Katı

Temiz ve pis su hatları, vana sistemleri, elektrik güç istasyonları gibi donanım yoğunluklu kullanım için tasarlanan tesisat katlarında deprem sarsıntısından meydan gelen bir hasar tüm binanın deprem sonrasında kendinden beklenen işlevi yerine getirememesine neden olabilir. Bu nedenle hatların ve tesisatların bağlantı ve montajları sarsıntılara karşı tölerans gösterecek düzeyde yapılmalıdır.

Asma Tavan

Asma tavan sistemlerinde bağlantıların korozyondan ve zamana baglı oluşabilecek ek deformasyonlardan etkilenmesi engellenmelidir. Baglantı ekipmanlarının hizmet ömrü boyunca işlevini yitirmemesi esastır.

Agır asma tavanların duvar baglantılarında, iki komşu kenar boyunca duvar ile tavan sistemi arasında bir miktar boşluk bırakılması gereklidir. Boş bırakılan kenarlar boyunca kolay ezilebilir türde malzemeler ile dolgu yapılabilir. Diger iki komşu kenar duvar boyunca önerilen esnek baglantılar ile sabitlenmelidir. Uygulayıcıların asma tavan imalatı sırasında geniş alçıpan levhaların parçalanarak düşmesini engelleyecek nitelikte ilave tedbirleri almış olması ve işçilik kalitesini standartlaştırmış olması gereklidir.

Duvarlar

Yük taşımayan dış duvarlar ile iç bölme duvarları deprem sırasında insanlar açısından risk yaratabilmektedir. Yapısal olmayan bu elemanlar üzerine ağır ve büyük donanımların bağlanmaması gerekir. Ağır reklam ve tanıtım tabelaları, klimalar, yüksek hacimli su ısıtıcıları gibi donanımların montajı taşıyıcı özellikteki en yakın elemana yapılmalıdır.

Pencereler ve Kapılar

Pencere ve kapı montajı için duvarda bırakılan boşluğun duvar üzerinde olumsuz dayanım etkisini azaltacak nitelikte önlemler alınmalıdır. Büyük açıklıklı pencere ve kapı boşluklarında kör kasa malzemesinin çelik profiller ile desteklenmesi gerekmektedir. Kapı kasası deprem sırasında ve sonrasında işlevini kaybetmemeli ve tahliyeyi engellememelidir. Sarsıntıdan kaynaklanan yer değiştirmeler sonucunda kapının kanadının hareketi engellenmemeli ve tahliye için bir engel oluşturmamalıdır.  Cam veya benzeri kırılgan elemanlar barındıran kapılarda, kırılma sonrasında dagılmayan temperli, laminasyonlu, güvenlik filmli  malzemelerin tercih edilmesi gerekir.

Bacalar

Betonarme olarak tasarlanmayan yüksek bacaların  sarsıntı sırasında parçalanmasının ve göçmesinin engellenmesi gerekir. Bu amaçla taşıyıcı elemanlar ile desteklenmeli ya da bütünlügünü saglayabilecek nitelikte bir kaplama malzemesi kullanılmalıdır. Endüstriyel yüksek bacaların çerçeve ile desteklenmesi ve çelik halatlar ile sabitlenmesi ve dayanımının artırılması gerekir

Sirkülasyon Elemanları

Merdiven, rampa gibi sirkülasyon elemanlarındaki korkuluk ve küpeştelerin ASTM E985’de belirtilen dayanım standartlarını sağlamış olması gerekir. Ayrıca, korkuluk detaylarında kullanılan cam vb. malzemelerin de ilgili standarta uygun olması gereklidir. Bu elemanlarda cam tipi seçiminde, kırılma sonrasında dagılmayan temperli, laminasyonlu, güvenlik filmli türde malzemeler tercih edilmelidir.

Deprem anında sirkülasyon elemanlarının yön bulma ve tahliye konularında önem kazanması nedeniyle bu elemanlar ve koridorların gün içinde kesintisiz biçimde aktif aydınlatma gereçleri ile donatılmalıdır. Asansörler ve yürüyen merdivenler kullanıcıların güvenli tahliyesini saglayacak otomasyon sistemine sahip olmalıdır.

Giydirme Cephe ve Kaplamalar

Giydirme cepheler ve cephe kaplamalar, taşıyıcı sistemdeki depremden kaynaklanan yer değiştirmeleri tölare edebilecek nitelikteki bağlantı detayları ile donatılmalıdır. Cephelerde kullanılan kaplama malzemelerinin cam gibi kırılgan malzemelerden oluşması durumunda kullanılacak malzemelerin seçiminde, kırılma sonrasında dagılmayan temperli, laminasyonlu, güvenlik filmli türde malzemelerin tercih edilmesi gerekir. Cephe kaplama malzemelerinin derz açıklıklarının ve bina taşıyıcı sistemine bağlantılarının deprem kaynaklı yer değiştirmeleri karşılayabilecek nitelikte olması gereklidir.

Elektrik, Su, Enerji ve HVAC Tesisatları

Yapıda yer alacak her türlü tesisat, sismik etkiden kaynaklanan riskleri ve taşıyıcı sistemde oluşacak ötelenme gereksinimini karşılayacak esneklikte olmalı veya ötelenme sırasında tesisatın kopmaması için pay bırakılmalıdır. Sismik olarak yalıtılmış binalarda, yapı ile şebeke ana hattı arasında en az öngörülen zemin ötelenme miktarı kadar deformasyon kapasitesine sahip eklemli veya egilebilir tipte tesisat elemanları kullanılmalıdır. Sismik yalıtımı olmayan binalarda ana şebeke baglantılarında kopmaların engellenebilmesi için esnek tipte tesisat baglantı elemanları kullanılmalıdır. Asılı veya yükseltilmiş tesisatların tümünde esnek birleşim detaylarının tercih edilmesi gerekir. Tesisat ile duvar ya da tavan baglantılarında sismik sarsıntı sırasında bütünlügü koruyabilen detaylar kullanılmalıdır.

Tesisatların baglantı detaylarının korozyondan ve zamana baglı oluşabilecek ek deformasyonlardan etkilenmemesi gereklidir. Yapısal dilatasyon derzlerinden geçen tesisatlar için gerekli esneklikte detaylar kullanılmalıdır. Sismik sarsıntı sırasında elektrik enerjisini otomatik olarak kesecek sigorta sisteminin olması gerekir. HVAC tesisatlarının sabitlenmesi sırasında titreşim önleyici yalıtıcılar kullanılmalıdır. Özellikle dogalgaz tesisatlarında sarsıntı sırasında kendini otomatik olarak kapatabilen duyarlı vanaların kullanılması gerekir. Duvarlardan geçen tesisat hat boşlukları yapının sismik yer degiştirmelerini karşılayacak sınırları aşmayacak büyüklükte olmalıdır.

Sıvı ve Gaz Tankları

Tanklar ortamda serbest biçimde bulunmamalı, deprem sırasında dışarıdan gelecek darbelere, devrilmelere karşı koruyucu nitelikte bir kafes içerisine alınmalı ve yer degiştirmesi engellenmelidir. Tanklar bulundukları ortamdaki en yakın taşıyıcı yüzeye dokuma kayış veya plastik kılıf ile kaplı metal kelepçelerle sabitlenmelidir.

Yangın Söndürme Sistemi ve Malzemeler

Yangın söndürme tesisatları deprem sırasında işlevselligini koruyabilecek şekilde yapılmalıdır. Yangın söndürme sistemleri kolay ulaşılabilecek konumda olmalı ve deprem esnasında fonksiyonunu yerine getirebilmelidir.

Hareketli ve Sabit Tefriş Elemanları

Tefriş elemanları ortamda serbest biçimde bulunmamalı, devrilmesi ve sarsıntı sırasında yer degiştirmesi engellenmelidir. Bulundukları ortamdaki en yakın yüzeye uygun baglantı detaylarıyla sabitlenmelidir. Sarsıntı esnasında dolap kapakları ve çekmecelerin açılmasını engelleyecek sabitleme elemanlarının kullanılması gerekir. Agır eşyaların, kitaplıkların veya rafların devrilme riskini azaltmak için zemine yakın bölümlere konulması uygun olacaktır. Raflarda duran eşyaların düşmesini engellemek için raf önüne uygun şekilde setler kullanılmalıdır. Tezgah üzerinde bulunan eşyaların sabit muhafaza elemanlarının içinde bulundurulması ve gerektiginde kullanılacak şekilde dizayn edilmesi gerekmektedir. Tefriş elemanlarının olası devrilmelerde tahliyeyi engellemeyecek şekilde konumlandırılması gerekir.

Depreme Dayanıklı Bina Nasıl Anlaşılır?

İnşaat konusu ülkemizde hemen hemen herkesin kendisini bilgili ve konuya hakim olarak gördüğü ve dolayısıyla ortalıkta çok fazla bilgi kirliliğinin bulunduğu bir konudur. Hatta bu konuda medya dahi zaman zaman yanlış yönlendirmelerde bulunabilmektedir. En baştan belirtelim ki gazetelerde veya çeşitli internet sitelerinde bulunan “evinizin deprem dayanıklılığını kendiniz de ölçebilirsiniz” benzeri bilgiler, doğrular veya puanlama sistemleri herhangi bir bilimsel veriye dayanmayan hatta kimi zaman komik denilebilecek bilgilerdendir.

Bir inşaat yapıldığı malzemesinden, bulunduğu yere, işçilik kalitelerinden, inşaat süresine, yapım yılından, kullanılan teknolojilere, yüzlerce farklı faktörün bir arada bulunduğu oldukça kompleks bir yapıdır. Dolayısıyla “bir binanın depreme dayanıklı olup olmadığı”, net olarak ancak konusunda uzman inşaat mühendislerinin gerekli incelemeleri ve analizleri sonucu anlaşılabilmektedir.

Binaların ayakta durmasını ve depreme dayanıklılığını sağlayan ve bizim “Binanın Depreme Dayanıklı Olduğu Nasıl Anlaşılır?” sorusunun muhatabı olan taşıyıcı sistemi, tamamlanmış yapılarda belirlenmesi oldukça güç olan, hatta mimari sebeplerle özellikle gizlenen yapılardır. Dolayısıyla sıva ve alçı uygulamaları, çeşitli görsel kaplamalar veya uygulamalar nedeniyle taşıyıcı sistem hakkında yorum yapmak konusunda uzman kişilerce bile oldukça zordur.

Binanın depreme dayanıklı olup olmadığına karar vermenin yolu, yani “binanın depreme dayanıklılık testi” olan analize “Bina Performans Analizi” denir. Bu analiz yürürlükte olan deprem yönetmeliğine uygun olarak yapının değerlendirilmesi için gerekli yolları detaylı ve net olarak belirtmektedir.

“Fakat hangi durumlarda performans analizi yaptırmalıyız?”

Yapının yaşı bu konuda fikir verecek en önemli konulardandır. Günümüzde 1998 yılında yürürlüğe giren “1998- Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik (ABYYHY)” öncesinde yapımına başlanan yapıların deprem riskine karşı güvenliği sorgulanmaktadır. Bu yönetmeliği izleyen yakın tarihlerde hazır beton kullanımının ve yapı denetim hizmetinin zorunlu tutulması bu tarihi önemli kılmaktadır. Her ne kadar bu tarihten sonra da yönetmelikler güncellenmiş olsa da bu tarih depreme karşı dayanıklı yapı tasarımı için devrim noktalarındandır. 1998 yılından önce inşaatı başlamış olan yapılarda ikamet edenlerin aşağıda açıklanan “performans analizini” yaptırmaları gerekmektedir.

Bir binanın projesinin gerekli yönetmelik ve standartlara göre hazırlanmış olması binanın depreme riskine karşı güvenli olduğu anlamına gelmemektedir. Yapının projesine uygun şekilde inşa edilmesi de önemlidir. Fakat konunun uzmanı olan kişiler dışında projeye göre uygulamayı doğrulamak pek mümkün olmayacaktır. Bu durumda sorgulanacak şey, yapıda geometrik özelliklerin, kullanım amacının veya benzeri büyük değişimlerin yaşandığı kapsamlı bir tadilat veya uygulama yapılıp yapılmadığıdır. Bu önemli değişimler yapılarda beklenmedik derecede büyük etkiler yaratabilmekte ve yapının deprem güvenliğini risk altına alabilmektedir. Dolayısıyla yapının yeni halinin deprem altındaki davranışı “performans analizi” ile tespit edilmelidir.

Yapının belirgin çatlaklar ve deformasyonlar göstermesi yapının bir çeşit sinyal verdiği anlamına gelmektedir. Çoğu yapıda özellikle taşıyıcı olmayan duvarlarda, pencere kapı gibi boşlukların etraflarında, sıva, alçı veya boya katmanlarında, uygulama ve malzeme kalitesizlikleri nedeniyle bir takım çatlaklar oluşabilmektedir. Bu gibi çatlaklar genellikle yapının deprem güveliğini etkileyen faktörlerden değildir. Yine de özellikle inşaatın tamamlanmasını takip eden 2-3 yılın sonrasındaki bir zamanda meydana gelen derin çatlaklar, binanın beklenmedik bir nedenle hareket ettiğini gösterir ve incelenmesini gerektirir. Fakat kolon, kiriş gibi taşıyıcı sistemlerin ana elemanlarda çeşitli çatlakların oluşması (sıva vb. çatlaklar dışında) her durumda son derece önemlidir.

Su, nem, rutubet gibi nedenlerle meydana gelen deformasyonlar, yapıların taşıyıcı sistemlerini küçümsenemeyecek düzeyde etkileyebilmektedir. Kolon, kiriş gibi elemanların su, nem gibi etkilere maruz kaldığı, betonun kabuk kabuk döküldüğü, yeşillenme denilen bir çeşit yosunlanmanın oluştuğu, donatıların yani inşaat demirlerinin göründüğü, hatta bu demirlerin paslandığının göründüğü gibi durumlarda yapının deprem güvenliği sorgulanmalıdır. Görünen bu gibi hasarların varlığı temel gibi görünmeyen bir çok eleman veya yerde oldukça sakıncalı hasarlar konusunda da fikir vermektedir.

Bilinen ve anlatılanın aksine yapının çok katlı yüksek yapı olması bir yapıyı depreme karşı dayanıksız kılmamaktadır. Günümüz teknolojilsi ile gerekli tasarım ve analizler yapılıp bu tasarımlar uygulamaya döküldüğü takdirde bu yükseklik faktörü herhangi bir olumsuzluk yaratmamaktadır. Aynı konu çeşitli zemin türleri için de geçerlidir. Gerekli temel tasarımları, zemin iyileştirmeleri gibi işlemler yapıldığında son derece sağlıklı yapılar üretilebilmektedir. Bu gibi konular daha çok maliyet ile ilgili olarak problem çıkarmaktadır.

Herkesin anlayabilmesi açısından teknik detaylara inmeden bu analiz ve süreçte incelenen konuları kabaca açıklamaya çalışalım. Bu aynı zamanda “Binanın ve Evin Sağlam Olduğu Nasıl Anlaşılır?” sorusunun yanıtını vermemize yardımcı olacaktır.

-Yapının üzerine inşa edildiği zeminin özellikleri belirlenir,

-Yapının projesinin mevcut olup olmadığı, varsa projesine uygun olarak inşa edilip edilmediği ve projesine uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı belirlenir,

-Projesi bulunmayan yapıların rölevesi ve taşıyıcı sistemi belirlenir,

-Kullanılan beton kalitesi ve donatı çeşidi belirlenir,

-Tüm bu veriler ilgili yönetmelikler ve bilgisayar programları ile detaylı olarak analiz edilir,

-Ortaya çıkması muhtemel hasarlar belirlenir,

-Alınması gereken önlemler ve uygulamalar belirtilir.

Peki bu binanın depreme dayanıklılık testi sonucunda ne tür işlemler yapılır?

Yapı hakkında gerekli bilgiler toparlanıp binanın depreme dayanıklılık testi yani performans analizi yapıldığında, olası bir depremde varsa yapının alacağı hasar düzeyi ve hasar alması beklenen elemanlar belirlenir. Kimi zaman deprem altında can veya mal hasarına sebep olmayacak derecede ufak tefek hasarlar beklenirken kimi zaman da yapının ağır hasar alacağı belirlenebilir. Tölare edilemeyecek düzeyde hasar beklendiğinde ise hedeflenen deprem performansının sağlanması için gerekli olan güçlendirme çalışmaları belirlenir. Bu güçlendirme işlemi ve bu işlemin maliyeti beklenen bu hasarın büyüklüğü ile orantılıdır. Bir çok farklı türde güçlendirme yöntemi bulunmaktadır. Bu noktada yapının yıkılıp baştan inşa edilmesi ile güçlendirme işlemi ve bu işlemin türleri konularında maliyetler karşılaştırılıp en uygun çözüme gidilmeye çalışılır.

Yapının gerekli ruhsatları ve iskanı bulunuyorsa performans analizi sonucunda yapının herhangi bir işleme tutulması zorunluluğu yoktur. Bu işlem sonucunda seçilecek yol kişinin kendi can ve mal güvenliği ile ilgilidir. Fakat 6306 Sayılı Kanun gereğince yapılan Kentsel Dönüşüm işlemlerinde de bu analize benzer daha basit yöntemlerle bir analiz yapılmakta ve gerekli deprem güvenliğini sağlanmadığı belirlenen yapıların yıkılması veya güçlendirilmesi devlet tarafından zorunlu tutulmaktadır.

Eski binalara kat eklemenin deprem güvenliğine etkisini ek kat çıkmanın statik şartları yazımızda anlattık.

İnşaat 4.0 kavramı, Endüstri 4.0’ı meydana getiren modern teknolojilerin ve yeni üretim tekniklerinin inşaat projesi yaşam döngüsü boyunca kullanılarak süreçlerin otomatikleştirilmesi ve dijitalleştirilmesidir.

İnşaat sektörü  günümüze gelinceye kadar aşağıdaki süreçlerden geçmiştir;

• İnşaat 1.0: Kürek, kazıcı ve çapa gibi basit el aletlerinin kullanıldığı dönemdir.
• İnşaat 2.0: Vinç, beko gibi makinelerin kullanıldığı mekanizasyona geçiştir.
• İnşaat 3.0: BIM ve Revit gibi yazılımlar kullanılarak bilgi teknolojilerinden faydalanılmıştır.
• İnşaat 4.0: İnternet, kablosuz sensörler, yazılım, lazerler ve drone gibi ileri teknolojilerin birlikte çalışarak inşaat endüstrisinin dijitalleşmesidir.

Emek yoğun teknolojinin ve geleneksel üretim yöntemlerinin hâkim olduğu günümüz inşaat endüstrisinde İnşaat 4.0 ile üretim süreçlerinde insan nesne ayırt etmeksizin üretimde rol alan tüm aktörlerin birbiriyle anlık haberleşmesine olanak sağlayan ve kendi kararlarını alabilen sistemlerden oluşan üretim ortamı hedeflenmektedir. Bu hedeflerin gerçekleştirilebilmesi için yeni üretim anlayışının inşaat endüstrisine getirilerini araştırmak, sektör paydaşlarına tanıtmak ve gelişen teknolojileri üretim süreçlerine dâhil etmek gerekmektedir.

İnşaat 4.0 ile Gelişen Teknolojiler

Prefabrikasyon ve modüler sistemler

Endüstriyelleşmiş inşaat olarak da adlandırılan prefabrikasyon ve modüler sistemlerin çalışma prensibi, yapı birleşenlerinin fabrika ortamında üretilip yarı ya da tam montajının yapılarak sahada üretim sürecine dâhil edilmesidir.

Nesnelerin interneti

Kısaca IoT olarak literatürde yer bulan bu kavram, internet bağlantısı bulunan cihazların birbirleriyle haberleşmesine ve uzaktan kontrol edilebilmesine imkân tanımaktadır.

Bu teknolojinin inşaat 4.0 kapsamında sektöre sunacağı bazı avantajlar şu şekildedir;

• Gerçek zamanlı, doğru ve hızlı veri ulaşımı,
• Şantiye alanına gitmeden uzaktan gözlem, kontrol ve yönetim,
• İnşaat malzeme, araç ve ekipman takibi,
• Makinenin tamirat ve onarım ihtiyacının anında tespiti,
• Güç ve yakıt tasarrufu.

Internet hizmetleri

İnternetin sunduğu paylaşım platformları sayesinde farklı coğrafi noktalarda yer alan proje katılımcıları etkili bir iletişim ortamı kazanırken proje çizim ve dokümanlarına eş zamanlı ulaşabilmektedir. Böylece internet kullanımı proje süresince dokümantasyon ve seyahat masraflarını azaltırken; işbirliğini, haberleşme hızını, bilginin etkin ve hızlı kullanımı arttırmaktadır

Radyo frekansı ile tanıma

Radyo frekansı ile tanıma (RFID) sistemleri inşaat 4.0 kablosuz otomatik tanıma sistemleridir. Bu teknoloji; sahadaki çalışanların sayı ve verimlilik ölçümleri, inşaat alanında bulanan malzeme miktarı, mevcut durumda yapılan imalatlar gibi güncel verilerin teknik ve idari personel için eş zamanlı ve her an erişilebilir olması proje ilerleyişinin takibi, herhangi bir sorunda anlık müdahale edebilme, zamanında doğru karar alabilme gibi olanakları kullanıcısına sunmaktadır.

Robotlar

Robotlar, otomatik olarak karmaşık hareketleri gerçekleştirebilen programlanabilir makinelerdir. Giderek dijitalleşen ve otomatikleşen inşaat sektöründe de hedeflenen akıllı şantiyelerin vazgeçilmez unsurlarından biri robotlar olacaktır. Şantiyeler, işçiler için sert koşullara sahip tehlikeli bir ortam teşkil etmekte ve sahalarda ölümle veya ciddi yaralanmalarla sonuçlanan çok sayıda kaza meydana gelebilmektedir. Bu durum işgücü ve zaman kayıplarına neden olurken ekstra mali yükümlülükler de doğurmaktadır. Sahalarda kişisel koruyucu ekipmanların kullanılması ve çeşitli güvenlik eğitimlerinin verilmesi çoğu zaman yeterli olmamaktadır. Diğer yandan bu ekipmanlar işçilerin rahat ve verimli çalışmasını da olumsuz etkileyebilmektedir. Emek yoğun teknoloji hâkim olan sektörde inşaat 4.0 kapsamında tehlikeli işlerde robotların görev alması iş gücü, zaman ve bütçe kayıplarını önleyecektir.

Siber fiziksel sistemler

Endüstri 4.0 felsefesinin kilit noktası olan akıllı üretim, otomasyon ve süreçlerin sistemli bir şekilde ilerlemesini sağlayan temel teknolojilerin başında siber fiziksel sistemler (CPS’ler) gelmektedir. CPS’ler gerçek dünya ile sanal dünya arasındaki iki yönlü iletişim ve koordinasyonu sağlayan yapılar bütünü olarak tanımlanmaktadır. CPS’ler radyo frekansı ile tanıma (RFID) teknolojisi, nesnelerin interneti (IoT) teknolojisi ve internet hizmetleri ile bütünleşmiş bir teknolojidir. (Akıllı Evler ve Akıllı Ev Teknolojileri)

Yapı bilgi modellemesi

Yapı Bilgi Modellemesi BIM ile ilgili detaylı yazıya buradan ulaşabilirsiniz. (BIM (Yapı Bilgi Modellemesi) Nedir?)

Arttırılmış gerçeklik- sanal gerçeklik

Gerçeklik teknolojisi son yıllarda inşaat sektöründe oldukça dikkat çeken bir teknolojidir. Arttırılmış gerçeklik teknolojine göre daha gelişmiş olan sanal gerçeklik teknolojisi ile bir yapı yapılmadan önce sanal dünyada inşa edilebilmekte ve insan-ekipman-yapı etkileşimi üç boyutlu olarak sanal dünyada test edilebilmektedir . Böylece bu inşaat 4.0 teknolojileriyle inşaatın doğal yapısından kaynaklı kusurlar giderilebilir ve karşılaşılması muhtemel sorunlar önceden önlenebilir.

Büyük veri

Büyük verileri oluşturan beş temel unsur bulunmaktadır. 5V olarak nitelendirilen bu beş unsur, volume (hacmi), verilerin kapladığı yeri, büyüklüğünü; velocity (hızlılık), çok sayıda üretilen verilerin işlem hızını; variety (çeşitlilik), farklı kaynaklardan gelen farklı özellikli verileri; veracity (gerçeklik), verilerin doğruluğunu ve value (değer) önce sıralanan dört kavramın doğru uygulanması sonucu ortaya çıkan değeri tanımlamaktadır. Bilginin doğru ve güvenilir bir şekilde depolanması ve ihtiyaç halinde ulaşılabilir olması diğer endüstrilerde olduğu gibi inşaat endüstrisi için de oldukça önemlidir. Proje yaşam döngüsü boyunca özellikle de yeni inşaat 4.0 teknolojilerinin (nesnelerin İnterneti, RFID, drone, vs.) sektöre dâhil olmasıyla çok sayıda veri üretimi olmaktadır.

Bulut bilişim sistemleri

Teknolojik gelişmelerle oluşan veri yığınlarının kesintisiz, kolay yorumlanabilir bir biçimde depolanması, işlenmesi ve gerektiği anda erişilebilir olması gerekmektedir. Bu beklentilerin karşılanması adına bulut bilişim sistemlerinden faydalanılmaktadır.

Drone

İnsansız hava araçları, içerisinde pilotu ve yolcusu bulunmayan, amacına uygun olarak video, fotoğraf makinesi, lazer tarama cihazı gibi çeşitli ekipmanlar ile donatılan uzaktan kumandalı ve/veya otomatik olarak çalışan uçaklar olarak tanımlanmaktadır. Drone teknolojisinin BIM teknolojisiyle bütünleşmesinin inşaat 4.0 proje yönetimine kazandıracağı  faydalar aşağıdaki şekilde sıralanmıştır:

• İnşaat süresinin kısalması ve daha az CO2 salınımı,
• İnsan kaynaklı hataların önlenmesi,
• Trafik tıkanıklığına sebep olan ağır vasıtaların (vinç vb.) kullanımının azalması,
• İş güvenliğinin artması,
• Daha az maliyet, daha yüksek karlılık,
• İnsan gücünün sınırlı kaldığı veya gerçekleşmesi zaman alan eylemlerin gerçekleştirilmesi (Örneğin; binanın içinde veya dışındaki yüksek bir noktaya hızlı ve kolay erişim),
• Proje ilerleyişinin gerçek zamanlı takibi,
• Sahanın anlık kuşbakışı görüntüleri sayesinde malzeme yerleşimi ve işçi akışını planlamak,
• Sahada meydana gelen sorunun, kaza vs. kaynağının tespiti ve anında müdahale edebilme imkânı.

Üç boyutlu (3D) yazıcılar

Oldukça yeni bir teknoloji olan 3D baskılama tekniği ile basit uçak parçalarından otomobile, tıbbi implantlardan yapay organlara kadar son derece teknik nihai ürünler elde edilebilmektedir. İnşaat projelerinde üç boyutlu yazıcıların kullanımı ise gittikçe yaygınlaşmaktadır. Bu teknolojinin kullanıldığı bir örneği şuradan inceleyebilirsiniz. (3D Yazıcı ile Üretilen Çelik Köprü)

Elektronik ihale

Almanya’da kamu inşaat projelerinin %80-90’nı, İngiltere ve İtalya’da ise büyük bütçeli kamu inşaat projelerinin neredeyse tamamında elektronik ihale yöntemi ile ihale sisteminde dijitalleşme söz konusudur.

Dijital tedarik platformları

Tedarik ve malzemeler, inşaat sektöründe toplam maliyetin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Dijital tedarik platformları bu maliyetleri düşürmeye yardımcı olurken ihtiyaç anında günün her saati şantiyelere ucuz ve kaliteli malzeme tedarik edilebilmesini sağlayacaktır.

Lazer tarayıcılar

3D lazer teknolojisi kapsamlı rölöve çalışması, inşaat halindeki yapının tamamlanma durumunun tespiti, tasarım ve gerçekleşen proje arasındaki farkların tespiti gibi birçok amaçla kullanılmaktadır.

Akıllı inşaat malzemeleri

Çeşitli özellikleriyle ileri beton örnekleri (kendini iyileştiren beton, yüksek performanslı beton, gaz beton), köpük alüminyum, aerojel, lamine termo plastik paneller vs. pek çok inşaat 4.0 yenilikçi malzeme geleneksel inşaat malzemelerine alternatif oluşturmaktadır. Bu malzemeler inşaat maliyetlerini azaltarak yapının yaşam süresini ve kalitesini arttıracaktır.

Otonom araçlar

Karayolu güvenliğini sağlamak ve mevcut ulaşım performansını arttırmak amaçlarıyla otonom (kendi kendine çalışabilen) araçların üretilmesi ve kullanılmasına yönelik inşaat şirketleri tarafından araştırmalar yapılmaktadır.

Akıllı şantiyeler

Gelecekte gelişen teknolojilerin şantiye ortamlarına dâhil olmasıyla otomatik cihazlar üretim süreçlerinde insan gücünün yerini alacak ve inşaat 4.0 akıllı malzemeler ile üretimde kalite standartları yükselecektir.

Yeşil binalar

Yeşil binalar, binanın tüm yaşam döngüsü boyunca tüm kaynakların (su, enerji, işgücü, vs.) en etkin şekilde kullanılarak çevre ve insan sağlığını önemseyen şekilde üretim süreçlerinin gerçekleşmesini ifade etmektedir.

Kaynak: Ayşegül GÜRKAN-İNŞAAT 4.0 KAVRAMI VE TÜRK İNŞAAT FİRMALARININ YENİ TEKNOLOJİK GELİŞMELERE YAKLAŞIMI ÜZERİNE BİR İNCELEME
OĞULCAN BAHÇECİ-Effects of industry and energy 4.0 on the industrial facilities
ETHEM ÇAĞRI İNAN-Endüstri 4.0 vizyonunun üretim süreçlerinde getireceği verimlilik

Yıkım ruhsatı alabilmek için öncelikle yapının yıkım projesi hazırlanmalıdır. İnşaat mühendisleri tarafından hazırlanan bu yıkım projesi hakkında bilgilere buradan ulaşabilirsiniz.

Yıkım ruhsatı almak için belediyelere başvurulduğunda gerekli belgelerin listesi şu şekildedir.

Yıkım Ruhsatı Başvuru Evrakları

1. RUHSAT İPTAL YAZISI ⇒İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜNDEN GELMELİ.
2. YIKIM RUHSATI DİLEKÇESİ ⇒YAPI SAHİPLERİNİN TAMAMININ İMZASI GEREKLİ
3. MAL SAHİBİ-MÜTEAHHİT-FENNİ MESUL TAAHHÜTHAMESİ ⇒YİKİM İŞLEMİNE NE ZAMAN BAŞLANIP BİTİRİLECEK BELİRTİLECEK
4. BİNA YIKIM PLANI⇒ (İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ONAYLI ) BETONARME SERVİSİ ONAYLI (İMAR MÜDÜRLÜĞÜNDEN )
5. TAPU KAYIT SURETLERİ ⇒( TAKBİS ) SON 1 AY TARİHLİ OLMALI , ŞERH OLMAYACAK
6. VEKALET İLE YAPILACKSA , VEKALETNAMELER ⇒MÜTEAHHİT VEKİL OLAMAZ , RUHSAT İŞLEMLERİ İÇİN
7. GELİR MÜD. VERGİ BORCU YOKTUR YAZISI ⇒ GEÇERLİLİK TARİHİ KONTROL EDİLMELİ
8. İLİŞİK KESME YAZILARI  BAĞLANTILARIN KESİLDİĞİNİ BELİRTECEK ⇒ TELEKOM, DOĞAL, GAZ, TEDAŞ, SU
9. BİNANIN BOŞ OLDUĞUNA DAİR BELGE ⇒BELEDİYE NUMARATAJ SERVİSİNDEN
10. YIKIM SÖZLEŞMESİ ⇒ ( NOTERDEN ONAYLI) MAL SAHİPLERİ VE MÜTEAHHİT ARASINDA İMZALANMIŞ OLMALI ( NOTERDEN ONAYLI)
11. MÜTEAHHİT YAMBİS KAYITLARI ⇒ MÜTEAHHİT FAALİYET BELGESİ, MÜTEAHHİT VERGİ LEVHASI, İMZA SİRKÜLERİ
12. TC KİMLİK VE SİCİL NOLARI ⇒MAL SAHİPLERİ (SİCİLE GEREK YOK), MÜTEAHHİT, FENNİ MESUL ODA SİCİL NO
13. FENNİ MESULE AİT SORUMLULUK TAAHHÜTNAMESİ ⇒NOTERDEN ONAYLI, YIKIM SORUMLULUĞUNU ALDIĞINA DAİR
14. YASAL ÜCRETLERİN ÖDENDİĞİNE DAİR BELGE
15. YAPI İSKANSIZ İSE SGK YAZISI
16. RİSKLİ BİNA TESPİT FORMU ⇒ÇEVRE VE ŞEH. İL MÜD.NCE DÜZENLENMİŞ
17. ÇEVRE VE ŞEH. İL MÜD. DEN RİSKLİ YAPI YAZISI ⇒6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA RİSKLİ İLAN EDİLDİĞİNE DAİR
18. YIKILACAK BİNA FOTOĞRAFLARI⇒PARSEL SINIRLARINDAN İTİBAREN MİN. 2MT TRAPEZ SAC İLE EMNİYET ALINDIĞINI GÖSTERİR ŞEKİLDE
19. HAFRİYAT , İNŞAAT VE YIKINTI ATIKLARI TAŞIMA KABUL BELGESİ⇒ MOLOZ VE HAFRİYATIN NEREYE,  HANGİ FİRMA İLE YAPILCAĞINA DAİR ( KENTSEL TASARIM ) MÜDÜRLÜĞÜNDEN ALINACAK
20. ASBEST ÖLÇÜ RAPORU ( ORJİNAL EVRAKLAR ISLAK İMZALISI) OLACAKTIR. ⇒ www.isgum.gov.tr ADRESİNDEN FİRMANIN, LABARATUAR ONAYININ OLUP OLUPMADIĞINA BAKILACAK
21. YIKIM RUHSATI İMZASI AŞAMASINDA MÜTEAHHİT, FENNİ MESUL VE MAL SAHİPLERİ, (MAL SAHİBİ VEKİLLERİ VAR İSE ) İMZALARI MECBURİ

“Konsorsiyum”, birliktelik, katılma, ortak sahiplik mülkiyet gibi anlamlara gelmektedir.  Başka bir tanıma göre konsorsiyum, farklı milletlerden iki veya daha fazla ticari kuruluşun, belirli ve sınırlı bir işi yapmak amacıyla, geçici olarak bir araya gelmelerini ifade etmektedir. Konsorsiyum kendi başına bir kuruluş veya şirket değildir. Konsorsiyum, kendisini oluşturan taraflar arasında kurulan sözleşmesel bir ilişkidir.

Konsorsiyum ilişkisi bir sözleşmeye dayanır. Bu sözleşmenin tarafları gerçek veya tüzel kişiler olabilmekte, konsorsiyuma katılanların tacir olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Konsorsiyum sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, sözleşme yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmektedir. Yapılan işlerin hacmi göz önünde bulundurulduğunda sözlü yapılan sözleşmelere uygulamada rastlanmadığı görülmektedir.

Konsorsiyum ve ortak girişim terimlerinin gerek uygulamada gerekse literatürde çoğu kez birbirlerinin yerine kullanıldığı, kendilerine özgü bir yasal düzenlemenin mevcut olmaması sebebiyle de bu iki kavram arasındaki çizginin kesin olarak çizilemediği görülmektedir. Konsorsiyumda ortak girişimden farklı olarak mutlaka teşebbüslerin birleşmelerine, müşterek bir organizasyona, tüzel kişilik ortaya çıkaracak bir yapılanmaya ihtiyaç yoktur. Yine ortak girişimden farklı olarak, konsorsiyumlarda, konsorsiyumu oluşturan ortakların elde edilen karı paylaşma hakkı bulunmamakta, her ortak işin kendi payına isabet eden bölümünün kazanç ve kaybına kendisi katlanmaktadır. (Ortak Girişim ile Konsorsiyum Arasındaki Fark)

Uluslararası konsorsiyumlar, yeni pazarlara girmek, hammadde, teknoloji, sermaye, know-how edinmek, maliyetleri azaltmak, yeni yönetim ve pazarlama teknikleri öğrenmek, ar-ge maliyetlerini azaltmak, yeni ürünler üretmek, rakip firmalarla işbirliği yaparak rekabeti azaltmak, ihracatı artırmak, kaynakları paylaşmak, yabancı sermayeye karşı olumsuz tepkileri azaltmak gibi nedenlerle kurulabilmektedir.

Bazı ülkelerde hükümet politikası gereği, yatırımlar için yerli müteahhitler ve tedarikçiler tercih edilmektedir. Konsorsiyum vasıtasıyla bu yerli kuruluşlarla iş birliği yapmak, yabancı yatırımcılara rekabet üstünlüğü tanımaktadır. Özellikle katma değer vergisi veya hasılat vergisi gibi vergi sistemlerinin uygulandığı bazı ülkelerde konsorsiyum oluşturmanın, birtakım mali veya vergisel avantajları da olabilir.

Konsorsiyumlar, barajlar, tüneller, otoyollar, hidroelektrik santraller, köprüler gibi çok büyük yatırımları ve ileri teknolojiyi gerektiren, bir yatırımcının tek başına gerçekleştiremeyeceği işlerde tercih edilmektedir. Bunun gibi durumlarda birden çok inşaat firması bir araya gelerek bu tür yatırımları gerçekleştirir, örneğin, bir hidroelektrik santrali yapımında birbirinden çok farklı makine, teçhizat, personel ve teknik bilgiye ihtiyaç duyulmakta, baraj alanının yapımı için farklı makine ve ekipman, santral tesislerinin kurulması için farklı bir ekipman ve teknolojik bilgi gerekmektedir. Dolayısıyla bunun gibi projeler her biri kendi alanında uzman olan firmaların oluşturduğu konsorsiyumlar tarafından hayata geçirilmektedir.

Konsorsiyum Türleri

1) Emisyon Konsorsiyumları

Bir kuruluşun ihraç edeceği hisse senedi ve tahvillerin sadece tedavüle çıkarılması veya hem tedavüle çıkarılması hem de bizzat konsorsiyumca üstlenilerek üçüncü kişilere plase edilmesi amacıyla bankaların bir konsorsiyum sözleşmesi ile bir araya gelmeleridir. “Saf tedavül konsorsiyumları” ve “üstlenme konsorsiyumları” olmak üzere iki türü vardır.

a- Saf tedavül konsorsiyumları

Konsorsiyum üyesi bankalar sadece, üstlendikleri kotaya dahil kıymetli evrakı, onu ihraç eden kuruluş hesabına sermaye piyasasına getirmekte ve elde edilen bedeli ihraç edene aktarmaktadır. Emisyonun ekonomik rizikosu ihraç edendedir.

b- Üstlenme konsorsiyumları

Konsorsiyum üyesi bankalar kıymetli evrakı tedavüle çıkarmanın yanı sıra bunları bedeli karşılığında kendi hesaplarına üstlenirler ve çoğu zaman sözleşme ile ihraç edenin istekleri doğrultusunda plase etmeyi, borsada işlem görmesini sağlamayı ve belirli bir kur değerinin oluşumunu da taahhüt ederler. Emisyon konsorsiyumlarında lider, kıymetli evrakı konsorsiyum adına devralır ve bunları kotalarına göre konsorsiyum ortaklarına dağıtır.

2) Kredi Konsorsiyumları

Kredi konsorsiyumlarında büyük bir kredinin birden fazla banka tarafından birlikte karşılanması söz konusudur. Konsorsiyum liderinin kredinin tamamını kredi kullanıcısına kendisinin verdiği ve geri ödemeyi de sadece kendisinin tahsil ettiği ama gerek tahsis olunan meblağın, gerekse borçlunun yaptığı geri ödemelerin iç ilişkide diğer konsorsiyum ortakları ile paylaşıldığı ve böylece riskin dağıtıldığı durumda “gerçek konsorsiyal kredi” söz konusudur. “Gerçek olmayan konsorsiyal kredi” ise konsorsiyum ortaklarının, konsorsiyum sözleşmesine göre kendi paylarına düşen tutarda krediyi, eş içerikli ama birbirinden bağımsız sözleşmeler ile kredi alana verdiği ve bu paya isabet eden ödemeleri de doğrudan kendilerinin aldığı kredidir. Bu halde liderin görevi kredinin sağlanmasını ve geri dönmesini kotaları nazara alarak denetlemekten ibarettir.

3) Oy konsorsiyumları

Oy konsorsiyumu ile iki veya daha çok pay sahibi, ortak bir amaca ulaşmak için oy haklarını sözleşmede belirledikleri veya daha sonradan sözleşmeye göre aralarında saptayacakları yönde, bizzat veya bir temsilci aracılığı ile topluca kullanmayı ya da kullanmamayı taahhüt eder. Belirli bir genel kurul toplantısına veya bir gündem maddesine yönelik olarak ya da genel ve süreklilik arz edecek biçimde yapılabilir. Oy konsorsiyumları da diğer konsorsiyumlar gibi adi şirket niteliğindedir.

4) Alacağın tahsili için harekete geçmeme konsorsiyumu

Bu konsorsiyum türü, alacaklılar (genellikle bankalar) tarafından ödeme güçlüğü içindeki borçluya karşı hemen harekete geçmeyip, ona belirli bir süre tanınması amacıyla oluşturulur. Alacaklılar, kredi ilişkisinin belirli bir tarihe kadar açık tutulup, borçlunun belirli taksitler halinde yapacağı ödemeleri kabul etme konusunda anlaşırlar.

5) İyileştirme konsorsiyumları

Alacaklılar, borçlunun ticaretini sürdürebilmesi, kazanç elde edebilmesi ve böylece ödeme gücüne tekrar kavuşması amacıyla ona belirli bir yardımda bulunma hususunda anlaşırlar. Bu yardım borçluya danışmanlık verme, yeni iş imkanları sağlama, kısa vadeli kredinin orta veya uzun vadeli krediye dönüştürülmesi, ek kredi sağlanması ya da asıl alacağın veya faizlerin bir kısmı itibariyle borçlunun ibrası şeklinde olabilir.

6) Yapı konsorsiyumları

Bu tür konsorsiyumlarda konsorsiyum üyeleri, işverene karşı bir inşaat projesinin yapımını her biri işin belirli bir bölümünden sorumlu olmak üzere üstlenmektedir. Yapı konsorsiyumları, iş ortaklığı mtiessesesi ile yakınlık arz etse de, salt sözleşemeye dayalı ortak girişim niteliğini taşıyan iş ortaklığından, işin sadece belirli bir bölümünün sorumluluğunun üstlenilmesi bakımından ayrılır.

Kaynak:

Ayşe Gizem YALÇINKAYA-Uluslararası inşaat sözleşmelerinde joint venture ve konsorsiyum

Muzaffer LEKESİZ-KONSORSİYUM SÖZLEŞMESİ

“Kamu İnşaat Projelerinin Tabi Olduğu Kanunlar”

Kamu İhale Kanunu (4734 Sayılı Kanun)

Kamu İhale Kanunu’in amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir. İdarelerin kullanımında bulunan her türlü kaynaktan karşılanan mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihaleleri bu Kanun hükümlerine göre yürütülür (KİK 1 ve 2. Madde).

Kanun altı kısımdan oluşmaktadır. Bunlar; Genel hükümler, ihale süreci, Kamu İhale Kurumu, şikâyetlerin incelenmesi ve anlaşmazlıkların çözümü, yasaklar ve ceza sorumluluğu, çeşitli hükümler ve son hükümlerdir.

Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu (4735 Sayılı Kanun)

Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir. Kamu İhale Kanununa tabi kurum ve kuruluşlar tarafından söz konusu Kanun hükümlerine göre yapılan ihaleler sonucunda düzenlenen sözleşmeleri kapsar (KİSK 1 ve 2. madde).
Kanun beş kısımdan oluşmaktadır. Bunlar; Genel hükümler, sözleşmelerin uygulanması, yasaklar ve sorumluluklar, çeşitli hükümler ve son hükümlerdir.

Mülga Borçlar Kanunu (Mülga 818 Sayılı Kanun)

Türk Kanunu Medenîsi’nin tamamlayıcısı ve beşinci kitabı olarak bilinen 818 sayılı “Borçlar Kanunu”; Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 22 Nisan 1926 tarihinde kabul edilmiştir. 8 Mayıs 1926 tarihli ve 366 sayılı Resmî Ceride’de yayımlanarak ve 4 Ekim 1926 tarihinde, 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi ile yürürlüğe girmiştir. İki kısımdan oluşmaktadır. Birinci Kısım “Genel hükümler”, İkinci Kısım “Özel Borç İlişkileri” başlığını taşımaktadır

Türk Borçlar Kanunu (6098 Sayılı Kanun)

Türk Borçlar Kanunu, Türk Medenî Kanununun beşinci kitabıdır. Türk Borçlar Kanunu, iki kısımdan oluşmaktadır. Birinci Kısım “Genel hükümler”, İkinci Kısım “Özel Borç İlişkileri” başlığını taşımaktadır. Türk Borçlar Kanununda Mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun genel yapısının ve sistematiğinin bozulmamasına dikkat edilmiştir. Türk Borçlar Kanununda mülga Borçlar Kanununda yer verilmeyen yeni hükümlerin düzenlendiği maddeler ayrıntılı gerekçeler ile yazılmıştır. Bu değişikliklerden maksat, zaman içerisinde ortaya çıkan ihtiyaçları karşılamak ve yabancı hukuk sistemlerine uyum sağlamaktır. Türk Borçlar Kanununda, 649 madde bulunmaktadır. Mülga Borçlar Kanununun 544 madde bulunduğu dikkate alındığında, madde sayısının artması gerekli düzenlemelerin yapılması, ihtiyaçlara yönelik hükümlerin eklenmesi ve detaylı düzenlemeler etkili olmuştur.

Kaynak: Av. Mahmut SARI-KAMU İNŞAAT PROJELERİNDE OLUŞAN İHTİLAFLARIN YARGI KARARLARI ÇERÇEVESİNDE İNCELENMESİ

Önceden imal edilmiş elemanların birbirine uygun bir şekilde birleştirilmesi ile inşa edilen yapılara prefabrik yapılar denir. (Prefabrik taşıyıcı sistemler ile ilgili yazımızı buradan inceleyebilirsiniz)

Yapıların döşemeleri, çatı plakları, kirişler, kolonlar, rijit çerçeveler, duvar panoları, kemerler, kubbeler, taşıyıcı duvarlar gibi elemanlar prefabrik olarak yapılabilir. Prefabrike elemanlarla her türlü sanayi yapıları, konutlar, ticari yapılar, sanat yapıları, liman elemanları, istinat duvarları, yardımcı tesisler inşa edilir.

Yapının tamamı prefabrik olarak inşa edilebileceği gibi, bir kısmı yerinde, bir kısmı prefabrik olarak inşa edilebilir.

Prefabrik yapım yönteminin birçok avantajı vardır. Bu avantajlar; kalite, maliyet, zaman, güvenlik, temizlik, düzenlilik ve ekoloji başlıkları altında sınıflandırılmaktadır.

1. Prefabrik Yapım Yönteminin Avantajları

1.1. Kalite

• Yüksek mekanik teknolojiye sahip kontrollü üretim ortamında yüksek kaliteli ürünler üretilebilmektedir.
• Belirli bir işte uzmanlaşmış kalifiye elemanlar verimliliği artırır ve hataları azaltır.
• Planlama sayesinde hava şartlarının etkileri minimuma indirilir.
• Endüstriyel yapım sistemleri ile yapı elemanlarında kaliteli yüzeyler elde edilebilmektedir.
• Üretimdeki tekrar, uzmanlaşmayı getirmektedir.

1.2. Maliyet

• Yapım alanında ki işçilik önemli ölçüde azalmaktadır.
• Atık malzemeler önemli ölçüde azaltılır ve tekrar kullanılabilir.
• Kalıplar birçok sefer kullanılabilmektedir.
• Üretim kalitesi ve kontrolü sayesinde ürünün düzeltme işleri önemli ölçüde azalmaktadır.
• İklime bağlı zaman kayıpları engellendiği için yapım süreci kısalmaktadır.
• Üretim sürecinin hızı nedeniyle enflasyondan daha az etkilenilir.
• Etkin yalıtım yapabilen elemanlar üretilebilmektedir.
• Prefabrike yapımda, planlanan bütçenin dışına çıkma riski daha azdır.

1.3. Zaman

• Yapım yerinin dışında üretim ve basitleştirilmiş kurulum detayları sayesinde yapım süreci önemli ölçüde azalmıştır.
• Zaman planlaması dahilinde yapım süreci, yönetilebilir bir çizelgeye sahip olmaktadır.
• Hafriyat işleri sırasında inşaat bileşenleri üretilebilir ve inşaat yapım süresini kısaltabilir.

1.4. Güvenlik

• Makine yoğun yapım süreci ile işçilik en aza indirilir; güvenli ve sistematik çalışma ortamı sağlanır.

1.5. Temizlik ve düzenlilik

• Bileşenlerin ve malzemelerin sistemli olarak depolanması ve kullanılması, temiz bir yapım alanı sağlar.
• Yapım alanında oluşan sarfiyat azalır.
• Destek ve kalıp malzemeleri minimum düzeyde kullanılır.

1.6. Ekolojik

• Prefabrike yapım yöntemi ile birlikte malzeme sarfiyatı en aza inmektedir ve ham madde ile enerji kaynaklarından en fazla düzeyde yararlanılabilmektedir.
• Şantiye alanında yapılan iş azaldıkça çevreye verilen rahatsızlık ve kirlilik azalır.
• Detayların rasyonel çözümüyle birlikte etkin yalıtım sağlayan ürünler üretilebilmektedir. Bu enerji etkin elemanlar karbon emisyonuna katkı sağlamaktadır.

1.7. Diğer Avantajlar

1. İnşaat süresi kısalır ve yapının kısa sürede kullanılır hale gelmesi sağlanır.
2. Yapım metotlarında ve yapı elemanlarında standardizasyonu sağlar.
3. İnşaat faaliyetlerinin, iklim, hava şartları ve dış etkilerden kurtarılmasını sağlar.
4. Beyin gücü, iş gücü, makine ve teçhizatın en verimli şekilde kullanılmasını, atıl kapasitenin en aza indirilmesini, bu güçlerdeki performans düşürücü sebeplerin en aza indirilmesini sağlar.
5. Malzeme iş gücü ve enerji kayıplarını en aza indirir.
6. Yapıda kaliteyi düşüren rötre, kötü imalat, bozuk yüzeyler gibi şartları ortadan kaldırır.
7. Her türlü malzemenin taşıma ve depolamasını en aza indirir.
8. Uygulamanın her safhasını önceden görecek ve kapsayacak plânlamaların yapılıp uygulanabilmesine imkân verecek yapım metotlarının seçimini sağlar.
9. Elemanları istenilen kalitede yapmak mümkündür.
10. Uygun şartlarda daha ekonomik yapılar yapmak mümkündür.
11. Betonarme prefabrik yapı elemanlarının üretimi sırasında kalıplar bir kez kurularak kurulan kalıplar üzerinden yapılan seri üretimler sayesinde kalıp maliyetlerinde azalmalar görülür.
12. Betonarme prefabrik yapı elemanlarının üretim aşamasında gerçekleşmesi beklenen maliyet ile gerçekleşen maliyet arasında önemli farkların oluşmaması veya belirtilen bütçede kalınması.
13. Betonarme prefabrik yapı elemanlarından üretilen yapının oluşturulur oluşturmaz şantiye alanına göndermeye hazır olması ve geleneksel olarak yapılan inşaata kıyasla daha kısa sürede tamamlanarak yatırımcıya erken kira veya satış olanağı sağlamaktadır.
14. Üretim de işçilik, kalıp ve malzemeye bağlı maliyetlerin azalması.
15. Prefabrikasyon teknolojisinin sağlamış olduğu faydalar sayesinde kış aylarında da inşaata devam edilebildiğinden işçiler işlerine devam edebilmektedir.
16. İmalat için gerekli malzemenin önceden alınıp stoklanma ve depolama gereksinimi olmadığı için depolama maliyeti oluşmaz.
17. Seri şekilde imalatlardan ve üretim hızının yüksekliğinden dolayı enflasyondan çok daha az etkilenmektedir.
18. Fabrikalarda yapılan üretimlerde yapımdan kaynaklı hızın artması; malzeme kaybının en aza indirilmesi ve işçilikten en yüksek verimin alınmasından dolayı verimlilik artmaktadır.
19. Kapalı koşullarda gerçekleştirilen betonarme prefabrik yapı elemanlarının üretiminin iklim şartlarından etkilenmemesi; şantiye ortamında proje çalışmaları için gerekli altyapı çalışmaları sürerken taşıyıcı elemanların fabrikalarda üretilebiliyor olması; üretimin sabit olması nedeniyle iş programlarının kesin bir şekilde belirlenmesi ve olabilecek gecikmelerin öngörülmesi; projenin yapım süresini fazlasıyla kısaltmaktadır .
20. Sürekli üretimi sayesinde prefabrik yapıların yapımında uzmanlaşma sağlanır.
21. Montaj sahası hazır olmamış olsa bile fabrikalardaki imalata devam edilebilir.
22. Prefabrikasyon; programlamaya, planlamaya ve kontrol etmeye yatkın yapısı sebebiyle, yüksek kalite olanağı sağlamakta ve ekonomik olabilmektedir.
23. Fabrikalarda üretilen prefabrik betonarme yapı elemanlarının üretimi sırasında beton dayanımı için çok fazla önem arz eden kür koşulları en iyi biçimde sağlanır.
24. Geleneksel yöntemlerde zor hava şartları ve çevre şartlarını gözeterek üretim yapılarak prefabrik yapı elemanlarında kalite standartlarını yükseltmek mümkündür.
25. Fabrika ortamında üretimi sağlanan yapı elemanlarının kaliteye ulaşması sayesinde üretimi tamamlanan elemanlar uzun ömürlü olmaktadır.
26. Ön gerilme tekniklerine uygun olması ile endüstri yapıları için büyük çapta önem arz eden geniş açıklıkları geçme olanaklarının olmasıdır.
27. Fabrika ortamında yapılan prefabrik yapı elemanlarının üretiminde istihdam edilen işçi sayısının şantiye ortamlarında yapılan üretime oranla daha az olması ve yapılan denetimlerle iş kazasının azaltılması ile iş gücünden daha verimli yararlanılır

2. Prefabrik Yapım Yönteminin Dezvantajları

Prefabrik yapım yönteminin avantajlarının yanında dezavantajları da bulunmaktadır. Dezavantajlar; ekonomik, sosyal, teknik ve estetik açıdan sınıflandırılmaktadır.

2.1. Ekonomik

• Prefabrikasyon, ekonomik açıdan büyük yatırımlar gerektirmektedir.
• Prefabrikasyon düzenli ve sistemli bir finansman gücü gerektirmektedir. Bu nedenle küçük ve orta büyüklükte ki inşaat yatırımcıları prefabrikasyonu kullanmakta zorluk yaşamaktadır.
• Nakliye maliyeti belirli bir mesafeden sonra rasyonellikten uzaklaşabilmektedir.

2.2. Sosyal

• Prefabrikasyonla birlikte yüksek oranda makineleşme sonucu insan gücüne ihtiyacının kaybolması ve buna bağlı olarak işsizliğin artması ihtimali vardır.
• Üretim, tasarım ve yapım aşamasında nitelikli insan gereksinimi vardır.

2.3. Teknik

• Prefabrike bileşenler nakliye sırasında zarar görebilir. Bu nedenle elemanlar, taşınmalıdır. Prefabrike elemanların birleşim detayları iyi çözülmeli ve korozyona karşı dirençli olmalıdır.
• Büyük prefabrike bileşenler ağır taşıma-montaj ekipmanı ve hassas ölçüm gerektirmektedir.

2.4. Estetik

• Aynı tip bileşenlerden üretilmiş prefabrike yapılar monoton görünebilmektedir.
• Rasyonel yapımın gereği olan modüler koordinasyon, tasarım esnekliğini kısıtlayabilmektedir.

2.5. Diğer Dezavantajlar

1. Elemanların birbirine montajı şeklinde eklenme güçlüğü vardır.
2. Elemanların taşınma güçlüğü vardır. (Ağırdırlar.)
3. Her zaman kalifiye elemanlarla üretim yapılır.
4. Sistemli ve düzenli bir ekonomik güç gerektirdiğinden küçük inşaat yatırımcılarının prefabrikasyonu kullanmasında ki zorluklar.
5. Ekonomik yönden güçlü yatırımcıların eksik olması.
6. İnşaat sektöründe makineleşmenin hızlı bir biçimde artış göstermesiyle insan gücünün kullanımının büyük oranlarda azalması ve işsizlik sorununun artma ihtimali.
7. Prefabrike yapı elemanlarının uygun taşıma mesafesinin 100–200 km arasında olduğu, bazı ülkelerde ise daha fazla taşıma mesafelerinin bile verimli olabildiği belirtilmektedir. Bu mesafelerden daha uzak taşıma mesafelerinde prefabrik yapılar ekonomik uygunluklarını nakliye fiyatlarından ötürü kaybetmektedir.
8. Deprem yükü ve dinamik yükler altında prefabrik yapı sisteminin dayanımında bazı problemlerin ortaya çıkabilmesi.
9. Fabrikalarda prefabrik üretimi için büyük alanlara ihtiyaç duyulması ve fabrika kurulması için gerekli ekonomik gücün çok yüksek olması.
10. Prefabrik yapı elemanlarının üretiminde de ulusal kontrol mekanizmasının olmayışı ve bu konudaki devlet politikalarının eksikliği.
11. Üretim, yapım, tasarım aşamalarında prefabrik yapı işlerinde nitelikli iş gücüne sahip işci ihtiyacının oldukça fazla olması.
12. Üretim ve montaj ekiplerinin koordinasyon problemlerinin nakliye, stoklama sorunları gibi olumsuz neticeler doğurması.
13. Birleşme noktalarını, rezerv kapasiteleri ve düktiliteleri, yerinde dökme betonda olmayan problemleri ortaya çıkarır.

3. Prefabrike Elemanların Kullanımında Dikkat Edilecek Hususlar

1. Prefabrike eleman fabrikası, inşaat sahasına en çok 500-600 km mesafede bulunmalıdır.
2. Kolon aks araları standarda uygun ve en çok elemanın kullanılabileceği şekilde seçilmelidir.
3. Yatay yüklere ve depreme karşı tedbir alınmalı, temel ve üst kısımların çerçeve halinde çalışması sağlanmalıdır.
4. Projede, fabrikada imal edilen standart kesitler kullanılmalıdır.
5. Elemanların şantiyeye nakli ve yerine montajına engel hususlar bulunmamalıdır.
6. Ön gerilmeli elemanlardaki ters sehim dikkate alınarak çatı meyilleri tespit edilmelidir.
7. Birleşme noktalarındaki kuvvetler etüt edilmelidir.
8. Birden fazla prefabrike elemanın aralarına derz koyma mecburiyeti vardır.
9. Standardizasyonu sağlamak için aynı birleşim şekli mümkün oldukça çok kullanılmalıdır.
10. Birleşme noktalarının yüklerden, kopma, kırılma, kapasite azalma gibi tesirlerden etkilenmemesi için düktil yapılması gerekir.

4. Prefabrikasyonun Gelişimindeki Engeller

Türkiye inşaat alanında prefabrik yapı elemanların kullanımının Dünyadaki prefabrik yapı elemanlarının kullanımı ile karşılaştırıldığında ülkemizin çok geri planda kaldığı görülmektedir. Prefabrikasyonun düşük kullanım oranını ve gelişimini olumsuz etkileyen maddeler aşağıda sıralanmıştır:

1. Prefabrik yapı elemanlarının üretim maliyetinin geleneksel yöntemlerle üretim maliyetine göre daha pahalı olduğu yargısına inanılması.
2. Yapım endüstrisindeki ürünler diğer endüstrilerdeki ürünlere göre daha dayanıklı ve uzun ömürlü olduğundan belli bir zamandan sonra üretim miktarını azaltıcı etkiye neden olmaktadır.
3. Prefabrik yapı kullanıcıları hem mimari açıdan (rutubet, çatlaklar, tasarımda yaratıcılığın yeterli olmaması, vb.) hem de yapısal açıdan (deprem yükü altındaki kötü performansları vb.) prefabrik yapı elemanlarının performans düşüklüğünden memnun olmamaları yargısı.
4. Prefabrik elemanların belirli bir sistem ve standart dâhilinde kullanılması, aranılan estetik ve hareketliliği karşılayamaması, mimariye getirdiği kısıtlamalar, farklı ekonomik, sosyal özelliği bulunan yörelerde aynı tipte planların gerçekleşmesi sistemin çok büyük çapta eleştiriler almasına neden olmaktadır (Taş, 2004).
5. Prefabrik betonarme taşıyıcı elemanların ağır ve büyük ebatta olmaları, birçok yerde şantiye ile fabrika arası mesafenin uzak olması taşıma maliyetinin yüksek olmasına sebep olmaktadır.
6. Farklı deprem yükleri altında prefabrikasyon sistemlerinin performanslarının güvenirliliği hususunda kaygıların bulunması.
7. Projenin yönetimi kapsamında tasarımcı, yüklenici ve üretici firma arasındaki iletişimin kopukluğu yapım süreçlerini olumsuz etkileyebilmektedir.
8. Prefabrik yapı sistemlerinin devlet tarafından teşvik görmemesi kullanımını kısıtlamamaktadır (Taş, 2004).
9. İşgücünün niteliksiz yapısı, üretimin yetersiz oluşu, sermaye birikiminin az oluşu gibi fiziksel engeller.
10. Prefabrik yapı elemanlarının proje tasarımı sırasında uzman mühendislerin, yüklenici inşaat şirketlerinin ve deneyimli işçilerin yeterli olmaması

Kaynak;
 MLA (Modern Language Assoc.) Güner, Mehmet Selçuk, et al. Yapı Bilgisi Teknolojisi I-II : Inşaat Mühendisliği Uygulamaları.
 APA (American Psychological Assoc.) Güner, M. S., Yüksel, A., & Hiperlink (Firm). (2008). Yapı bilgisi teknolojisi I-II : inşaat mühendisliği uygulamaları.
Oğuzhan KOÇAK-PREFABRİK ENDÜSTRİ YAPILARININ BİLGİSAYAR PROGRAMLARI İLE ANALİZİNİN ÖRNEK BİR YAPI ÜZERİNDE KARŞILAŞTIRILMASI

Yüklenici-müteahhitin sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim edememesi, işi tamamlayamaması arsa sahibine geniş haklar vermektedir. Ancak yapının teslim edilmesi noktasında dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Yapının tesliminden sonra arsa sahibi sadece ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanabilecektir ki bu hükümlerden yararlanılması sıkı şartlara bağlıdır. Diğer bir ifadeyle arsa sahibinin
ifaya yönelik talep hakkı teslimden sonra ayıptan kaynaklanan hakka dönüşmektedir.

Teslimden önceki ve sonraki haklar arasındaki bu farklılık göz önünde bulundurulduğunda, arsa sahibine ayıplı inşaatı teslim almaktan çekinme hakkı tanınmaktadır. Arsa sahibinin müteahhitin ürettiği yapıda bağımsız bölümlerini teslim almaktan çekinmesi, müteahhitin inşa borcunun tamamlanmamasında kaynaklanan hakları devam ettirmesini sağlamaktadır.

Arsa sahibinin bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçınabilmesi için yapının tamamlandığının bildirilmesinden sonra arsa sahibinin inşaatı incelemesi, eserin teslim almaktan kaçınmayı gerektirecek kadar ayıplı olduğunu tespit etmesi ve bu ayıp nedeniyle ifanın gerçekleşmiş sayılamayacağının uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirilmesi gereklidir.

Arsa sahibinin bağımsız bölümleri teslim almaktan çekinme hakkının bulunması,  yükleniciyi borçlu duruma düşürme hakkı vermektedir. Eser henüz teslim edilmediğinden karşı edim borcu tamamlanmış olmayacak, dolayısıyla ayıba karşı tekeffül hükümleri bu aşamada uygulanmayacaktır.

Yüklenici-müteahhit inşaatın tamamlandığını arsa sahibine bildirdiği anda teslim tamamlanmaktadır. Ancak iş sahibi süresi içinde ifayı kabul etmediğini bildirirse teslim gerçeklemez. Arsa sahibi teslim almaktan kaçındığını bildirmezse yüklenicinin yaptığı bildirimle gerçekleşmiş olan teslim hüküm ve sonuçlarını devam ettirir.

Arsa sahibinin eseri teslim almaktan kaçınabilmesi için inşaatın ayıplı olması gereklidir. Ancak inşaattaki bu ayıp, teslimi reddetmeyi gerektirecek ölçüde önemli bir ayıp olmalıdır. Önemsiz ayıpları gerekçe gösterilerek teslim almayı reddetmek TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır. Arsa sahibinin teslimi reddetmesi ayıbın dürüstlük kuralına aykırı olmayacak ölçüde önemli olmasına bağlıdır.  Dolayısıyla tamamlanmış olan binadaki camlardan birinin çatlak olması veya bir musluğun çalışmıyor olması teslimi reddetmek için gerekçe olamaz.
Arsa sahibinin inşaattaki ayıptan dolayı teslimi reddedebilmesinin ikinci koşulu bu ayıbın yükleniciden kaynaklanıyor olmasıdır. Bizzat arsa sahibinden kaynaklanan ayıp nedeniyle teslimin reddedilmesi mümkün değildir.

Arsa sahibinin ifayı reddettiğini uygun süre içerisinde açıklamaması, sessiz kalması da eserin teslim alındığının örtülü olarak kabulüdür. Bu noktada bir kez daha vurgulamak gerekir ki eserin ifa (teslim) olarak kabul edilmesi ile
teslimden sonraki süreçte tespit edilen ayıplara ilişkin olarak yükleniciyi sorumluluktan kurtaran kabul kavramları birbirinden farklıdır.

İnşaat tamamlandıktan sonra yüklenici bildirimde bulunmamış olmasına rağmen arsa sahibinin bağımsız bölümlere taşınması ya da bir başka kişinin kullanımına sunması, kiraya vermesi teslimi fiili olarak kabul ettiği anlamına gelmektedir. Bu fiili durumla aynı anda teslim de gerçekleşmiş olacaktır.

Teslimin reddedildiğini kanıtlama külfeti arsa sahibine düşmektedir. Teslimin reddi arsasahibi tarafından yükleniciye yöneltilen irade açıklaması olup inşaattaki ayıp nedeniyle ifanın kabul edilmediği bildirilmektedir.

Kaynak: Yalçın ATEŞOĞLU-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN İŞİ TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI-2018

1. Sabit Fiyat (Fixed Price)
2. Maliyet Artı (Cost Plus)

Sabit fiyat sözleşmelerinde işveren, yapılacak iş için daha önceden belirlenmiş ücretin tamamını veya projedeki iş kalemlerinin ayrı ayrı belirlenmiş birim fiyatları üzerinden kısmi ödemelerini yükleniciye yapar. Maliyet artı sözleşmelerde ise yüklenicinin maliyetine ilaveten yüklenicinin endirekt giderleri ve karının karşılanacağı bir miktar, işveren tarafından ödenir. Bu iki farklı fiyatlandırma biçimi farklı alt kategorilere ayrılır.

Sabit Fiyat

• Birim Fiyat Sözleşmesi
• Götürü Bedel Sözleşme

Maliyet Artı

• Maliyet + Sabit Yüzde
• Maliyet + Sabit Ücret
• Garantili Maksimum Fiyat
• Maliyet + Ödüllü Ücret
• Maliyet + Sabit Ücret + Tasarruf Paylaşma Sözleşmesi

Birim fiyat sözleşmeleri

Birim fiyatlı sözleşmede, imalatlar çeşitli aktivitelere ayrılır ve her iş kalemi için ayrı sabit fiyat belirlenir.  Bu fiyatlar, ana firmanın metrajları çıkarıp yüklenici firma ile paylaşılmasından sonra yapılan maliyet analizlerinin sonucu olarak ortaya çıkar. Birim fiyat bazlı sözleşmeler ‘iyi tanımlanmış’ projeler için uygulanmalıdır. Tahmini metrajlarda mutabakat sağlayan taraflar için gerçekleşen metrajlardaki risk, birim fiyatla yapılan sözleşmeler için tümüyle yüklenici firmaya aktarılır. Öte yandan, sözleşme götürü olmadığından ana firmanın iş sonundaki maliyeti değişkenliğe açıktır ve büyük projelerin finansmanında dikkat edilmesi gereken bir risk oluşmuştur.

Yüklenici firma hakediş talebini ilettikten sonra ana firmanın kontrol mühendisleri imalatları yerinde tektik ederek onay raporları hazırlar. Buna bağlı birim fiyat inşaat sözleşmelerindeki ödemeler, ana firmaların bu raporları değerlendirmesinden sonra öngörülen tarihlerde yapılır.
Yüklenici tekliflerinin değerlendirilmesi için her iş kalemine ait birim fiyatların mukayesesi yapılır. Bu noktada ana firmalar, rekabetin eşit şartlar içinde yapılması için “dengesiz fiyatlandırmalara” dikkat etmesi gerekir.

Diğer fiyatlandırma seçenekleri

Birim fiyat sözleşmelerinin yanı sıra farklı fiyatlandırma yöntemleri kullanılarak yapılan inşaat sözleşmeleri mevcuttur. İnşaat sektöründe en yaygın olarak kullanılan sözleşme fiyatlandırma yöntemlerinde biri götürü bedel sözleşmeleridir. Bu tip sözleşmelerde, ana yüklenici (veya alt yüklenici) firmanın inşaatın tamamını bitirip teslim etmesi karşılığında, mal sahibinden (veya ana yükleniciden) alacağı ödeme önceden belirlenmiştir. Ödenecek miktar işçilik, malzeme, genel gider masrafları ile belli bir miktar kar payından oluşur. Sözleşmenin yüklenici tarafı projedeki riskin önemli bir bölümünü kendi üstüne almış olur çünkü değişiklikler ile karşılaşılırsa herhangi ilave bir ödeme yapılmayacaktır. Bu nedenle götürü bedel sözleşmeler imzalanmadan tarafların projenin tam plan ve şartnamelere ihale sürecinde sahip olması gerekmektedir. (İnşaat Sözleşmesi Türleri)

Maliyet-artı sözleşmeler kategorik olarak farklı yöntemlere ayrılsa da temelinde mal sahibi (veya ana yüklenici) proje masraflarını karşılaması ve ilaveten bir takım koşullar altında sözleşmenin yüklenici tarafına ek ödeme yapması yer alır. Bu ek ödeme sabit, ödüllü veya maliyetin belirli bir yüzdesi olarak belirlenebilir. Genellikle projenin tam hatlarıyla belli olmadığı, erken başlanılmak istenen (early-start) inşaat projelerinde kullanılan bir seçenektir. Alt kategorilerini incelediğimizde maliyet+sabit ücret sözleşmelerde yüklenicinin projeye ait tüm maliyetleri karşılanır ve çalışmaları karşılığı ek olarak sabit bir ücret ödenir. Sabit ücret proje başlangıcından önce sözleşmede belirlenir ve işin kapsamı değişmediği sürece aynı kalır.

Maliyet+sabit yüzde sözleşmelerinde ise ödenecek ek ücret yükleniciye maliyet adına ödenen toplam rakamın sabit bir yüzdesi olarak belirlenir. Mal sahibinin maliyet kontrolünün en zayıf olduğu sözleşme tipi maliyet+sabit yüzdedir ve bu nedenle tercih edilme oranı sektörde azdır.

Maliyet+ödüllü ücret sözleşmelerinde, sözleşmenin yüklenici tarafının projedeki performansına göre ek ücret miktarı belirlenir. Proje başarısı ile ek ücret miktarı doğru orantılıdır. Maliyet+sabit ücret+tasarruf paylaşımı ile yapılan sözleşmelerde proje, daha önceden belirlenen maliyetlerin altında bir fiyatla tamamlanırsa, sağlanan tasarruf taraflar arasında pay edilir. Anahtar teslim projelerde tercih edilen garantili maksimum fiyat sözleşmelerinde taraflar proje için bir tavan fiyat belirler ve yüklenici tarafı bu fiyatı aşmayacağını garanti eder. Yapılan tasarruf daha önce belirlenen pay oranları ölçüsünde paylaşılır.

Kaynak: İnş. Müh. Filiz KILIÇ- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE AŞIMI

Soylulaştırma, genel anlamı itibariyle eski kent merkezleri ile tarihi niteliği olan kentsel alanların mekânsal ve sınıfsal değişimini ifade eder. Soylulaştırma süreci, bu alanlardaki eskimiş veya köhnemiş mekânların yenilenmesi veya bazı durumlarda yıkılıp yeniden yapılmasını da içerir.

Kentsel yenilemeler beraberinde mülkiyet değerlerini de arttırarak, piyasadaki el değiştirmeyi dayatmaktadır. Değeri artan mülkiyetleri kullanan eski sosyal sınıflar içinde kiracı olanlar, bu artan değerleri karşılayamadıkları için yerinden edilerek kentin daha ucuz fakat merkeze daha uzak yerlere taşınmaktadırlar.

Mülk sahibi olanlar ise bu yüksek fiyatlardan yararlanmak üzere yine mülklerini satarak kentin yine daha ucuz yerlerine taşınmaktadırlar. Soylulaştırmanın olduğu yerlerde sadece mülk fiyatları değil yaşam için gerekli olan diğer kentsel hizmetler ile gündelik tüketimler de pahalılaşmaktadır. Bu etken de yerinden etmelere neden olmaktadır.

Engels (1982) “Konut Sorunu” adlı eserinde bu süreci çok İngiltere için sanayinin çok erken bir döneminde de tespit etmiştir:

“Büyük kentlerin genişlemesi, kentin bazı bölgelerindeki yerleri ve özellikle de merkezi konumda olanları büyük ölçüde değerli hale getirir. Merkezdeki eskimiş binalar ise bu artan değeri karşılamayacaklarından, yıkılmaları gündeme gelir. Genellikle de yıkılırlar ve yerlerine başkaları dikilir. Bu durum en çok emekçilerin konutlarının başına gelir. Çünkü bunların konumu merkezidir ve kiraları aşırı kalabalık olmalarına karşılık hiç artmaz ya da belli bir düzeyin üzerine çıkamaz. Bu binalar yıkılır ve yerlerine dükkânlar, depolar ve kamu binaları dikilir.”

Neil Smith (1996) ise soylulaştırmanın oluşum nedenlerini ve sonuçlarını şöyle açıklar:

• Banliyöleşme ve rant farkının ortaya çıkması;
• İleri kapitalist ülkelerdeki sanayisizleşme ve beyaz yakalı istihdamın büyümesi;
• Mekânın merkezileşmesi ve aynı zamanda sermayenin merkezsizleşmesi.
• Kâr oranlarının düşüşü ve sermayenin döngüsel hareketi.
• Tüketim biçimlerindeki değişme ile demografik değişmeler soylulaştırmanın nedenleri ve sonuçlarıdır.

Soylulaştırmanın gerçekleştirilmesinde (yeni) orta sınıfın etkin bir rolü vardır. Yeni orta sınıf, eğitim düzeyi yüksek, yabancı dil bilen, yüksek gelirli işlerde çalışan kentli bir sınıftır. Kültürel anlamda geleneksel değerler ile arasına mesafe koyan ve daha çok genç bir kesimden oluşur. Yaşam tarzını çok fazla dillendiren ve öne çıkaran bir kesimdir. Kent merkezlerinin kültür-sanat açısından dinamik olması, yeni orta sınıfın taleplerini tetiklemektedir. Böylece ekonomi-politik etkenler yerine ‘kültürel’ gündemler tek başına soylulaştırmada belirleyici bir etkenmiş gibi algılanmaktadır.

Türkiye’de Soylulaştırma

Türkiye’de soylulaştırma en çok İstanbul’un çeşitli semt ve mahallelerinde, özellikle 1995’ten sonra oldukça görünür olmaya başlamıştır. Fakat dönemsel olarak yaşanan ekonomik krizlerin etkisiyle bu süreç yavaş gelişmiştir. Cihangir, Kuzguncuk, Arnavutköy, Galata ve Fener-Balat gibi semtlerdeki soylulaştırma deneyimleri artık aşina olunan olgulardır. Bu etkiler öncelikle mekânların yenilenmesi biçiminde dışarıdan görülen bir aşamayla somutlaşmıştır. Ancak semtlerdeki sınıfsal değişim yavaş da olsa belirgin yaşam biçimi değişimi ile ön plana çıkmıştır.

Kaynak: Doç.Dr. Besime ŞEN

1A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 185,00 TL/m2

1B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 275,00 TL/m2

2A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 450,00 TL/m2

2B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 590,00 TL/m2

2C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 710,00 TL/m2

3A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 980.00 TL/m2

3B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 1.210,00 TL/m2

4A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 1.270,00 TL/m2

4B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 1.470,00 TL/m2

4C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 1.630.00 TL/m2

5A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 2.010,00 TL/m2

5B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 2.485,00 TL/m2

5C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 2.850,00 TL/m2

5D GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ; 3.360,00 TL/m2

Yapıların mimarlık hizmetlerine esas sınıflarının detayları ile birlikte Mühendilsik Mimarlık Hesabında Kullanılacak 2019 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri aşağıdaki şekildedir.

1. SINIF YAPILAR BİRİM MALİYETLERİ

1A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ………………………………185,00 TL/m2

• Kagir veya betonarme ihata duvarı (3.00 m yüksekliğe kadar)
• Basit kümes ve basit tarım yapıları
• Plastik örtülü seralar
• Mevcut yapılar arası bağlantı- geçiş yapıları
• Geçici kullanımı olan küçük yapılar
• Kalıcı kullanımı olan yardımcı yapılar
• Gölgelikler-çardaklar
• Üstü kapalı yanları açık dinlenme, oyun ve gösteri alanları
• Depo amaçlı kayadan oyma yapılar
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

1B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ ……………………………………275,00 TL/m2

• Cam örtülü seralar
• Basit padok. büyük ve küçük baş hayvan ağılları
• Kagir ve betonarme su depoları
• İş yeri depoları
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

2. SINIF YAPILAR BİRİM MALİYETLERİ

2A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ …………………………………….450,00 TL/m2

• Kuleler, ayaklı su depoları
• Palplanj ve ankrajlı perde ve istinat duvarları,
• Kayıkhane,
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

2B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ …………………………………..590,00 TL/m2

• Şişirme (Pnömatik) yapılar
• Tek kâtlı ofisler, dükkân ve basit atölyeler
• Semt sahaları, küçük semt parkları çocuk oyun alanları ve eklentileri
• Tarımsal endüstri yapıları (Tek katlı, prefabrik beton, betonarme veya çelik depo vc atölyeler, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve bekletme tesisleri)
• Yat bakım ve onarım atölyeleri, çekek yerleri
• Jeoloji, botanik ve tema parkları
• Mezbahalar
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

2C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ …………………………………..710,00 TL/m2

• Hangar yapılan (Küçük uçaklar, helikopterler, tarım uçaklan park ve bakım onarım yeri)
• Sanayi yapılan (Tek katlı, bodrum ve asma katı da olabilen)
• Bu gruptaki Icre benzer yapılar.

3. SINIF YAPILAR BİRİM MALİYETLERİ

3A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ  ……………………………….980.00 TL/m2

• Okul ve mahalle spor tesisleri (Temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları, jimnastik salonları, semt salonları)
• Katlı garajlar
• Ticari amaçlı binalar (Üç kata kadar üç kat dâhil – asansörsüz 3/7/2017 tarihti ve 30113 sayılı Resmî Gazetemde yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 34 üncü maddesinin birinci fıkrasına göre asansör yeri bırakılacak)
• Alışveriş merkezleri (Semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları marketler ve benzeri)
• Basımevleri, matbaalar
• Soğuk hava depoları
• Konutlar (üç kata kadar- üç kat dâhil- asansörsüz – 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 34 üncü maddesinin birinci fıkrasına göre asansör yeri bırakılacak)
• Akaryakıt ve gaz istasyonları
• Kampingler
• Küçük sanayi tesisleri (Donanımlı atölyeler, imalathane, dökümhane)
• Semt postaneleri
• Kreş ve gündüz bakımevleri, hobi ve oyun salonları
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

3B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ……………………………..1.210,00 TL/m2

• Entegre tarımsal endüstri yapıları, büyük çiftlik yapıları
• Gençlik merkezleri, halk evleri
• Lokanta, kafeterya ve yemekhaneler
• Temel eğitim okulları
• Küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri
• Jandarma ve emniyet karakol binaları
• Sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri
• Ticari amaçlı binalar (Yapı yüksekliği 21.50 m’ye kadar olan)
• 150 kişiye kadar cezaevleri
• Fuarlar
• Sergi salonları,
• Konutlar (Yapı yüksekliği 21,50 m’den az yapılar)
• Marinalar,
• Gece kulübü, diskotekler
• Pansiyonlar,
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

4. SINIF YAPILAR BİRİM MALİYETLERİ

4A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ…..…………………..1.270,00 TL/m2

• Özelliği olan büyük okul yapıları (Spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim yapıları)
• Poliklinikler,
• Liman binaları,
• İdari binalar (İlçe tipi büküme: konaklan, vergi daireleri ve benzeri)
• İlçe Belediyeleri
• 150 kişiyi geçen cezaevleri
• Kaplıcalar, şifa evleri ve benzeri termal tesisleri
• İbadethaneler (1500 kişiye kadar)
• Entegre sanayi tesisleri
• Aqua parklar
• Müstakil spor köyleri (Yüzme havuzlan, spor salon lan ve stattan bulunan)
• Yaşlılar Huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtlan
• Büyük alışveriş merkezleri
• Yüksek okullar ve eğitim enstitüleri
• Apartman tipi konutlar (Yapı yüksekliği 30.50 m’den az yapılar)
• Oteller(1 ve 2 yıldızlı)
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

4B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ…………………….1.470,00 TL/m2

• Araştırma binaları laboratuvarlar ve sağlık merkezleri
• İl tipi belediyeler
• İl tipi idari kamu binaları
• Metro istasyonları
• Stadyum, spor salonları ve yüzme havuzları
• Büyük postaneler (Merkez postaneleri)
• Otobüs terminalleri
• Eğlence amaçlı yapılar (Çok amaçlı toplantı, eğlence ve düğün salonları)
• Banka binaları
• Normal radyo ve televizyon binaları
• Özelliği otan genci sığınaklar
• Müstakil veya ikiz konutlar (Bağımsız bölüm brüt alanı 151 m2 – 600 m² villalar, teras evleri, dağ evleri, kaymakam evi ve benzeri)
• Bu gruptakilere benzer yapılar

4C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ………………………1.630.00 TL/m2

• Büyük kütüphaneler ve kültür yapıları
• Bakanlık binaları
• Yüksek öğrenim yurtları
• Arşiv binaları
• Radyoaktif korumalı depolar
• Büyük Adliye Sarayları
• Otel (3 yıldızlı) ve moteller
• Rehabilitasyon ve tedavi merkezleri
• İl tipi hükümet konaklan ve büyükşehir belediye binaları
• İş merkezlen (Yapı yüksekliği 21.50 m ile 30.50 m arası – 30.50 m dâhil yapılar)
• Konutlar (Yapı yüksekliği 30.50 m ile 51.50 m arası – 51.50 m dâhil yapılar)
• Bu gruptakilcre benzer yapılar.

5. SINIF YAPILAR BİRİM MALİYETLERİ

5A GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ ……………………………2.010,00 TL/m2

• Televizyon ve Radyo Istasyonlan binaları
• Orduevleri
• Büyükelçilik yapılan, vali konaklan ve brüt alanı 600 m2 üzerindeki özel konutlar
• Borsa binaları
• Üniversite kampüsleri
• İş merkezleri (Yapı yüksekliği 30.50 m aşan yapılar)
• Yapı yüksekliği 51.50 m’yi aşan yapılar
• Alışveriş kompleksleri (içerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe. restoran, market ve benzeri bulunan)
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

5B GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ…………….……….2.485,00 TL/m2

• Kongre merkezleri
• Olimpik spor tesisleri – hipodromlar
• Bilimsel araştırma merkezleri. AR-GE binaları
• Hastaneler
• Havalimanları
• İbadethaneler (1500 kişinin özerinde)
• Oteller (4 yıldızlı)
• Uçak Bakım. Onarım ve Yenileme Merkezleri
• Bu gruptakilere benzer yapılar.

5C GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ……..…………………2.850,00 TL/m2

• Oteller ve tatil köyleri (5 yıldızlı)
• Müze ve kütüphane kompleksleri
• Bu gruptaki lere benzer yapılar.

5D GRUBU YAPILAR BİRİM MALİYETİ…..……………………..3.360,00 TL/m2

• Opera, tiyatro ve bale yapılan, konser salonlan ve kompleksleri
• Tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yapılan yapılar
• Bu gruptakilerc benzer yapılar.

Müteahhitlik Yetki Belgesi almak isteyenler gerekli şartları sağladıklarını gösterir evraklar ve ilgili ekler ile Müteahhitlik Yetki Belgesi Başvurusu yapabilmektedirler.

Müteahhitlik Yetki Belgesi Başvurusu Nereye Yapılır?

Müteahhitlik yetki belgesi başvurusu aşağıda sıralanan belgeler ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirttiği ek dosyalar kapalı zarf içerisinde olacak şekilde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılmaktadır.

Müteahhitlik Yetki Belgesi için Gereken Evraklar

Müteahhitlik yetki belgesi başvurusunda öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası Başvuru Formu Ekleri gerekmektedir. İlgili eklere buradan ulaşabilirsiniz.

Yetki belgesi almak isteyenlerin, başvuru yapılan tarih itibarıyla en az bir ay süreyle geçerli olacak şekilde aşağıdaki evrakları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunmaları gerekmektedir;

• Başvuru sahibinin gerçek kişi olması durumunda, kayıtlı olduğu ticaret ve/veya sanayi odasından başvuru yılı içinde alınmış kayıt belgesinin aslı veya Müdürlükçe ya da ilgili sicil memurluğunca tasdik edilmiş sureti ile noter tasdikli imza beyannamesi,

• Başvuru sahibinin tüzel kişi olması durumunda, ilgisine göre tüzel kişiliğin ortakları, üyeleri veya kurucuları ile tüzel kişiliğin yönetimindeki görevlileri belirten son durumu gösterir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi, bu bilgilerin tamamının bir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinde bulunmaması halinde, bu bilgilerin tümünü göstermek üzere Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinin ilgili sayıları veya bu hususları gösteren belgeler ile tüzel kişiliğin noter tasdikli imza sirkülerini,
• Ekonomik ve mali yeterliğin sağlandığına ilişkin serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir veya yeminli mali müşavirce düzenlenen Ekonomik ve Mali Yeterlik Bildirim Formu (Ek-2),
• Mali durumunu göstermek üzere bankalardan temin edilecek standart formatta düzenlenen Banka Referans Mektubu (Ek-3),
• Mesleki ve teknik yeterliğe ilişkin iş deneyimini gösteren belgeler ile ortalama yıllık usta iş gücü ve teknik personel yeterliğinin sağlandığına ilişkin serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir veya yeminli mali müşavirce düzenlenen Mesleki ve Teknik Yeterlik Bildirim Formu (Ek-4),
• Aşağıda açıklanacak olan, Yetki belgesi numarası başvurusu yapamayacak olanlar ile ilgili maddelerden herhangi birisi durumunda olunmadığına dair, standart formatta düzenlenen Sicil Durumu Beyannamesi (Ek-5).

Müteahhitlik Yetki Belgesi Başvurusunda yetki belgesi gruplarına göre farklılıklar bulunmaktadır;

• G grubu yetki belgesi numarası almak isteyenlerden, ekonomik ve mali yeterliklerden yalnızca banka referans mektubu istenir. % 51 veya daha fazla hissesi beş yıldır mimar veya mühendis ortağa ait olan tüzel kişilerden ve mimar veya mühendis gerçek kişilerden banka referans mektubu da istenmez.
• H grubu yetki belgesi numarası almak isteyenlerden ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlik belgeleri istenmez.
• Geçici grup yetki belgesi numarası almak isteyen yapı sahibi tacir olmayan gerçek kişiden yeterlik belgeleri ve meslek odasına kayıt belgesi istenmez.
• Geçici grup yetki belgesi numarası başvurularında Yetki belgesi numarası başvurusu yapamayacak olanlar ile ilgili hükümler aranmaz.
• Bu Yönetmelikte tanım veya açıklama getirilmemekle birlikte atıfta bulunulan “iş deneyim belgesi”, “iş deneyim belge tutarlarının değerlendirilmesi”, “belge tutarlarının güncellenmesi”, “eşik değer”, “bilanço”, “ciro”, “banka referans mektubu”, “yapım işlerinde benzer iş grupları” ve “ortak girişim” gibi hususlarda 4734 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatında belirtilen ve bu Yönetmeliğe aykırılık teşkil etmeyen usul ve esaslara uyulur. Bu Yönetmelik kapsamındaki başvurularda, belirtilen mevzuatta geçen “ilk ilan veya davet tarihi” ile “ihale tarihi” ibareleri ilgisine göre “başvuru tarihi”; “teklif sahibi” ibaresi “başvuru sahibi” olarak uygulanır. Başvuruların dili Türkçe olup yabancı dilde düzenlenen belgelerin Türkçe tercüme asılları ile birlikte sunulması zorunludur.
• Yapı müteahhitleri tarafından bulundukları yetki belgesi grubundan farklı bir gruba yapılan başvurular, yeni başvuru olarak değerlendirilir.
• Ortak girişimler tarafından yapılan yetki belgesi numarası başvurularında; noter onaylı ortaklık sözleşmesi, başvuru formu ve ortaklığı oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin her biri tarafından imzalanmış Ortak Girişim Beyannamesi (Ek-6) ve ilgisine göre birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerindeki belgelerin ayrı ayrı verilmesi zorunludur. Ortaklık adına yeni bir yetki belgesi numarası alınmasında, birinci fıkranın diğer bentlerinde sayılan belgeler istenmez.
• Yetki belge numarası almak için bir Müdürlüğe başvuranlar, başvurusu sonuçlandırılıncaya kadar bir başka Müdürlükten yeniden başvuru yapamaz.
• Müdürlük/Belge komisyonu başvuru evrakında çelişki ve/veya yanlışlık olduğu kanaatine varırsa, başvuru sahibinden, ilgili kurum ve kuruluşlara başvurması suretiyle evrakta yer alan bilgilerin doğruluğunun teyit ettirilmesini isteyebilir.

Kimler Müteahhitlik Yetki Belgesi Alamaz? Yetki belgesi numarası başvurusu yapamayacak olanlar

Yetki belgesi numarası için başvuranlardan;

a) İflas eden, tasfiye halinde olan, işleri mahkeme tarafından yürütülen, konkordato ilân eden, işlerini askıya alan, iflası ilân edilen, zorunlu tasfiye kararı verilen, alacaklılara karşı borçlarından dolayı mahkeme idaresi altında bulunan, ilgili mercilerce hileli iflas ettiğine karar verilen,

b) Başvuru tarihinden geriye doğru son üç yıl içerisinde kesinleşmiş yargı kararı ile tespit edilmek kaydıyla, yetki belgesi numarası kullandığı işlerde;

1. Hile, vaat, tehdit, nüfuz kullanma, çıkar sağlama, anlaşma, rüşvet suretiyle veya başka yollarla sözleşmeye ilişkin işlemlere fesat karıştıran veya buna teşebbüs eden,
2. Sahte belge düzenleyen, kullanan veya bunlara teşebbüs eden,
3. Hileli malzeme, araç veya usuller kullanan, fen ve sanat kurallarına aykırı imalat yapan,

gerçek veya tüzel kişilere yetki belgesi numarası tahsis edilmez, yetki belge numarası olanların belgesi iptal edilir.

Başvuru sahibinin ticari işletme türüne bağlı olarak 23 üncü maddede sayılanların, birinci fıkradaki kısıtlama hükümleri kapsamına girmeleri halinde o ortaklık veya şirkete de yetki belgesi numarası tahsis edilmez, yetki belge numarası olanların yenileme işlemi yapılmaz.

Müteahhitlik Yetki Belgesi Grupları Nelerdir?

1. A Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 50, teknik personel iş gücü en az 8 olanlar.
2. B Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/5’ini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 24, teknik personel iş gücü en az 6 olanlar.
3. C Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 12, teknik personel iş gücü en az 3 olanlar.
4. D Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/3’ünü geçen ve ortalama yıllık en az 9, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.
5. E Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/3’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 6, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.
6. F Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/10’unu geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 3, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.
7. G Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 1, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.
8. H Grubu: İş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.
9. Geçici Grup: Ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler ile iş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.

Bilindiği üzere bir inşaat projesine hazırlık aşamasında işin metrajlarının ve keşfinin çıkarılması en önemli aşamadır. (Metraj nedir nasıl yapılır, örnek metraj cetvelleri için bu yazımızı inceleyebilrsiniz. )Bu aşama, iş kalemlerinin detaylı olarak belirlenmesi, her iş kalemi için belirtilen birimlerde mertajlarının çıkarılması, bu iş kalemlerinin birim fiyatlarının belirlenmesi ve her iş kaleminin maliyetlerinin belirlenip projenin beklenen toplam maliyetinin belirlenmesi aşamasıdır. İşte bu aşama sonucunda elde ettiğimiz keşif kısaca “BOQ”, “Bill Of Quantities”dir.

BOQ Örneği vermek gerekirse;

İnşaat mühendisi, mimar teknik ofis iş ilanlarında karşılaştığımız, “BOQ Specialist” ise “Keşif Uzmanı”dır. Yalnız ülkemizde keşif, metraj, hakediş, kesin hesap işleri bir görüldüğü için buna daha çok “Keşif, Metraj ve Hakediş Uzmanı” demek doğru olacaktır.

Özellikle ihale işlerinde, isteklilerin, idarenin hazırladığı keşfe yani yaklaşık maliyete yakın bir maliyet çıkarmaları, işi alma konusunda kilit rol oynadığı için şirketler bu BOQ işlemine özel olarak önem vermektedir.

İnşaat halinde ev almak

Müteahhidin batması, inşaatı yarım bırakması veya süreci uzatmasının en çok karşılaşılan neden projenin finanse edilmesinde karşılaşılan zorluklardır. Bu zorluklar yanlış yönetim, planlama ve kararlardan kaynaklanabileceği gibi, ekonomi piyasalarının inşaat piyasasına olumsuz etkileri ve dolayısıyla beklenmedik maliyetlerin ortaya çıkmasından da kaynaklanabilmektedir.

Müteahhitlerin inşaat aşamasından daire satmasının nedenlerine gelince, bu genellikle projenin devamı için finansman kaynağı sağlamaktır. Bankalara ödenen kredi faizleriyle karşılaştırıldığında daireyi proje aşamasında daha uygun fiyata satmak kimi zaman daha avantajlı olabilmektedir. Asıl riskli olan yatırım ise, projeyi tamamlama imkanı bulunmadığı halde “nasıl olsa inşaat aşamasında daire satarım” anlayışıyla başlanan projelerdir. Müteahhidin öngöremediği koşullar oluştuğunda veya planladığı şekilde yeteri kadar daire satamayıp gerekli finansman sağlanamadığında inşaatın tamamlanması riske girebilmekte ve müteahhide ödeme yapan kişiler için bu iş yatırımdan öte ödenen parayı kurtarma mücadelesine dönüşebilmektedir.

İnşaat aşamasından daire alırken tüketicinin haklarının korunmasının bir yolu bina tamamlama sigortasıdır. Kısmen küçük projelerde normalde bina tamamlama sigortası yapılması zorunluluğu yoktur. Ancak 30’un üzerinde daire olan projelerde ön ödemeli konut sözleşmelerinde bina tamamlama sigortası veya teminat gösterilmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Bunun dışında peşin veya taksitle satışlar Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre yasaklanmıştır. Tüketicinin kendi inisiyatifi ile inşaat veya proje aşamasından teminatsız olarak daire alması, kendisini müteahhidin iflası veya diğer olumsuzluklara karşı savunmasız bırakması anlamına gelir.

 “İnşaat Aşamasında Bir Mülkü Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gereklidir?”

• Öncelikle yapının inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı kontrol edilmelidir. Alınması planlanan dairenin numarasının ruhsat projesinde ve size sunulan proje maket veya görsellerle aynı olmasına dikkat edilmelidir. Eğer kendinize bu konuda güvenmiyorsanız, mühendis, mimar veya gayrimenkul uzmanı gibi teknik personellerden destek almanız gerekmektedir.
• Müteahhitlerin ve gayrimenkul satış temsilcilerinin üzerinde en çok hatalı bilgilendirme yaptığı konulardan birisi, konutun ölçüleri yani metrekare bilgileridir.Dolayısıyla inşaat aşamasında ve ruhsat projeleri üzerinden almayı planladığınız gayrimenkulün bölümlerinin boyutlarını ve toplam metrekareyi kontrol etmek veya ettirmek önemlidir.
• Sözleşme hususları ve kapsamı ile ilgili konularda mümkün olduğu kadar hukuki destek almak gerekir. Satıcı ve satın alan arasındaki sözleşme tapuda  ve tapuya kaydedilerek yapılmalıdır.
• Yapının kullanım izninin yani iskanın alınmasına engel bir durumun olup olmadığı takip edilmeli ve sözleşmede bu iskan alma işleminin müteahhit tarafından kararlaştırılan tarihe kadar gerçekleştirileceği taahhüt edilmelidir.
• Size tanıtılan özelliklerin tamamının gerçekleştirileceğinden emin olmak gereklidir. Site düzenlemeleri, bina görsel çalışmaları veya benzeri çeşitli giderlerin kim tarafından gerçekleştirileceği sözleşme altına alınmalıdır.
• İnşaat aşamasında ev alırken yapılması gereken en önemli işlem ise, müteahhit hakkında araştırma yapmak, daha önce gerçekleştirdiği projeleri incelemek, soruşturmak ve şirketin/müteahhitin maddi durumu ile ilgili bilgi edinmektir.

Bir inşaat nasıl daha ucuza inşa edilebilir?

İnşaat masrafları nasıl azaltılabilir?

Daha uygun fiyata bir inşaat nasıl bitirilir?

Tüm bu soruların yanıtlarını bir inşaatın aşamalarına göre adım adım yanıtlamaya çalışalım;

Bilindiği üzere bir inşaatın yani yapının yapım maliyeti kadar bu yapının inşa edileceği arsanın değeri de ekonomik açıdan önemli bir faktördür. Örneğin kimi zaman kat karşılığı inşaatlar avantajlı olurken kimi zaman arsayı satın almak daha uygun olabilmektedir. Fakat bu gayrimenkul sektörü ve imar kanunu gibi konularla ilgili olduğu için bu konuları burada inşaat işlerinden ayrı tutalım.

Proje Aşaması

İnşaat sektöründe hemen hemen tüm işlerde zamanla yarış söz konusudur. Yönetmelik değişiklikleri, ekonomi kaynaklı maliyetlerdeki hareketlilik, taahhüt süreleri, sigorta, vergi konuları ve inşaat sabit giderleri gibi konular bu acelenin sebeplerinden bazılarıdır.

Arsa seçiminden sonra bir inşaat işinin ilk adımı ilgili yapının projelerinin hazırlanmasıdır. Yapının projelerinin hazırlanması sırasında acele etmek, inşaat yapan diğer kişi veya kuruluşların en fazla hata yaptığı noktalardan bir tanesidir.

Örneğin mimari etüt aşamasında, bir mimar, arsa ve yapının ihtiyaçları, işlevselliği ve bunların ekonomik ve estetik olarak değerlendirilmesi amacıyla onlarca farklı etüt çalışması yapar bunları geliştirir ve değerlendirir. Fakat zaman sıkışıklığı söz konusu olup yeterli çalışmalar yapılamadığında optimum çözümlerin, maksimum alan kullanımlarının ve tüm bunların en ekonomik şekilde çözülmesi söz konusu olamamaktadır.

Statik proje tasarımı da inşaat maliyetine etki eden önemli aşamalardan bir tanesidir. Bilindiği üzere beton, inşaat demiri, çelik imalatları yapının toplam maliyeti içerisinde yüksek bir orana denk gelmektedir. Gerekli tüm analizlerin yapılmasının yanı sıra yapının ekonomik olması açısından gerekli optimizasyonların yapılması için belirli bir emek ve zaman gerekmektedir. Zaman sıkışıklığı söz konusu olduğunda, sadece yapı ve can güvenliği ön plana alınıp yapının ekonomikleşmesi için gerekli optimizasyonlar yapılmayabilmekte ve ortaya gereksiz maliyetlerin çıkması söz konusu olabilmektedir.

Yine mekanik, elektrik projeleri için de benzer konular söz konusudur. Bir inşaatın toplam maliyetinin düşürülmesi için hız gereklidir fakat yukarıda açıklanan sebepler dolayısıyla bu konu projelerin tasarım süreci için geçerli değildir. Hatta tam tersidir.

Planlama ve İş Programı

Yapının inşaatında gerekli olan planlamaların ve iş programlarının doğru bir şekilde yapılması inşaatın maliyetlerinin düşürülmesi konusunda oldukça önemlidir. Örneğin uygulanan hassas imalatlara daha sonraki  imalatlar tarafından zarar verilmemesi için mümkün olduğu kadar ertelenmesi, çalışmaların verimli olarak yapılması için malzeme temin zamanlamaları, imalat süreçlerinin birbirlerini engellememesi için gerekli planlamaların doğru bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bu da bu konuda profesyonel olan kişilerin, yani mühendis mimar gibi teknik elemanların bu süreci yönetmeleriyle mümkün olabilmektedir.

Şantiye Yönetimi ve Şantiye Şefi

Şantiyeler birçok imalatın aynı anda yürüdüğü, birçok malzemenin bir arada bulunduğu oldukça karmaşık çalışma alanlarındandır. İnşaatlarda imalatların geneli oldukça maliyetli aşamalardır. Yapılan bir hatanın, oluşan bir zararın, atlanan bir işin geri dönüşü hem maliyet hem zaman hem de işin işleyişi açısından büyük sorunlar ortaya çıkarabilmektedir. Bir işin doğru malzemeyle, doğru uygulamayla ve bir defada yapılması bir inşaatın ekonomik olarak bitirilmesi için oldukça önemlidir. Karmaşık şantiye ortamında, her eğitim seviyesinden ve kültürden insanların her bir arada bulunduğu ve iş güvenliği açısından tehlikeli bu alanda işlerin doğru bir şekilde yürümesi ancak profesyonel bir şantiye yönetimiyle mümkündür.

Malzeme Temini ve Fiyat Araştırması

Proje aşamasıyla beraber malzeme temini konusu bir inşaatın maliyetinin düşürülmesi açısından en önemli noktalardandır. Doğru fiyata doğru malzeme bulmak için kapsamlı piyasa araştırmaları gerekmektedir. Unutulmamalıdır ki ucuz malzeme her zaman ucuz çözüm anlamına gelmemektedir. En uygun çözüm istenilen kalitenin en avantajlı fiyatlarla temin edilmesiyle elde edilir. Maliyeti düşürmek, en uygun çözümleri bulmak için malzeme ve fiyat araştırmasında takıntılı denilebilecek kadar titiz olmak gerekir. Özellikle ülkemizde inşaat sektörünün gelişmişliği ve yaygınlığı sebebiyle çok farklı malzemeler, çözümler ve dolayısıyla çok farklı fiyatlar söz konusudur. Bu durum da malzeme temini konusunda oldukça fazla seçeneğe sahip olmamızı sağlamaktadır.

Malzeme temini sürecinde malzeme fiyatı ve kalitesi kadar malzemenin nakilyesi de önemlidir. Uzak mesafeden ucuz bir malzemenin temini kimi zaman yakın mesafedeki pahalı malzemeden daha maliyetli olabilmektedir. Bu konu da yine gerekli analizlerin doğru bir şeklide yapılmasıyla aşılmalıdır. Ayrıca malzeme konusunda yeniliklere açık olmak ve piyasadaki güncel uygulamalara hakim olmak maliyet optimizasyonu için oldukça gereklidir.

Taşeron, Çalışan ve İşçi Anlaşmaları

En uygun maliyetle inşaat yapmak, kesinlikle inşaat süreçlerine hakim olmaktan geçmektedir. Her türlü yapıda insanlarla muhatap olmaya açık bir sektör olan inşaat sektöründe süreçlere hakim olunmadığında birçok farklı konuda suistimallerle karşı karşıya kalınabilmektedir. Ayrıca Türkiye’de inşaat sektörü her insanın doğru ya da yanlış çok fazla fikrinin olduğu, bilgi kirlilikleri ile dolu bir sektördür. Doğruyu yanlıştan ayırmak, süreçlerin başarılı bir şekilde yürütülmesi işin yine bilgili ve deneyimli teknik personeller tarafından yürütülmesiyle gerçekleşir.

İşçi ve alt taşeron seçimi konusunda da titiz olmak inşaat maliyetlerini optimize etme konusunda oldukça önemlidir. Fakat bu seçimde dikkat edilmesi gereken çok fazla etmen bulunmaktadır. İşçilik ve malzeme kalitesi (kalıp vs), barınma, yemek ve sigorta koşulları ve en önemlisi metraj-hakediş işlemleri mutlaka dikkate alınmalıdır.

Yapılan işlerin metrajlarının çıkarılması, hakedişlerin yapılması konusunda örneğin farklı farklı uygulamalarla karşılaşılmaktadır. Zaman zaman imalatı yapan taşeronlar veya işçiler ölçüm konusunda değişik taleplerde bulunabilmekte, haksız isteklerde bulunabilmektedirler. (Metrajlar konusunda teknik bilgilere buradan ulaşabilisiniz ) Çif taraflı ölçümler, metretüller, ekstra yevmiyeler gibi bir değişik şekillerde karşılaşılan bu durumlar işin daha anlaşması yapılırken kesinlikle belirlenmeli ve iki tarafın da imzası altına alınmalıdır.




Bir şantiyeye çok fazla çalışanın girip çıkması, tehlikeli bir ortam olması ve yasal uygulamalar, inşaat sektöründe sigorta maliyetlerinin önemli bir miktar tutmasına neden olmaktadır.  Hem gereksiz maliyetlerden kaçınmak hem de olası bir gözden kaçırma durumunda karşılaşılabilecek cezalardan dolayı işçi giriş çıkışlarının takibi bu maliyet açısından oldukça önemlidir.

Özet olarak belirtmek gerekirse bir inşaat sürecini ekonomik olarak yürütmenin yolu, profesyonel yönetim, doğru malzeme, doğru çalışan, hız, en az zarar ve maksimum dikkatten geçmektedir. Bu sebeptendir ki profesyonel yönetilen inşaat şirketleri hem kaliteli üretim hem de yüksek karlar elip hızla büyürken diğer müteahhitler hem kalite hem de maliyet açısından sorun yaşayıp yerinde saymakta, işleri yarım bırakabilmekte veya batabilmektedir.

Zemin cinslerine göre hacim oranları, aynı derinlikteki kazı hacimleri ve bunlara tekabül eden derinlik zammına esas derinlik, su boşaltılması zorunluğu ile yapılacak kazı kısımlarında saatteki su sızma miktardan ve bu kısımları kapsayan su içindeki kazı hacimleri ile tam kaplamalı, sık aralıklı ve aralıklı kaplamalı ahşap iksa yapılması gerekli kazı kısımlarına uygulanacak iksa m2 miktarları, ilk keşfin düzenlenmesine esas olmak üzere ihaleden önce gereken etütler yapılarak tesbit edilir. Bu tesbitler kendilerine ait birim fiyatlarda değerlendirildikten sonra gerekli işlem yapılarak tüm kazının beher m3’ne uygulanmak üzeer tek bir paçal fiyat tesbit edilebilir.

Paçal kazı fiyatı tesbit edilirken aşağıdaki işlemlerin yapılması gerekir.

a. Keşifler hazırlanırken o inşaata ait arsada gerekli zemin etütü mutlaka yapılarak hafriyatın klası titizlikle tesbit edilecektir.

b. Bu klasa göre aşağıda gösterilen formlar kullanılarak paçal kazının birim fiyatı bulunacaktır. Örnek formlarda makineli kazı pozları yer almamaktadır. Bu nedenle kazı miktarına göre paçal kazdarda, makineli kazı birim fiyatlarına da yer verilerek paçal kazı fiyatı bulunacaktır.

c. Paçal kazı birim fiyatına, varsa derinlik ve su zammı, gerekiyorsa iksa da ilave edilmek suretiyle serbest, dar ve geniş derin kazının fiyatı bulunacak ve bulunan üç fiyat keşiflere dahil edilecektir. Keşiflere paçal kazının dışında hiçbir şekilde başka bir kazı fiyatı konulmayacaktır.

d. Serbest, dar ve geniş derin kazıya ait aşağıda gösterilen seridöprüerde hiçbir değişiklik yapılmadan, yine aşağıda yer alan «paçal kazıya ait fiyat ve yoğunluk tesbit formu» esas alınarak bulunacak fiyat, yoğunluk ve çalışma payı seridöpride boş bırakılan yerlere yazdacaktır. Bu seridöpriler sözleşme dosyalarına eklenecektir.

Yapı İnşaat Ruhsatı Almak için Belediyelerin İstediği Evraklar şu şekildedir;

A-Yapı Sahibinden İstenen Evraklar

1. Dilekçe (Kendisi veya Kanuni Vekiline Ait),
2. Belediyeden Alınmış imar çapı aslı (Son 1 yıllık güncel),
3. Belediyeden alınmış vergi borcu yoktur yazısı,
4. Tapu Kayıt Sureti (Aslı) (Son 1 Aylık Güncel),
5. Ada ve Parsele ait Ölçü Krokisi (Kadastro Müdürlüğünden),
6. Ada ve Parsele ait arsa aplikasyon belgesi (Kadastro Müdürlüğü veya özel haritacıdan),
7. Bina Aplikasyonu,
8. Plankote,
9. Numarataj Krokisi,
10. Yapı denetim harcının yattığını gösterir banka dekontu,
11. Mal sahibinin kimlik fotokopisi,
12. Su ve Atıksu İdaresi yazısı,
13. Arsa boştur onayı (Fotoğraflı)

B-Müteahhitten İstenen Evraklar

1. Müteahhit ve yapı sahibi arasında yapılmış olan noter onaylı inşaat sözleşmesi,
2. Müteahhidin imza sirküleri,
3. Müteahhit vergi levhası fotokopisi,
4. Faaliyet belgesi (Ticaret ve Sanayi Odasından),
5. Sicil Tasdiknamesi (Ticaret Sicili),
6. Müteahhit mal sahibi ise, İnşaat yapım taahhütnamesi (noter onaylı),
7. Yapı Müteahhiti Taahhüdü (Ek-1 Form-18’e uygun),
8. Müteahhit kimlik fotokopisi (Tüzel kişilerde en büyük hissedarın TC numarası),

C-Şantiye Şefinden İstenen Evraklar

1. Şantiye şefi sözleşmesi (Ek-13 Form-10’a uygun),
2. Mühendis ve mimarlar için şantiye şefliği taahhütnamesi (Ek-1 Form-6’ya uygun),
3. İkametgah belgesi, kimlik fotokopisi,

D-Projeler

1. Mimari Proje (5 Takım) Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
2. Statik Proje (4 Takım), Statik hesaplar (2 Takım), Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
3. Sıhhi Tesisat Projesi (4 Takım), Isı Yalıtım Raporu, Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
4. Elektrik Tesisat Projesi (5 Takım), Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
5. Jeolojik Etüt Raporu, Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
6. Jeofizik Etüt Raporu, Proje müellifi taahhüdü (Ek-1 Form-6’ya uygun),
7. Şantiye Elektrik Projesi,
8. Zemin Emniyet Katsayı hesabı (6’lı imza)
9. Harita Mühendisi Taahhüdü,

E-Yapı Denetim Kuruluşunun Temin Edeceği Evraklar

1. Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi (Ek-6 Form-4’e uygun),
2. Yapıya ilişkin bilgi formu aslı (Bakanlık onaylı) (Ek-4 Form-2’ye uygun),
3. Yapı Denetim İzin Belgesi (Noter Tasdikli)
4. Yapı Denetim Kuruluşu Yetkililerinin İmza Sirküleri,
5. Yapı Denetim Kuruluşu Taahhütnamesi (Ek-5 Form-3’e uygun),
6. Ticaret Odası Kayıt Belgesi,
7. Yapı Denetçisinin, Yrd. Kontrol Mühendisinin ikametgahı,
8. Yapı Denetim Firma Yetkilisinin Kimlk Fotokopisi,
9. Yapı Denetim Firmasının Proje Kontrol Formu (Ek-3 Form-1’e uygun),
10. Yapı Denetim Firması Vergi Levhası Fotokopisi,
11. İşyeri Teslim Tutanağı (Ek-7 Form-5’e uygun),

• Konsept ve Fizibilite aşaması (Concept and Feasibility)
• Mühendislik ve Dizayn aşaması (Design and Engineering)
• Tedarik ve ihale aşaması (Procurement)
• İnşaat aşaması (Construction)
• Devreye alma aşaması (Start-up and implementation)
• İşletme ve Kullanım aşaması (Operation and utilization)

Şimdi bu aşamaları tek tek irdeleyelim.

Konsept ve Fizibilite aşaması (Concept and Feasibility)

• İnşaat projeleri belli bir ihtiyaçtan başlar. Dizayn ve inşaat aşamasından çok önce projenin genel olarak planlaması konusunda ciddi araştırmalar ve çalışmalar yapılması gerekir, bu sürece Konsept ve Fizibilite aşaması denir ve 3 ana konu ve bunların altbaşlıklarını içerir

▫Konsept analiz

▫Teknik ve Ekonomik fizibilite çalışması

▫Çevresel faktörler raporu

Bir mühendislik veya endüstri projesinde Konsept ve Fizibilite aşamasında cevaplanan bazı sorular;

• Mal sahibi açısından bu yatırım ekonomik olarak doğru bir yatırımıdır ?
• Tesisin kapasitesi, teknolojisi, pazarın ürün için durumu, ekonomik açıdan uygun şartlarda mıdır?
• Projenin yeri hammaddeye ve markete ulaşım açısından uygun yerde midir ?
• Projede kullanılacak hammadde ve üretilecek son ürün açısından projenin yeri gerekli ulaşım imkanına sahip midir, taşıma ne ile yapılabilir havayolu, deniz yolu, karayolu, boru hattı, demir yolu vs. ?
• Yeterli enerji kaynağı var mıdır ? Elektrik, gaz, petrol ürünleri vs.
• Politik ve yasal konular projenin inşası ve üretim sürecini nasıl etkileyecektir?
• Proje toplum açısından ne tür ekonomik ve sosyal sonuçlar doğurabilir?
• Çevresel faktörler nelerdir?

Konsept ve Fizibilite Aşamasında kimler aktif rol alırlar ?

• Bu süreçte mal sahibi, teknik danışmalar, ekonomistler, finansçılar ana rolü oynarlar.
• Normalde bu süreçte Mühendisler, Mimarlar, Müteahhitler vs. aktif rol almazlar. Ancak bu kişilerden de kendi alanlarında fikirlerinin alınması doğru olur.

Konut ve Bina Projelerinde (Örnek, Hastane ve Ev için) Konsept dizayn ;

• Bu tur projelerde ise konsept aşamasında;
• Projenin ihtiyaç programı yapılır, hizmet edeceği disiplinlere, yataklı hasta sayısına ve kullanım amacına yönelik diğer genel kararlar alınır. Mimari anlamda konsept proje aşamasında ise arazi üzerinde projenin oturtulması, «best use» analizi yapılması, projenin dış görünüşüne, kat sayısına, toplam kapalı alanına vs. karar verilir. Bu aşamada mimarlar ana rolü oynarlar.

Mühendislik ve Dizayn aşaması

• İki faz dan oluşur;

▫Avan Proje ve Dizayn (Preliminary engineering and design)

▫Detay Mühendislik ve Dizayn (Detailed engineering and design)

• Bu fazlar genel olarak mimar ve mühendislerin iş tanımı kapsamındadır.

Avan Proje ve Dizayn

• Avan proje aşamasında projelerin ön büyüklük ve kapasite hesapları, teknolojik süreç alternatifleri, kat planları, yaşam alanları, kesitler ve yükseklikleri tayin edilir.
• Örneğin bir hastane projesi için bu aşamada kat planları, bina içi sirkülasyon, kullanım alanlarının tayini (hasta odaları, ameliyathaneler, doktor odaları, poliklinikler vs.), binadaki elektromekanik sistemlerin tayini ve ön hesapları vs. belirlenir.
• Bu aşamada genel inşaat sistemi de kararlaştırılır, betonarme mi yoksa çelik yapı mı gibi.
• Bu aşamada yapılan dizaynın standartlara, çevre şartnamelerine, yangın şartnamelerine vs. uygunluğu detaylı incelenir ve ilgili kurumlarca onaylanır.
• Bina projelerinde mimarlar bu aşamada ana rolü üstlenirler.

Detay Mühendislik ve Dizayn

• Projenin elemanlara ayrılıp, bu elemanların analizini ve dizaynını içerir.
• Detay dizayn paftalarındaki çizimler sahada inşaatı yapan kişilere tam olarak o elemanı nasıl inşa edeceğini gösterir. Genellikle uygulama Projeleri olarak adlandırılırlar.
• Bu aşamada mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi, kimya mühendisleri, peyzaj mimarları, iç mimarları vs. gibi profesyonel dizaynırlar çalışır.

Tedarik ve İhale aşaması (Procurement)

İki ana aktivite içerir;

▫İşlerin ana müteahhit ve taşeronlara ihale edilmesi

▫İnşaat için gerekli olan malzeme, ekipman ve diğer kaynakların sahaya ulaştırılması (sipariş, satın alma, nakliye vs)

İnşaat sürecindeki alternatif kontrat yönetim şekilleri;

• Mal sahibince yönetilen projeler/ mal sahibinin kendi ekiplerince süreçler yönetilir.
• Müteahhide ihale edilmesi/ İşveren dizaynı bir guruba yaptırır, mevcut projeyi ihale eder/İhale anahtar teslimi ya da Birim Fiyat usulü olabilir.
• Dizayn ve İnşaat beraber ihale edilmesi/Aynı müteahhit dizayn ve inşaat işlerinden sorumludur / Anahtar Teslimi usulü ihale edilir
• Profesyonel İnşaat Yönetimi/ İşveren projeyi müteahhit yerine profesyonel yönetim firmasından yönetim hizmeti alır.

İnşaat aşaması (Construction)

• İnşaat aşaması, tasarım aşamasında ortaya çıkan plan ve spesifikasyonların fiziksel bir yapıya dönüştürülmesi aşamasıdır.
• İnşaat süreci inşaat için gerekli tüm kaynakların (işçi, makine, malzeme, para, zaman vs.) doğru şekilde organizasyon ve koordinasyonunu gerektirir.
• İnşaat sürecinin amacı projeyi çizim ve spesifikasyonlara göre zamanında, bütçesinde, ve kalitede tamamlamaktır.
• Bu süreç müteahhitler, taşeronlar ve onların ekiplerince yönetilir, işveren temsilcileri tarafından denetlenir.
• Bu süreçte mimar ve mühendislerin önemli bir denetim sorumluluğu vardır, denetim organizasyonunun şekli kontrata ve yasalara göre farklılık gösterir, ancak her halükarda sahada denetim vardır.

Devreye alma aşaması (Start-up and implementation)

• İnşaat süreci tamamlanırken projedeki sistemlerin doğru çalıştığından emin olunması gerekir.
• Bu süreç sistemlerin ve ekipmanların test ve devreye alınmasından oluşur.
• Özellikle endüstriyel tesislerde bu süreç zaman alan ve kompleks bir süreçtir.
• Projenin geçici kabulünün yapılabilmesi için bu süreç başarı ile tamamlanmalıdır. Aksi takdirde geçici kabul yapılamaz.

İşletme ve Kullanım Aşaması (Operation and utilization)

• Projelerin fonksiyonel değerleri önceki projenin evrelerinde konulan hedeflere, verilen karalara, yapılan uygulamalara bağlıdır.
• İşletme sürecindeki bakım, onarım ve işletme maliyetleri konsept aşamasından başlayıp inşaat sürecinin sonucuna kadar süren kararlar ve uygulamalara bağlıdır. Onlara göre artar ya da azalır.

İnşaat sözleşmesi ise yüklenicinin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

“İnşaat Sözleşmesi Türleri Nelerdir?”

Uygulama metodları, taraflar, ödemeler veya sözleşme şekilleri gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak inşaat sözleşme türlerini aşağıdaki şekilde gruplandırabiliriz.

1.Finansman modeline göre:

• Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme
• Arsa payı karşılığı sözleşme

2.Müteahhidin yapısına göre:

• Ortak girişim
• Alt yüklenicilik

3.Müşavir Mühendislik Sözleşmesi

4.Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler

• Kamu ihale sözleşmesi
• FIDIC

5.Proje Teslim Sistemlerine göre:

6.Ödeme Şekillerine göre:

• Sabit fiyat veya götürü bedel sözleşmeler
• Maliyet karşılayıcı sözleşmeler

1. Finansman Modeline Göre İnşaat Sözleşmeleri

1.1 Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme

Yap İşlet Devret Modeli ; “İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan kamu projelerinin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere gerçekleştirilen özel bir finansman modeli olup, yatırım bedelinin elde edilecek kâr dahil şirkete, şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesidir”

Yap-İşlet-Devret modelinin çıkış noktası, devletin görevi olan altyapı yatırımlarına özel sektörün katılımını sağlamak ve yurt dışından sermaye getirerek kısa ve uzun vadede istihdam ve hizmet olanaklarını arttırmaktır.

—Devletin dış finansmanı uygun koşullarda sağlayamadığı yatırım ve hizmetlerde, özel sektör vasıtası ile finansman açığının kapatılmasına yönelik geliştirilen modeller genel olarak Kamu Özel Sektör İşbirliği (KÖİ)(Public Private Partnership: PPP) olarak anılmaktadır.

—Yap-İşlet-Devret modeli ise ülkemizde en yaygın olarak kullanılan KÖİ modelinin bir türüdür.

—BOT (Build-Operate-Transfer- yap işlet devret), BTO (Build-Transfer-Operate -Yap-Devret-İşlet), BRT(Build-Rent-Transfer-Yap-Kirala-Devret), BOO (Build-own-operate –Yap-Sahip ol- İşlet) vb.

Yap-İşlet-Devret Modelinin Yakın Dönem Uygulama Alanları

—Mahalli İdarelerin Uygulamaları

—Otoyol Uygulamaları

—Serbest Bölge Uygulamaları

—Enerji Alanındaki Uygulamalar

Yap-İşlet-Devret Modelinin Yapısal Düzeneği

Yap-İşlet-Devret modeli ile başlanan bir proje için genel olarak üç dönem söz konusudur;

—Hazırlık Dönemi

—Tarafların Belirlenmesi

—Taraflar Arası Sözleşmeler

—1.2 Arsa payı karşılığı sözleşme

Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanır.

Müteahhit arsa üzerinde inşaatı yapma, arsa sahibi de inşaatın bitiminde müteahhide anlaşılan miktarda bağımsız bölüm devretme sözü verir. Yani müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır. Bu nedenle yapılan iş kat karşılığı inşaat ya da arsa karşılığı inşaat olarak anılır.

(!) İnşaat sektöründe en çok uygulanan sözleşme tipi olduğundan; en çok uyuşmazlığın görüldüğü sözleşme tipidir.

Yüklenicinin Sorumlulukları;

Eseri meydana getirme

Meydana getirilen eserin teslimi

Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilme

İş Sahibinin Sorumlulukları

Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi

Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesi

İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması

İnşaat ruhsatı alınması

Sözleşmede belirlenen arsa payının devri

Birden fazla yüklenicinin birlikte teklif verdiği durumlar için ortak girişim ve konsorsiyum farkı yazımıza bakabilirsiniz.

2. Müteahhidin Yapısına Göre İnşaat Sözleşmeleri

 2.1 Ortak Girişim

Ortak Girişimin Tanımı:

Ortak Girişim (Joint Venture), firmalar tek bir proje için güç birliği (uygun finansman, eleman, ekipman ve malzeme) yaparak şirket kurarlar.

Bu şirket mal sahibine karşı projenin tümü çerçevesinde sorumlu olur.

Taraflar arasında;

—Sınırlı Amaç ve Süre Unsuru

—Kişi Unsuru

—Ortak Amaç Unsuru

—Ortak Yönetim Unsuru

—Ortaklık Unsuru  bulunmalıdır. Bunlar aynı zamanda ortak girişim kavramının ana unsurlarıdır.

Günümüzde, her biri genellikle ayrı bir sahada tecrübe, uzmanlık ve teçhizata sahip iki veya daha fazla şirketin kendi başlarına yapma imkanına sahip olmadıkları belli bir yüklenim işini beraberce yapmak üzere işbirliğine gitmeleri sık rastlanılan uygulamadır.

2.2 Alt yüklenicilik sözleşmeleri

İş hayatında işveren (İş sahibi/idare), yüklenici ve alt yüklenici (taşeron) arasında hukuki ilişkinin kurulması amacıyla imzalanan sözleşmelerdir.

-İş sahibinin alt yüklenicilerle doğrudan sözleşmesi bulunmaz;

-Ancak iş sahibi işin ifasını ana müteahhitten bekler.

-Ana müteahhit idarenin onaylamadığı alt yüklenici ile çalışamaz.

3. Müşavir Mühendislik İnşaat Sözleşmeleri

İş sahibi ile müşavir mühendis* arasında imzalanan ve her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir.

(*) Müşavir Mühendis’ın sorumlulukları;

• Fizibilite hazırlamak
• Temel planlama, finansman programı yapmak
• Teknik etütler ile şartnamelerin hazırlanması
• İnşaat işlerinin gözetimi
• İhale sürecinde iş verene tavsiyede bulunma
• Malzemelerin/ imalatların denetlenmesi
• Vb.

(Müşavir ve Teknik Müşavir Nedir?)

4. Standart ve Standart Dışı İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat sözleşmelerindeki genel şartlar, çoğu zaman belirli bir standarda bağlıdır. Bu standartlar, inşaat projesinin kapsamına bağlı olarak ulusal şartnamelere göre veya uluslararası meslek kuruluşlarının hazırlamış olduğu tip sözleşmelere göre belirlenir.

4.1 Standart Sözleşmeler >>> Kamu İhale Sözleşmesi

-4734 sayılı Kamu İhale Kanunu: Bu kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir.

– Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu: Bu Kanunun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir.

4.2 Standart Sözleşmeler >>> FIDIC Sözleşmeleri

Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur. FIDIC, 1913 yılında İsviçre’nin Lozan şehrinde kurulmuştur.

5. Proje Teslim Sistemlerine Göre İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat Sözleşme Yönetiminde  Katılımcılar Arasındaki İlişkiler

-İnşaat sözleşmesinde katılımcıların rolü, proje teslim sistemine göre değişkenlik göstermektedir.

-Proje teslim sistemi seçilirken ise sözleşme sayısının, yani projenin tek yüklenici ile mi yoksa birden fazla yüklenici ile mi olacağının kararının verilmesidir.

Tek yüklenici esaslı sözleşmeler

—Genellikle yaygın olarak kullanılan sözleşme türüdür. Seçilmiş olan tek yüklenici ile mal sahibi anlaşır. Yüklenici ile mimar / mühendis arası anlaşmayı ise tasarım sözleşmesi temsil eder.

—Yüklenici ile alt yükleniciler arası anlaşma alt yüklenicilik sözleşmeleri ile,

—Yüklenici ile tedarikçiler arası anlaşma alım emirleri ile,

—Mimar/mühendis arası anlaşma danışman sözleşmeleri ile sağlanır.

—Yüklenici ile mal sahibi arasındaki anlaşma inşaat sözleşmesi ile,

—Mimar / mühendis ile mal sahibi arası ilişki yasal tasarım sözleşmesi ile olur.

Çok Yüklenici Esaslı Sözleşmeler

—Çok yüklenicili projeler genellikle ihtiyaç duyulduğu durumlarda tercih edilir.

Örnek olarak; bir bina yapımında alt iş grupları (kaba işler, ince işler, elektrik, makine) mal sahibi tarafından talep edilirse çok yüklenicili esaslı sözleşmeler kullanılabilir.

Bu tip sözleşmelerde gereken tüm koordinasyonu sağlamak açısından görev mal sahibi ya da proje müdürüne düşmektedir.

Tek yüklenicili sözleşmelerden farkı ise mal sahibinin koordinasyon görevinin daha önemli olmasıdır.

6. Ödeme Şekillerine Göre İnşaat Sözleşmeleri

Sabit Fiyat Sözleşmeleri

Bu sözleşmeye göre yüklenici her koşul ve şartta, sözleşmede anlaşılmış biçimde yapım işini tamamlamak zorundadır. Yapım esnasında oluşacak değişikliklerle ilgili yükleniciye herhangi bir ek ücret ödenmeyecektir.

–Birim Fiyat Sözleşmeleri

Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici kârını da içerecek şekilde belirlenir. Birim fiyatlar, yüklenici teklifi ile tahmini proje imalatlarının miktarlarına göre belirlenir. Bu tip sözleşmede yükleniciye, işin uygulama aşamasında yapılan iş miktarlarına göre ödeme yapılmaktadır.

-Götürü Bedelli Sözleşmeler (bir projenin ana iş kalemlerinde kullanılır)

Yüklenicinin sözleşme dokümanlarında belirtilen proje ve fiyat isteklerine göre yapacağı işin karşılığı olarak, mal sahibine tek bir fiyat sunduğu sözleşmelerdir. Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve kanunla sabittir.

-Anahtar teslim (bir projenin tümü için kullanılır)

Bu ihale yönteminde mal sahibi ile yüklenici inşa edilecek yapının toplam fiyatı üzerinden anlaşmaktadırlar. Yüklenici ek bir talepte bulunmadan işi, proje, şartname ve sözleşmesine göre tamamlamayı taahhüt etmektedir. İşin sözleşmesinde, inşaat için öngörülen toplam bedelin inşaatın hangi aşamalarında ve ne miktarlarda ödeneceği belirtilmektedir.

-Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler

İşin maliyetinin belli olmaması durumunda yüklenici ile yatırımcının sözleşmeden önce, herhangi bir sabit fiyat belirtmeyerek sadece gerçekleşecek maliyetler üzerinden hesaplanacak bir ödeme formülü ile anlaşmalarıyla gerçekleşir. Yükleniciye, sözleşmelerde belirttiği maliyetlerin belirli bir yüzdesi olarak kâr verilir.

• Uygun arsa seçimi
• Ruhsat projelerinin hazırlanması
• Finansman araştırması ve temini,
• İnşaat ruhsatının alınması,
• Yapının denetimi,

Arsa seçimi
Arsa seçiminde kabaca dikkate alınması gereken hususlar şu şekildedir:
• İnşaat süreci ve yapı için gerekli alt yapı (yol, kanalizasyon, elektrik ve su gibi) tesisleri, hatları ve kaynaklarının durumu araştırılmalıdır.
• Arsanın mülkiyet durumu; tapu kayıtlarında arsanın sahibi, varsa ortağı veya herhangi bir kuruluşa veya kişiye ipotekli olup olmadığına bakılmalıdır.
• Arsanın ilgili imar planındaki kullanış amacı ve türüne özellikle dikkat edilmelidir. Örnek olarak arazi yeşil saha olarak ayrılmış olabilir. Bu durumda yapı yapma izni alınamaz ve yapı yapılamaz.

Projelerin Hazırlanması
Bina projelerinin yapılabilmesi için binanın yapılacağı arsanın çeşitli belgelerinin kurumlardan temin edilmesi gereklidir.
• Arsa Tapusu: Arsanın sahibini, durumunu (Pafta no, Ada no, Parsel no, Mevkisi, Alanı vs.) çevre ile ilişkilerini belirten belgedir. Arsa tapusu Tapu Kadastro Müdürlüklerinden alınır.
• İmar Çapı: Arsanın durumunu, büyüklüğünü, yola olan ilişkisini, yapılacak yapı ile ilgili durumunu, taban alanı katsayısı (TAKS-Bir yapının parsel tabanında kapsadığı inşaat alanının parsel alanına oranı), kat alan katsayısı
(KAKS-Bir yapının toplam inşaat alanının parsel alanına oranı) ve yapı yüksekliğini belirten belgelerdir. İmar çapı eğer arsa mücavir alanı (İmar mevzuatıbakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına
verilmiş olan alanlar)içinde ise tapu fotokopisi, dilekçe ve gerekli harç karşılığında belediyeden, mücavir alanı
dışında ise mevzii imar ilanı ile valilikten alınır.
• Ölçü Krokisi: Arsanın kenar ölçülerini belirten belgelerdir.
• Plankote: Arsanın kırık köşe noktalarındaki kotların belirtildiği belgedir.

Bu belgelerin temininden sonra yapının projelerin yapımına başlanır. Kullanım amacı belirlenmiş ve arsa seçimi yapılmış bir yapı için proje hazırlığı üç aşamada gerçekleştirilir.
1. Ön (Avan) Proje: Mimari anlamda hazırlanan projeler olup, vaziyet planı, kat planları, görünüşler, kesitler ve
maket çalışmasından oluşur.
2. Kesin Proje (Uygulama Projesi) :Ön projelerin hazırlanmasından sonra yapının genel özellikleri çizgi üzerine aktarılmış, üzerinde gerekli düzeltmeler yapılmış ve proje oluşturulmuştur. Bundan sonraki aşamada uygulama projesi olan kesin projelerin yapımına geçilir.

Bina yapıları için hazırlanması gerekli uygulama projeleri şunlardır:
• Yapılması zorunlu projeler
1)Mimari Proje
2)Statik Proje
3)Elektrik Tesisat Projesi
4)Sıhhi Tesisat Projesi

• İhtiyaç ve yapının niteliğine göre yapılması zorunlu ve gerekli projeler
1)Kalorifer Tesisat Projesi
2)Havalandırma-Klima Projesi
3)Telefon, İnternet Tesisat Projesi
4)Asansör Tesisat Projesi

• Detaylar
Yapının özelliği ve inşaat yapım sistemine göre projelerin bazı bölümlerinin daha büyük ölçeklerde detayları hazırlanır. Bunlardan bazıları:
1)Yalıtım detayı
2)Sistem detayı
3)Birleşim detayları

İnşaat Yapım Ruhsatının Alınması
Yapı inşaatına başlanılmadan önce ilgili idare tarafından (mücavir alan sınırları içindeyse Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise İl Özel İdareleri) verilen inşaat yapma iznini gösteren belgedir. Süresi en fazla 5 yıl olup, 5 yılı geçen inşaatlar için inşaat ruhsatı yenilenir.

İnşaat ruhsatı alınırken gerekli olan belgeler;
• Dilekçe
• Tapu
• İmar durumu
• Ölçü Krokisi
• Plankote
• Projeler [Mimari (Belediye tarafından ön onaylı), Statik, Tesisat, Elektrik]
• Proje müelliflerinin taahhütnamesi
• Zemin etüd raporu
• Yapı Müteahhidi ile ilgili belgeler (Müteahhitliği inşaat sahibi ya da inşaat yapmaya yetkili başka bir müteahhit üstlenir)
• Yapı denetim sözleşmesi ve yapı denetim şirketinin belgeleri
• Şantiye şefi sözleşmesi

Yapı Denetimi
Ülkemizde yapı denetimi Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın çıkarttığı «Yapı Denetim Kanunu»’nun öngördüğü şartları sağlayarak kurulan yapı denetim şirketleri tarafından yapılmaktadır. Bu durum yapıyla ilgili tüm teknik sorumluluğu da ilgili şirketlere vermektedir.

Yaşam Döngüsü Maliyet Analizi, tüm tasarım alternatiflerinin değerlendirilmesi için kullanılan, yapının ya da bölümlerinin çalışmaya devam edeceği düşünülen değerlendirme periyodunun belirlenmesidir. SED uzmanları kritik tasarım süreçlerinde, yapılması gereken maliyet ve verimlilik analizi hizmetlerini sağlayarak doğru kararları almanıza yardımcı olur.

Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi özellikle muadil performans gösterecen ancak ilk yatırım maliyeti ve işletme maliyetine göre farklılık gösteren proje seçeneklerinden hangisinin net tasarrufu maksimuma çıkardığının belirlenmesi gerektiği durumlarda yararlıdır. Örneğin, ilk yatırım maliyeti yüksek olup buna karşılık işletme ve bakım maliyetini büyük ölçüde azaltabilecek yüksek performanslı HVAC ya da cephe sisteminin maliyetini toplamda nasıl etkilediğini belirlemeye yardımcı olur. Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi, tüm proje seçeneklerinin toplam maliyetlerini hesaplamak, kalitesi ve işlevine uygun olarak en düşük maliyetli tasarımları seçmektir.

Yeşil bina projelerinde özellikle önem verilen ve “yeşil” ek önlemlerin de yapıya etkilerini baştan görmeye yarayan YDM analizi tasarım sürecinin başlarında yapılmalıdır. BREEAM değerlendirme sisteminde belirli standartlara göre yapılmış Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi puan getirmektedir.

Bina Yaşam Döngüsü Analizi (YDA), binanın tüm yapı bileşenlerinin hammadde üretimlerinden başlayıp, binanın inşası ve kullanım ömrü boyunca çevreye olan etkileri ve kullanım ömrünü tamamlayıp  yıkımına kadarki her aşamasında, beşikten mezara, çevresel etkilerinin hesaplanmasına ve incelenmesine yardımcı olan bir yöntemdir.

ISO 14040 standartları doğrultusunda yapılan Bina Yaşam Döngüsü Analizi (YDA) ile hedeflenen, binanın toplam çevresel etkisini belirlemenin yanında, tespit edilen bu çevresel etkinin minimize edilmesi için gerekli iyileştirme çalışmalarının ve mimarlık & mühendislik pratiklerinin uygulanması neticesinde, çevreye daha az negatif etkisi olan sürdürülebilir binalar tasarlamaktır.

Buna ek olarak Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi aşamaları aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Neyin analiz edilmesi ve projenin yaşam çalışması için zamansal periyodunun uygun finansal kriterler ile tespit edilmesi.
• Alternatif çözümler bulmak için teknik verilerin ekonomik sonuçlarına odaklanılması.
• Yıllara göre maliyet detaylarının geliştirilmesi.
• Uygun maliyet modelinin seçilmesi.
• Maliyet detaylarının elde edilmesi.
• Yıllık maliyet profillerinin bir araya getirilmesi.
• Ana unsurlarda detayları zaman ve paraya indirgemek için başa baş grafiklerin hazırlanması.
• Büyük maliyet unsurlarının araştırılması.
• Yüksek maliyet unsurları için alternatif araştırılması (Örneğin; bakım maliyeti +/- %10 olarak dikkate alınırsa ne olabilir?).
• Yüksek maliyet unsurları için mantıksal kontrol ve geri dönüşüm sağlanması gibi belirsizlik / hata oluşma riski / alternatiflerinin çalışmalarının yapılması.
• Tercih edilen davranış şeklinin belirlenmesi ve grafiklerle argumanın desteklenmesi için planlama yapılması

Neden Yaşam Döngüsü Maliyeti?

Pek çok ülkede gözlenen çelişki ve problemleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

• a. Proje mühendisliği, tek kriter olarak sermaye maliyetlerini minimize etmek istemektedir,
• b. Bakım mühendisliği, tek kriter olarak bakım sürelerini minimize etmek istemektedir,
• c. Üretim, tek kriter olarak çalışma sürelerini maksimize etmek istemektedir,
• d. İşletim mühendisliği, tek kriter olarak aksama ve hatalardan kaçınmak istemektedir,
• e. Muhasebe, tek kriter olarak projenin net bugünkü değerini maksimize etmek istemektedir,
• f. Hissedarlar ise tek kriter olarak hisse senedi değerini maksimize etmek istemektedir

Yapım Maliyetlerinin Tespit Edilmesi

Kurulan modelde öncelikle yapım maliyetlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu çalışma aslında projenin teklif aşamasında yapılan fiyat çalışması ile benzerlik göstermektedir.

• Yapılacak proje ile ilgili avan projeler ele alınır ve ön metraj çalışmaları yapılır. Projenin ana kalemleri ve detay kalemleri için tek tek metraj çıkarılır. Diğer yandan bu kalemler için piyasadan fiyat teklifleri alınır. Mevcut proje ve şartnamelere en uygun fiyat teklifleri baz alınarak her bir kalem “poz” adı altında ayrı ayrı fiyatlandırılır.
• Her bir poz için ayrı ayrı birim adam x saat belirlenerek işçilik bedelleri tespit edilir.
• Proje aşamasında kullanılacak her tip ekipman, araç, araba vb. tüm ulaşım, taşıma ve nakliye unsurları için ayrı ayrı mazot, benzin, yağ, bakım ve varsa kira bedelleri tespit edilir ve bu bedeller ilgili pozların fiyatına eklenir.
• Yurtdışından temin edilecek malzemelerde gümrük, kkdf vb. masraflar hesaplanır ve bu bedeller ilgili malzemelerin fiyatına eklenir.
• Son olarak yapımı üstlenecek olan firma teklifinde mevcut tüm fiyat kalemleri için kendi belirleyeceği genel gider kar oranını ekler ve bulunan malzeme, işçilik, nakliye ve genel gider kar bedelleri toplanarak toplam bir yapım maliyeti hesaplanır. Bulunan toplam maliyetin “Euro” olarak hesaplanması modelin diğer aşamalarında ele alınacak işletme maliyetleri ve işletme gelirleri ile yapılacak hesaplarda kolaylık sağlayacaktır.

Yapım maliyetlerinin modelin kurulması aşamasında doğru tespit edilmesi oldukça önemli olmakla beraber, herhangi bir yanlış fiyat tespiti yapılacak olan YDM analizinin sonucunun da yanlış çıkmasına sebep olacaktır. Çünkü yapım maliyetleri YDM analizinde ele alınan en büyük maliyet unsurudur ve doğrudan yatırımın amortismanın ne kadar sürede tamamlanacağı hususunda fikir verebilmektedir.

İşletme Maliyetlerinin Tespit Edilmesi

Yapılacak olan projeye ait işletme maliyetlerinin belirlenmesi bir diğer önemli unsurdur. Kurulan modelde işletme maliyetlerinin enerji maliyetleri, personel maliyeti, yedek parça ve bakım maliyeti, sabit ve indirekt maliyetlerden oluştuğu kabul edilmektedir.

1. İşletim maliyetlerinin içinde büyük pay sahibi olan maliyet enerji maliyetleridir. İşletmenin elektrik enerjisi ile yapıldığı düşünüldüğünde büyük miktarda elektrik enerjisi tüketimi söz konusudur. Bununla beraber işletme sırasında su, doğalgaz, telefon, internet, uydu yayını vb. enerji maliyetleri de mevcut olacaktır. Modelde, enerji maliyetleri hesabı belirli kabuller ile yapılabileceği gibi metro işletmesi yapan şirketlerden (örneğin; İstanbul Ulaşım A.Ş.) de doğrudan temin edilebilir.
2. İşletme maliyetlerinin içinde ikinci büyük pay sahibi maliyet personel maliyetleridir. Personel maliyetleri için metro işletmesi yapan şirketlerde mevcut organizasyon şemaları baz alınabilir. Bu şemalara göre işletme sırasında görev alacak personel sayısı, niteliği ve brüt maaşları güncel veriler ile belirlenir.
3. İşletme maliyetleri içinde bir diğer unsur da yedek parça ve bakım maliyetleridir. Metro gibi kamu kullanımına açık projelerde periyodik bakımlar ve olası arızalara müdahale edilebilmesi işletmenin sağlıklı olması açısından önemlidir. Metro sistemlerinde kullanılan elektrik, mekanik ve elektronik sistemlere ait yedek parçalar ciddi bir maliyet oluşturmaktadır. Modelde yedek parça maliyetleri için kabul yapılabileceği gibi, bu veriler ihale aşamasında yapılan fiyat tespiti çalışmalarından da alınabilir.
4. Modelde, işletme maliyetleri içinde son unsur olarak her işletmede ele alınan sabit ve indirekt giderler bulunmaktadır. Sabit ve indirekt giderler içinde güvenlik, servisle ulaşım, tamirat, kırtasiye, eğitim vb. giderler bulunmaktadır. Bu giderler için belirli kabuller yapılabileceği gibi, bu veriler metro işletmesi yapan şirketlerden de doğrudan temin edilebilir.
   Aynı zamanda, işletme maliyetlerinin de yıllık olarak ve Euro bazında hesaplanması Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizide uygulanabilirlik açısından kolaylık sağlayacaktır.

İşletme Gelirlerinin Tespit Edilmesi

İşletme gelirleri modelin önemli olan 3 parasal unsurundan biridir. Metro işletmesinden elde edilecek gelirler içinde belli başlı olanlar yolcu gelirleri, reklam
gelirleri ve kira gelirleridir.

1. Metro işletmesinde en büyük gelir yolcu taşımasından elde edilmektedir. Yolcu gelirlerinin hesabı ise yolcu sayısı tahminlerinden yapılabilir. Geleceğe yönelik yolcu sayısı tahminleri, metro işletmesi yapan şirketlerin istatistik verilerinden alınıp lineer enterpolasyon yöntemi ile yapılabileceği gibi kamu yatırımlarının fizibilite çalışmalarını yürüten firmalardan da elde edilebilir.
Modelde yolcu sayısı tahmini kadar yolcu profili de önem taşımaktadır. Metro güzergahı üzerinde mevcut yerleşimler dikkate alınarak metroyu kullanacak yolcuların yaş dağılımını belirlemek ve buna göre indirimli ve indirimsiz bilet kullanacak yolcu profilini tespit etmek gerekir.

Elde mevcut verilerin bulunması halinde metroda indirimli ve indirimsiz bilet kullanan yolcuların oranı bulunur ve bu oranlar yıllara göre sabit kabul edilip geleceğe yönelik yolcu geliri tahmin edilebilir. Modelde bir diğer önemli unsur da yolcu gelirlerini etkileyen jeton ve bilet fiyatlarıdır. Kurulan modelde bu veriler güncel değerlerden alınmış olup Euro’ya çevrilerek hesaplara dahil edilmiştir. Modelde yolcu sayısının yıllara göre değişiminin hesaplanmasında istatistik yöntemler de kullanılabilir. Bu tip çalışmalar bireysel olarak yapılabileceği gibi hali hazırda Devlet Planlama Enstitüsü tarafından yürütülen çalışmalardan da elde edilebilir.

2. İşletme gelirleri içinde bir diğer unsur da reklam gelirleridir. Metro araçları üzerindeki reklamlar ve istasyonlarda firmalara kiralanan reklam panolarının gelirleri reklam gelirleri içine girmektedir. Modelde bu veriler için kabul yapılabileceği gibi halihazırda reklam veren firmalardan veya doğrudan metro işletmesi yapan şirketlerden de elde edilebilir.

3. Son olarak metro işletmesinde gelir sağlayacak unsur kiralanabilir alan gelirleridir. Kurulan modelde kiralanabilir alan geliri olarak metro istasyonları içinde mevcut büfe, bankamatik vb. bölümlerin işletmeye sağladığı kira bedeli ele alınmıştır. Bu veriler için güncel değerlere göre kabul yapılabileceği gibi doğrudan metro işletmesi yapan şirketlerden de elde edilebilir.

İşletme gelirlerinin de, işletme ve yapım maliyetleri gibi yıllık ve Euro bazlı hesaplanması modelin sonunda yapılacak olan Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizinde uygulanabilirlik açısından kolaylık sağlayacaktır.

İnşaat üretim sürecince önceden belirlenmiş yol ve yöntemlerle çeşitli aşamalarda birçok kalite kontroller yapılır. Kalite standartlarından sapmalar değerlendirilir ve sonuçlar önlem alınmak üzere karar alma organlarına gönderilir. İmalat sona erdiğinde, ürünün kullanılma durumundaki performansı ve işlevselliği muayene ve testlerle ölçülür. Sonuç belirli spesifikasyonları karşılayacak ölçüde memnun edici ise ürün teslim edilir. Tüm bunlar yapılırken sürekli olarak kalite standartlarına başvurulduğu ve bulunan sonuçların geri besleme (feed back) bilgisi şeklinde dizayn aşamasına gönderileceği gözden kaçırılmamalıdır. İnşaat Sektöründe Kalite Kontrol ve üretim sistemlerinin dizaynında ve standartlarının saptanmasında yapılan hatalar ve zaman içinde doğal olarak değiştirilmesi gereken noktalar ancak geri besleme mekanizması çalıştığı takdirde ortaya çıkarılabilir.
Buradan anlaşılacağı üzere inşaat sektöründe kalite kontrolü, üretimin her aşamasında olduğu gibi, ondan önceki ve sonraki işlemlerde de etkili olan geniş kapsamlı bir işletme fonksiyonudur.

Bir kurum için en önemli değerlerden biri arşividir. Kurum içi ya da kurum dışı evrakların içindeki bilgilerin nasıl saklandığı, nasıl ve ne kadar çabuk erişildiği ve tekrar kullanılıp kullanılamadığı ise arşivin ne kadar değerli olduğunu belirleyen unsurlardır. Çoğumuz için arşiv sadece evraklar ve klasörleri çağrıştırır. Ancak pek çok kurum için arşiv kâğıt evrakların yanında; fotoğraf, ses kaydı, video, elektronik posta ve dokümanlar gibi saklanması gereken diğer dosyaların da bulunduğu bir bütündür. İşte bu nedenle tüm bu değerli bilginin doğru şekilde işlenmesi, saklanması ve değerlendirilebilmesi için bir doküman yönetim sistemi (DYS) gerekmektedir.

Her gün binlerce dokümanın üretildiği, işlendiği ve saklandığı bir inşaat ortamında kayıplar, zamanında gereken bilgiye ulaşamama ve dolaşım sorunları; büyük maliyetlere neden olmaktadır. İnşaat İşlerinde doküman yönetim sistemi de dokümanın ve bilginin şekli ne olursa olsun onu en uygun şekilde işleyip saklamak ve arandığında isim, konu, tarih, yazar, gibi türlü ayrıntıda bilgilerle ulaşabilmek için kullanılan sistemdir. Elektronik doküman yönetim sistemleri bunlara ek olarak dosyaların içeriğinden indekslenmemiş metinleri de bulmak gibi harika bir özellik sunar.

Dokümantasyon

Firmaların Uluslar arası Standartlara göre takip edeceği doküman takibi sırasıyla

• Kalite Politikası
• KEK
• Prosedürler
• Talimatlar
• Destek dokümanları

olarak şekillenir.

Dokümantasyonun takibi firma içlerinde kurulacak Doküman Kontrol Merkezleri (Document Control Center-DCC) ile istenilen seviyeye ulaşabilir. Özellikle, devam eden projelerin: inşaat, makine, elektrik, havalandırma v.b. proje çizimlerinin revizyon numaraları, her proje ile ilgili evrakın takibi ve bunların proje sorumlularına ulaştırılması DCC grubunun sorumluluğundadır. Ayrıca, sona gelmiş evrakların iletimi ve karşı tarafın onay yazılarının takibi de aynı grubun sorumluluğundadır.

Yayımlanan tebliğ’de Yapı İşleri İnşaat, Makine ve Elektrik Tesisatı Genel Teknik Şartnamelerine Isı Yalıtım İşleri Genel Teknik Şartnamesi ve Yapısal Yangın Güvenliği İşleri Genel Teknik Şartnamesi eklenmiştir.

Isı Yalıtım İşleri Genel Teknik Şartnamesi ve Yapısal Yangın Güvenliği İşleri Genel Teknik Şartnamesine buradan ulaşabilirsiniz.

Ayrıca yayımlanan Tebliğde;

MADDE 1 – 30/6/2007 tarihli ve 26568 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı İşleri İnşaat, Makine ve Elektrik Tesisatı Genel Teknik Şartnamelerine Dair Tebliğ (Tebliğ No: YFK-2007/1)’in 1 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 1 – (1) Bu Tebliğ, 29/6/2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 32 nci maddesi kapsamına giren kurum ve kuruluşların uymak ve uygulamak zorunda oldukları yapı işleri inşaat, makine ve elektik tesisatı genel teknik şartnamelerinin belirlenmesi amacıyla, 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (k) bendi hükmüne dayanılarak hazırlanmıştır.”

Bu Tebliğ 1/6/2018 tarihinde yürürlüğe girer.

(Isı Yalıtım Malzemeleri)

Görüldüğü gibi beklenmeyen riskler sözü çok edilen ancak hesap yapılması pek mümkün olmayan olaylardır. Bu konulardaki teknik eleman görüşleri tahminden ileri gidemez. Konu uzmanlarının bile çok kez yanıldıkları bilinmektedir.

Döviz kurlarının etkin olduğu işlerde kur garantisi (kura, dövize kasko) sağlanması, siyasilere, idareye ve müşavirliklere yakın durulması, her türlü risk için en garantili önlemin alınması gibi yöntemler maliyeti yüksek tercihlerdir. Bu yöntemle hazırlanacak tekliflerle, inşaat sektöründe içinde bulunduğumuz dönemde yurtiçinde ve dışında iş alma olasılığı azalır. Bu nedenle risk hesaplarının ayrıntılı, titiz ve gerçekçi olarak yapılması hedeflenen kar ile belirlenen risk maliyetinin birlikte irdelenmesi gerekir.

Doğru hesaplanmış risk üstlenmek yüklenicinin en önemli ve etkin kozudur. Karsız iş yapılamayacağı gibi risksiz kar etmek de düşünülemez. Riskleri yani olası zarar oluşturma tehlikelerini,

1. Risk taraması yapıp, onları tanıyarak,
2. Güvenilir sigorta şirketleri ile çalışarak,
3. Matrisler yapıp olasılıklarını irdeleyerek,
4. Maliyetlerini hesaplayarak,
5. Risk odaklı denetimlerle izleyerek,
6. Özetle risk yönetimine önem vererek

büyük ölçüde azaltabilir ve zararlarını küçültebiliriz.

Yükleniciler bu çalışmaları tecrübeli ve titiz teknik elemanlardan ve uzmanlardan yararlanarak yapabilir.

Risk unsurlarının ve önlemlerinin belirlenmesi, sigorta maliyetlerinin hesaplanması için, farklı sigorta şirketlerinden görüş ve fiyat teklifleri alınması, görüşülmesi ve pazarlık yapılması, hasar ödeme koşullarının öğrenilmesi gerekir.

Riskleri azaltmanın bir başka yöntemi ise yüklenici firmaların büyük ve riskli işlerde ortaklık kurmalarıdır.

Ayrıca, benzer işleri ve riskleri olan yüklenici firmaların yakın temas ve işbirliği halinde, beklenmeyen risklere karşı bir güç birliği oluşturmaları da uygun bir yöntemdir.

Bu güç birliğinin Türkiye Müteahhitler Birliği gibi kuruluşların çatısı altında oluşturulmasının yararlı olacağı şüphesizdir.

1-Sözleşmeler “işi ve idareyi” güvence altına almak için tek taraflı olarak işveren lehine hazırlanmıştır ve tüm riskler çoğu kez yükleniciye yüklenmiştir,

2-Sözleşmelerde işle ilgili tüm ön hazırlık işlemlerinin tamamlandığı varsayılmıştır veya bu işlemlerin tamamlanması yüklenici sorumluluğuna bırakılmıştır.

Özel sektörde bile yüklenici adaylarının ihale ile ilgili eksik ve aksaklıklar konusunda işvereni uyarma şansı bulunmamaktadır.

Bu koşullar nedeniyle iş alma heyecanı içindeki yükleniciler ve onların teknik elemanları;

1. Sözleşme hükümlerini,
2. Sözleşme eklerini,
3. Sözleşme eki sayılan şartnameleri,
4. Proje ve hesapları,
5. İş mahalini ve çevresini,
6. İş koşullarını,
7. Piyasa koşularını,
8. İdarenin tutumunu, maddi olanaklarını

yeterince dikkate almazlar. Hatta tersine iyimser tahminler yapıp hayaller kurarlar.

Oysa büyük olasılıkla ykarıda sayılan konularda çeşitli açık-gizli riskler vardır.

Örneğin;

1. İşin zemin raporu alınmamıştır,
2. İmar durumu uygun değildir,
3. ÇED Raporu yoktur,
4. Arsa ve arazide inşaatı engelleyici hususlar araştırılmamıştır,
5. İşyeri inşaata hazır değildir,
6. Şantiye yeri ve şantiye gereksinimleri tam olarak düşünülmemiştir,
7. Projeler eksiktir,
8. Metraj ve keşiflerde hatalar olabilir,
9. Ruhsat alınmamıştır,
10. Altyapı olanakları sağlanmamıştır,

Bu liste uzayıp gider.

Her şeye rağmen iş ihaleye çıkarılmıştır ve yüklenici adayları mevcut sektör koşulları nedeniyle iş seçmek değil işe saldırmak durumundadır. Riskler yeterince incelenmez, iyimser veya eksik hesaplar yapılır.

Gerçeğin acı yüzü iş alındıktan sonra görülmeye başlar. Sürprizler peşpeşe sıralanır. Yüklenicinin kaderi işveren ve kontrolün insafına kalır. Hatta çoğu kez kontrolörlüğün hoşgörüsü dahi sorunları çözmeye yetmez ve yüklenici zor bir duruma düşer.

Bu bölüme giren riskler yeterli inceleme yapıldığında belirlenebilecek türdendir. Sadece proje, metraj ve keşiflerdeki eksik ve aksaklıkların belirlenmesi deneyim ve zaman ister. Diğer eksiklikler kolayca tespit edilebilir.

Yurtdışı ve dış kredili işlerde, risk konuları uluslararası sözleşmeye (FIDIC) göre ele alınır. Bu hususların teklif aşamasından itibaren titizlikle izlenmesi gerekir.

Sözleşme ve içeriği ile ilgili risk çalşmalarının sadece teklif aşamasında ele alınması yeterli değildir. Konular üzerinde tüm işin yapım sürecinde görevlendirilecek teknik elemanlar tarafından inceleme ve irdeleme yapılması gerekir. Bu tür çalışmalar, olası risklerin etkilerini hafifletebileceği gibi çoğu kez gerektiğinde süre uzatımının sağlanmasına ve ek gelir (claim) kaynaklarının yaratılmasına yardımcı olur.

Yüksek miktarların söz konusu olduğu bu arsa yatırım veya yap-sat ticareti sürecinde dikkat edilmesi gereken noktaları sizler için bir liste halinde topladık.

Öncelikle her arsanın ayrı ayrı not alınması gereken özelllikleri şunlardır:

• İl:
• İlçe:
• Kasaba:
• Mevki:
• Yüz Ölçümü:
• Resmi Değeri:
• Ödeme Şekli:
• Pafta No:
• Ada no:
• Parsel no:
• Harita no:
• Sahibi:
• Niteliği (tarla, bahçe, meyvelik, kıraç arazi, yapı var, vb.):

Dikkat edilmesi gereken hususlar ise şu şekildedir:

• Tapusu var mı? Ortaklı ise ortaklar anlaşmış mı?
• Arsa kat karşılığı mı? Satın mı alınacak?
• Arsa sahibinden mi? Arada emlakçı, komisyoncu var mı?
• Kadastro görmüş mü?
• Tapu sorunu var mı? Hukuki ihtilafı var mı? (Üzerinde satış vaadi, haciz, ipotek, irtifak hakkı var mı?)
• Ormanla ilişkisi ve ihtilafı var mı?
• Hazineyle ilişkisi ve ihtilafı var mı?
• Tarla ise toprak reformuna tabi mi?
• İmar durumu nasıl? Tasarlanan yapı için uygun mu?
• Hangi deprem bölgesinde?
• SİT (Koruma) alanında mı?
• Kıyı kenar kanunu sorunu var mı?
• Zemin durumu (raporu) nasıl? (Yeterince sağlam mı? Zemin suyu seviyesi vb.)
  
  
  
• Kazı sorunu var mı? (Kayalık mı, fazla hafriyat, dolgu gerekiyor mu?)
• Konumunda sakınca var mı? (Sel yatağı olması, çığ düşme, heyelan tehlikeleri gibi)
• İnşaatı etkileyecek iklim sorunları var mı? (Sağanak yağmur, aşırı soğuk, fırtına, hortum vb.)
• Ziraat arazisi, ağaçlık, bağ, tarla, bahçe sorunu var mı?
• Altyapı olanakları nasıl? (yol, su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz, internet vb.)
• Arsada inşaatı etkileyecek unsurlar var mı? (Yüksek gerilim hattı, altyapı, tarihi eser olasılığı)
• Ticari, sosyal altyapı olanakları var mı? (Yapı türüne göre, çarşı, pazar, okul, hastane vb.)
• Toplu taşıma olanakları nasıl?
• Çevre yerleşimleri tasarlanan yapıya uygun mu? (Sanayi, turistik tesis, tarla, toplu konut, villa alanları vb.)
• Kazı malzemesi atılma olanakları var mı?(Arsa içi, arsa dışı)
• Şantiye olanakları nasıl? (Saha içi boş yerler, çevreden kiralanma olanakları vb.)
• İnşaatın ve tasarlanan yapının çevreyi olumsuz etkileme olasılığı var mı?
• Yakın komşuları kimler? Yararlı ve sakıncalı yönleri neler?
• Arsa üzerindeki değerler. (Yapılar, su kaynağı, kuyu, ağaç, vb.)
• Kentsel Dönüşüm Kanununa uygun mu?
• Bitişiğinde inşaat sürecini etkileyecek yapı var mı?
• Bitişik nizam ise yıkım olacaksa bir tehlike arz eder mi? Temel kazısı bir tehlike arz eder mi?
• Temel yapısı için bir öngörüm var mı? Derin temel veya zemin iyileştirme gerekir mi?
• Yola terk vb. bir durumu var mı?

Kafa karışıklığının giderilmesi, seçimin doğru şekilde yapılması için seçeneklerin bir arada göründüğü tablolar oluşturmak yararlıdır. Kat karşılığı inşaat veya yatırım amaçlı arsa için önemli hususların özellikle belirtildiği farklı farklı tablolar oluşturulabilir. Örnek bir tablo vermek gerekirse:

Arsanın belirli özellikleriye oluşturulmuş bu tablolarda hedeflenen amaca yönelik bilgilerin özet halinde görülebilmesi ve arsaların birbirleriyle karşılaştırılabilmesi tüm bu zorlu süreçte kafa karışıklığının ve hata yapmanın önüne geçmek için yardımcınız olacaktır.

İlgili: Arsa alırken dikkate alınması gereken bir diğer konu: rant ve imar artışından doğan değer

1. T.C. Anayasası,
2. T. Ticaret Kanunu,
3. Borçlar Kanunu,
4. Tüm Vergi Yasaları,
5. İmar Kanunu,
6. Kamu İhale Yasası,
7. Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu,
8. İş ve Sosyal Sigortalar Kanunu,
9. Kıyı Kanunu,
10. Yapı Denetim Hakkında Kanun,
11. Kat Mülkiyeti Kanunu,
12. Yapı İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği,
13. Yapı Denetim Uygulama Usul ve Esasları Yönetmeliği,
14. Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği,
15. Yapı Malzemeleri Yönetmeliği,
16. İş Sağlığı ve Gürültü Yönetmeliği,
17. Deprem Yönetmeliği,
18. Tip İmar Yönetmeliği,
19. Sığınak Yönetmeliği,
20. Kontrol Yönetmeliği,
    
    
    
21. Kabul Yönetmeliği,
22. Yangın Yönetmeliği,
23. Otopark Yönetmeliği,
24. Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
25. Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği,
26. T.M.M.O.B. Serbest Mühendislik ve Mimarlık Hizmetleri Asgari Ücret Yönetmeliği,
27. Yardımcı Fen Adamları Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik,
28. İdari Şartnameler,
29. Genel Yapım Şartnameleri,
30. Yapım İşleri Genel Şartnamesi,
31. Mühendislik Hizmetleri Şartnameleri,
32. Mimarlık Hizmeti Şartnamesi,
33. Zorunlu Deprem Sigorta Genel Şartnamesi,
34. Maden ve Taş Ocakları Mevzuatı,
35. Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslar,
36. Binalarda Isı Yalıtımı Kuralları,
37. Fiyat Farkları ve Açıklamaları,
38. Sözleşme Tasarıları,
39. Proje Bedelleri Hesapları,
40. Konut Kooperatiflerinde Ferdileşme Kuralları,
41. Kamu Kuruluşlarınca Yaptırılacak İşlerde Çalışma Şartları İle İlgili Genel Esaslar,
42. Çeşitli Yapı Malzemeleri için T. Standartları,
43. Çeşitli Yapım Şartnameleri Kılavuzları,
44. Birim Fiyat Tarifleri ve Analizleri.

Listenin uzunluğu korkutmamalıdır, bunların ilgili bölümlerinin çoğu YAPI İŞLERİ MEVZUATI EL KİTABI‘nda bulunmaktadır.

Sıradan (genellikle kayıt dışı) inşaat ve müteahhitlik işlerinde ihale dosyası, şartname gibi teknik kayıtlar bulunmaz. İnşaatçı, müteahhit, üstlenmek istediği yapı için, ya öylesine temsili bir resim çizdirip mal sahibini ikna etmeye çalışır ya da yetkin bir teknik elemana (mimar, inşaat mühendisi) bir taslak proje yaptırır. Çalıştığı ortamın koşullarına göre anahtar teslimi teklif hazırlar. İşin tümüne, bir kısmına veya işçiliğine talip olur. Teklifine yapının şemasını veya proje taslağını ekler. Gerek görülüyorsa teklifine yapı ve yapı malzemeleri ile ilgili bazı açıklamaları da ekler.

Yapı sahibi titizise inşaatçıyı, müteahhiti soruşturur ve çoğu kez kendisini güvenceye hemşerisini tercih ederek alır!!!

Sonra pazarlık dönemi başlar, özellikle fiyatta anlaştıktan sonra teklif imzalanarak sözleşme niteliği kazandırılır veya sözleşme yapılarak imzalanır. Pazarlık aşamasında, mal sahibinin mimarı veya mühendisi yok ise işin teknik yönü ve kalitesi incelenmez ve mal sahibinin kaderi inşaatçının insafına kalır. Eğer ruhsat alınacak ise proje ve ruhsat alma işlerini yine kendi yararını düşünerek inşaatçı, müteahhit üstlenir.

Mal sahibi, arsasına kat karşılığı inşaat yaptıracak ise süreç çoğu kez yukarıda belirtilen şekilde gelişir.

Teklifin ve anlaşmanın en can alıcı yönü,

• Normal inşaatlarda avans ve ödemeler kısmı,
• Kat karşılığı müteahhitlik yapılacak ise alınacak daire, dükkan vb.’nin miktarı, yeslim tarihi, müteahhite (yap-satçıya) bırakılan yerlerin ne zaman devrileceği ve yapı kalitesi ile ilgili maddeleridir.

Teklifin, sözleşme şekline dönüşmesinde, inşaatçının (müteahhitin) ikna gücü ve daha önceki yaptığı işlerin kalitesi, zamanında, sorunsuz teslim edilmiş olması gibi referansları önemli rol oynar.

Vatandaş varlıklı, kültürlü ve akıllı ise yaptıracağı inşaat için önce güvenilir bir mimar seçer. Projesini ve ihale dosyasını hazırlatır. Sonra Ticaret Odasına kayıtlı ve vergi mükellifi olan düzgün, deneyimli ve nitelikli olduğunu önceden sorup öğrendiği, yüklenicilerden teklif alarak, işi en uygun bulduğuna verir.

Teklif Verme

Yukarıda belirtildiği gibi, kayıt dışı işlerde bile çoğunlukla yazılı teklif verilmesi usuldendir. Bu yöntem hem teklif veren inşaatçının, müteahhitin ciddiyetini kanıtlar, hem de mal sahibine güven verir, anlaşmanın hukuki zeminini oluşturur. İşçilik için verilen yazılı teklifler çoğukez ilkeldir. Hatta bazen malzemeli inşaat teklifleri de iş bedeli ile orantılanmayacak ölçüde yetersiz olur. Aslında bu tekliflerin, aşağıda belirtilen bilgileri içermesi gerekir;

1. İnşaatın ayrıntılı olarak yeri, adresi,
2. Yapılacak inşaatın kapsamı, içeriği,
3. Projelerin nasıl sağlanacağı, bedelinin nasıl ödeneceği,
4. Yapı şartnameleri,
5. Hangi kurallara uyulacağı,
6. Malzeme kaliteleri,
7. İşin yapım aşamaları, bitiş ve kullanım izin alım süreleri,
8. İşin bedeli ve bedele dahil olan, olmayan işler,
9. Ödeme şekli ve süreleri,
10. Vergi, sigorta, ruhsat vb. ödemelerini kimin yapacağı,
11. Mücbir sebepler,
12. Anlaşmazlıkların çözülmesi,
13. Teminatlar ve inşaatçının, müteahhitin varsa kefili ve bilgileri,

gibi hususlar belirtilir. Ciddi işlerde ihale dosyasında teklif örneği bulunur ve teklif bu örneğe göre verilir.

Tekliflere referansların ve firmanın resmi kimliğini gösteren belgelerin eklenmesi usuldendir.

Yapı büyüdükçe, teklif işinin önemi artar. Çünkü, inşaat için birkaç yüklenici adayından teklif alınacak ve ihale sadece uygun görülene verilecektir.

Özel sektör inşaat işlerinde, teklif alma işlerini bizzat mal sahibi ve/veya onun yetkili kıldığı çoğu kez teknik eleman olan kişiler yönlendiri ve yönetir. Yüklenici adaylarını onlar belirler ve pazarlığı da onlar yapar, işi üstlenecek yükleniciyi de onlar seçer.

Bu aşamada çoğu kez yüklenici adayları, müteahhitler yarıştırılır. Bu yarıştırmanın sağlıklı olması için teklif eki olan birim fiyatların veya toplam maliyetin ve özel koşulların titizlikle irdelenmesi ve karşılaştırılması usuldendir. Dolayısıyla, teklif sahiplerinin sadece düşük fiyat hesaplamaları ve önermeleri yetmez. “Teklifin” tüm unsurları açık, net, tutarlı ve işveren için yararlı olmasına da özen gösterilmesi gerekir. Ayrıca, teklif hazırlarken mal sahibinin “uygun” bulacağı teklifin her zaman en ucuz teklif olmayabileceği unutulmamalıdır.

Teklif verme aşaması yüklenici için çok önemlidir. Yüklenicilerin teklif verirken işin projelerini, ihale dosyasını, fiyatlarını, metrajlarını, risklerini ve tüm unsurlarını çok titiz kontrol ve hesap etmeleri gerekir.

Resmi işlerde durum ve süreç çok daha farklıdır.

İhalelerin nasıl yapılacağı, kimlerin teklif verebileceği ve yeterlilik (ihaleye katılma hakkı) alabileceği başta olmak üzere, inşaat ve yüklenici yükümlülükleri ile ilgili akla gelen tüm işlemler ve unsurlar, yürürlükteki yasalar, yönetmelikler, şartnameler ve standartlar ile belirlenmiştir. Tüm yasal düzenlemelere rağmen uygulamada öteden beri, bazı kayırmaların, özel kural ve işlemlerin etkili olduğu bilinmektedir.

Yurt dışı işlerinde ise o ülkelere özgü “özel koşullara” göre teklif verilip pazarlık yapılıyor ve iş alınıyor. Bazı büyük işlerde ise çok ciddi araştırma ve hesap yapılması risklerin irdelenmesi gerekir. Başarı ve kar ancak bu şekilde sağlanabiliyor.

Her ihalenin teklif verme sırasında titizlikle üzerinde durulması gereken önemli bir konuda fiyat oluşturulmasıdır. Bu amaçla;

• Ya 2. yüklenici ya da taşeronlardan alınan fiyatlardan yararlanılır,
• ya fiyat analizi yapıır,
• ya da alınan fiyatlar, analiz yapılarak irdelenir ve benimsenir.

Bu çalışmalarda daha önceki iş deneyimlerinden yararlanılması; fire, genel gider, amortisman ve risk paylarının dikkate alınması gerekir.

Özetlersek, teklif vermek iş almanın ön şartıdır. Almak istenen inşaat işinin “başarılı ve yararlı” olması için niyetlenilen inşaat koşullarının, risklerinin, işveren veya idare maddi olanaklarının, piyasa gereklerinin, projelerinin, ihale dosyasının ve sözleşmelerin çok titiz incelenmesi ve irdelenmesi gerekir. Ayrıca dolaylı giderlerin unutulmamasına özen gösterilmelidir.

Ülkemizin çalışma koşullarını biliyoruz;

• Yüksek kayıt dışı istihdam,
• Yasalara itaatsizlik,
• Haksız rekabetler,
• Özellikle inşaat sektöründeki düşük kültür ve eğitim seviyesi,
• Plansızlıki programsızlık,
• Keyfi yönetilen şirketler,
• Piyasanın ve iş yoğunluklarının dengesizliği gibi faktörler bu piyasada yer edinmeye çalışan girişimcileri karamsarlığa sürüklemektedir.

Bazı temel kurallar ve ilkelerin benimsenmesi İnşaat Süreçlerini Başarıya Daha Yakın Kılacaktır;

1-Yasalara ve kurumsallaşmanın gereklerine tam uyulmalı,

2-Her firmanın kuruluş ve çalışma amacı ile görevi bilinçil ve gerçekçi bir şekilde belirlenmeli,

3-Kuruluşun yönetim modeli ve karar alma mekanizmaları net ve kesin olmalıdır,

4-Her iş, o işin ehline yaptırılmalı,

5-Kararlar alınırken alternatif ve aykırı görüşleri de irdelemekten kaçınmamalı,

6-Tüm yönetim kademelerinin görev, yetki ve sorumlulukları net ve yazılı olmalı,

7-Karar ve uygulamalar için ayrı ayrı ekipler oluşturulmalı,

8-Bilime bilgiye, teknolojiye ve araştırmaya önem verilmeli,

9-Firma çağdaş ilkelerle yönetilmeli ve çağdaş kurallara uyulmalı,

10-İnsan kaynakları üzerinde titizlikle durulmalı; işe alma, eğitme, geliştirme, yarıştırma, verim, özendirme, ödüllendirme, işe ve firmaya sahip çıkma gibi konular tek tek ele alınmalı,

11-Düz işçiden, proje müdürüne her çalışanın; düzenli çalışma, doğru ve dürüst olma, iş ve hizmeti kaliteli yapma, verim arttırma, kendini geliştirme, firmaya ve varlıklarına sahip çıkma, başarıya odaklanma, motivasyou koruma, zamanı doğru algılama ve değerlendirme, firmanın karını ve ününü gözetme, kolektif çalışma konularında bilinçlendirilmesine özen gösterilmeli,

12-Tüm işlemler (raporlar, günlük raporlar, yeşil defter, ataşman, kesin hesap, görev tanımları, günlük görev talimatları, makine, ekipman, malzeme hareketleri) yazılı, gerektiğinde şematik olarak yürütülmelidir. Tüm bu evraklar düzenli bir şekilde dosyalanmalı ve saklanmalıdır.

13-Hiçbir konu tahminle, peşin hükümle, duygusal bir şekilde ele alınmamalı, mümkün olan her konuda açık ve ney şekilde hesap yapılmalı ve bu hesaplar saklanmalı,

14-Para, senet gibi menkul değerler uzman ve güvenilir elemanlarca, yönetim kurulu kararları ve onun belirleyeceği kurallara göre yönetilmeli,

15-İş makinelerinin, araçların, ekipmanın onarım, bakım ve korunması önlemleri eksiksiz alınmalı ve uygulanmalı,

16-Malzemenin ve üretimin çalınmaya, tahribe, yıpranmaya vb. karşı koruma önlemleri ihmal edilmemeli,

17-Her iş ve hizmetin kesinlikle izlenmesi ve kontrolü için sistem kurulmalı ve bu sistemler de denetlenmeli,

18-Fırsatlar gözetilmeli ve değerlendirilmeli,

19-Gelişme, büyüme, farklılaşma, araştırma, yeniden yapılanma, uzmanlardan yararlanma konuları ihmal edilmemeli,

20-Sektördeki diğer kurum ve kuruluşlarla iletişim ve dayanışma içinde olunmalı

21-Ve son olarak tekrar ve tekrar EĞİTİM, EĞİTİM, EĞİTİM…

Bu sigorta ile satıcı yükümlülüklerini yerine getiremezse, sigorta şirketi proje sürecinde devreye giriyor. Sigorta şirketi ya projeyi tamamlayıp hak sahiplerine dairelerini teslim ediyor, ya da faizi ile birlikte yapılan tüm ödemelerin iadesini sağlıyor.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun ilgili bölümü şu şekildedir;

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri

MADDE 40 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

(2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.

(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Şekil şartı

MADDE 41 – (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Teminat

MADDE 42 – (1) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Kanunun yayımlanmasının ardından yaklaşık 3 yıl süren çalışmaların sonunda Türkiye’de ilk bina tamamlama sigortası poliçesi düzenlendi. Bina Tamamlama Sigortası’nın Türkiye’deki ilk poliçesi, Rosenberg&Parker Türkiye’nin aracılığında bir sigorta şirketi tarafından hazırlandı. Böylece ilgili projeden konut sahibi olmak isteyenler konutları teslim alıp alamama endişesi yaşamadan rahatlıkla önödemeli konut sözleşmesi yapabilecekler.

Rosenberg&Parker Türkiye CEO’su Meltem Gezen, 3 yılı aşkın bir süredir mevzuatın hazırlanmasında Bakanlık ile karşılıklı poliçe metinlerinin yazılmasında çalışmalar içerisinde bulunduklarını belirterek, “Şu anda 3-4 poliçe görüşmemiz daha başladı. Bina tamamlama sigortası için 2 yeni sigorta şirketi de hazırlanıyor” dedi.

Bina tamamlama sigortası Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun tüketicileri koruma altına aldığı bir sistemdir. Kentsel dönüşüm projelerinde ise hak sahipleri müteahhit firma ile kat karşılığı anlaşma yapmakta ve bu  ticari bir işleme girdiği için evi kentsel dönüşüme giren vatandaş kanundaki tüketici tanımına uymuyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projelerinde bina tamamlama sigortasının zorunluluğu bulunmuyor.  Ancak kentsel dönüşüm kapsamında yapılan projede yeni konutlar ortaya çıkıyorsa, bu konutlara talip olanlar yeni tüketici olduklarından sigorta uygulanması gerekiyor.

İnşaat konsunda maliyetler; kullanılan hammaddelerin miktarlarına, fiyatlarıına ve işçilik ücretlerine bağlı olmakla birlikte bir çok özel durumdan da etkilenmeye müsaittir. Müşterilerin istekleri, idarelerin getirdiği sınırlamalar ve istekler, çevre koşulları, inşaat yeri, buradaki zeminin yapısı ve kullanılacak teknoloji hesaba katılmamış maliyetlerin ortaya çıkmasına neden olabilmektedir

Bir projenin maliyet analizinin türü, bu analizin kontrolleri ve yöntemleri proje türüne ve işveren veya müteahhidin görüşüne bağlıdır. Proje tamamlama süresi, ödenecek faizleri ve işletmeye başlama ve yatırımın karşılığını almaya başlamayı doğrudan etkilediğinden, her işveren projenin zamanında ve belirli bir maliyetle bitmesini ister.

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) üyesi 26 taahhütçü firmayla düzenlenen ankete göre teklif aşamasında öncelikle değerlendirilen kriterlerden maliyet ve sürelerin analizi, yurtdışı faaliyetlerde daha büyük önemle dikkate alınmakta, kaynak temini ise yurtiçi faaliyetlerde daha ön plana çıkmaktadır.

Teklif bedeli ve projenin süresinde teslimi en önemli hususlardan olup, hem gerçeğe en yakın maliyet değerlerinin hesaplanması, hem en uygun tamamlanma süresinin tespiti ve bunun hayata geçirilmesi hem de başta nakit akışları olmak üzere malzeme, makine, ekipman, işgücü ve teknik-idari kadroların oluşturulup bu birimlerin optimum verimle kullanılması bir projeden beklenen başarının elde edilmesi için ön planda olan unsurlardır.

Proje süresi belirlemede kullanılan tekniklerin hem yurtiçi hem de yurtdışı faaliyetlerde daha büyük oranlarda kullanımları, risk minimizasyonu için faydalı bir uygulama olabilir. Her projenin optimum maliyetle gerçekleştirilebileceği bir süre öngörülmektedir. Direkt ve dolaylı olarak ortaya çıkabilecek maliyetlerin toplamı ile hesaplanan toplam maliyetlerin minimum olduğu bu tamamlanma süresinin her proje için hesaplanması, ve bunun da sözleşme teslim zamanı ile karşılaştırılması gereklidir.  Sözleşme tarihinden daha erken bir tamamlanma tarihinin, daha düşük bir maliyetle gerçekleştirilebilmesinin mümkün olup olmadığının öngörülmeye çalışılması da faydalı olacaktır.