İnşaat Sektöründe Teklif Vermek ve İş Almak

İnşaat sektöründe, inşaatçıların ve müteahhitlerin teklif vermeleri ve iş almaları farklı koşullarda çeşitli yöntemlerle gerçekleşir.

Sıradan (genellikle kayıt dışı) inşaat ve müteahhitlik işlerinde ihale dosyası, şartname gibi teknik kayıtlar bulunmaz. İnşaatçı, müteahhit, üstlenmek istediği yapı için, ya öylesine temsili bir resim çizdirip mal sahibini ikna etmeye çalışır ya da yetkin bir teknik elemana (mimar, inşaat mühendisi) bir taslak proje yaptırır. Çalıştığı ortamın koşullarına göre anahtar teslimi teklif hazırlar. İşin tümüne, bir kısmına veya işçiliğine talip olur. Teklifine yapının şemasını veya proje taslağını ekler. Gerek görülüyorsa teklifine yapı ve yapı malzemeleri ile ilgili bazı açıklamaları da ekler.

Yapı sahibi titizise inşaatçıyı, müteahhiti soruşturur ve çoğu kez kendisini güvenceye hemşerisini tercih ederek alır!!!

Sonra pazarlık dönemi başlar, özellikle fiyatta anlaştıktan sonra teklif imzalanarak sözleşme niteliği kazandırılır veya sözleşme yapılarak imzalanır. Pazarlık aşamasında, mal sahibinin mimarı veya mühendisi yok ise işin teknik yönü ve kalitesi incelenmez ve mal sahibinin kaderi inşaatçının insafına kalır. Eğer ruhsat alınacak ise proje ve ruhsat alma işlerini yine kendi yararını düşünerek inşaatçı, müteahhit üstlenir.

Mal sahibi, arsasına kat karşılığı inşaat yaptıracak ise süreç çoğu kez yukarıda belirtilen şekilde gelişir.

Teklifin ve anlaşmanın en can alıcı yönü,

• Normal inşaatlarda avans ve ödemeler kısmı,
• Kat karşılığı müteahhitlik yapılacak ise alınacak daire, dükkan vb.’nin miktarı, yeslim tarihi, müteahhite (yap-satçıya) bırakılan yerlerin ne zaman devrileceği ve yapı kalitesi ile ilgili maddeleridir.

Teklifin, sözleşme şekline dönüşmesinde, inşaatçının (müteahhitin) ikna gücü ve daha önceki yaptığı işlerin kalitesi, zamanında, sorunsuz teslim edilmiş olması gibi referansları önemli rol oynar.

Vatandaş varlıklı, kültürlü ve akıllı ise yaptıracağı inşaat için önce güvenilir bir mimar seçer. Projesini ve ihale dosyasını hazırlatır. Sonra Ticaret Odasına kayıtlı ve vergi mükellifi olan düzgün, deneyimli ve nitelikli olduğunu önceden sorup öğrendiği, yüklenicilerden teklif alarak, işi en uygun bulduğuna verir.

Teklif Verme

Yukarıda belirtildiği gibi, kayıt dışı işlerde bile çoğunlukla yazılı teklif verilmesi usuldendir. Bu yöntem hem teklif veren inşaatçının, müteahhitin ciddiyetini kanıtlar, hem de mal sahibine güven verir, anlaşmanın hukuki zeminini oluşturur. İşçilik için verilen yazılı teklifler çoğukez ilkeldir. Hatta bazen malzemeli inşaat teklifleri de iş bedeli ile orantılanmayacak ölçüde yetersiz olur. Aslında bu tekliflerin, aşağıda belirtilen bilgileri içermesi gerekir;

1. İnşaatın ayrıntılı olarak yeri, adresi,
2. Yapılacak inşaatın kapsamı, içeriği,
3. Projelerin nasıl sağlanacağı, bedelinin nasıl ödeneceği,
4. Yapı şartnameleri,
5. Hangi kurallara uyulacağı,
6. Malzeme kaliteleri,
7. İşin yapım aşamaları, bitiş ve kullanım izin alım süreleri,
8. İşin bedeli ve bedele dahil olan, olmayan işler,
9. Ödeme şekli ve süreleri,
10. Vergi, sigorta, ruhsat vb. ödemelerini kimin yapacağı,
11. Mücbir sebepler,
12. Anlaşmazlıkların çözülmesi,
13. Teminatlar ve inşaatçının, müteahhitin varsa kefili ve bilgileri,

gibi hususlar belirtilir. Ciddi işlerde ihale dosyasında teklif örneği bulunur ve teklif bu örneğe göre verilir.

Tekliflere referansların ve firmanın resmi kimliğini gösteren belgelerin eklenmesi usuldendir.

Yapı büyüdükçe, teklif işinin önemi artar. Çünkü, inşaat için birkaç yüklenici adayından teklif alınacak ve ihale sadece uygun görülene verilecektir.

Özel sektör inşaat işlerinde, teklif alma işlerini bizzat mal sahibi ve/veya onun yetkili kıldığı çoğu kez teknik eleman olan kişiler yönlendiri ve yönetir. Yüklenici adaylarını onlar belirler ve pazarlığı da onlar yapar, işi üstlenecek yükleniciyi de onlar seçer.

Bu aşamada çoğu kez yüklenici adayları, müteahhitler yarıştırılır. Bu yarıştırmanın sağlıklı olması için teklif eki olan birim fiyatların veya toplam maliyetin ve özel koşulların titizlikle irdelenmesi ve karşılaştırılması usuldendir. Dolayısıyla, teklif sahiplerinin sadece düşük fiyat hesaplamaları ve önermeleri yetmez. “Teklifin” tüm unsurları açık, net, tutarlı ve işveren için yararlı olmasına da özen gösterilmesi gerekir. Ayrıca, teklif hazırlarken mal sahibinin “uygun” bulacağı teklifin her zaman en ucuz teklif olmayabileceği unutulmamalıdır.

Teklif verme aşaması yüklenici için çok önemlidir. Yüklenicilerin teklif verirken işin projelerini, ihale dosyasını, fiyatlarını, metrajlarını, risklerini ve tüm unsurlarını çok titiz kontrol ve hesap etmeleri gerekir.

Resmi işlerde durum ve süreç çok daha farklıdır.

İhalelerin nasıl yapılacağı, kimlerin teklif verebileceği ve yeterlilik (ihaleye katılma hakkı) alabileceği başta olmak üzere, inşaat ve yüklenici yükümlülükleri ile ilgili akla gelen tüm işlemler ve unsurlar, yürürlükteki yasalar, yönetmelikler, şartnameler ve standartlar ile belirlenmiştir. Tüm yasal düzenlemelere rağmen uygulamada öteden beri, bazı kayırmaların, özel kural ve işlemlerin etkili olduğu bilinmektedir.

Yurt dışı işlerinde ise o ülkelere özgü “özel koşullara” göre teklif verilip pazarlık yapılıyor ve iş alınıyor. Bazı büyük işlerde ise çok ciddi araştırma ve hesap yapılması risklerin irdelenmesi gerekir. Başarı ve kar ancak bu şekilde sağlanabiliyor.

Her ihalenin teklif verme sırasında titizlikle üzerinde durulması gereken önemli bir konuda fiyat oluşturulmasıdır. Bu amaçla;

• Ya 2. yüklenici ya da taşeronlardan alınan fiyatlardan yararlanılır,
• ya fiyat analizi yapıır,
• ya da alınan fiyatlar, analiz yapılarak irdelenir ve benimsenir.

Bu çalışmalarda daha önceki iş deneyimlerinden yararlanılması; fire, genel gider, amortisman ve risk paylarının dikkate alınması gerekir.

Özetlersek, teklif vermek iş almanın ön şartıdır. Almak istenen inşaat işinin “başarılı ve yararlı” olması için niyetlenilen inşaat koşullarının, risklerinin, işveren veya idare maddi olanaklarının, piyasa gereklerinin, projelerinin, ihale dosyasının ve sözleşmelerin çok titiz incelenmesi ve irdelenmesi gerekir. Ayrıca dolaylı giderlerin unutulmamasına özen gösterilmelidir.