Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Bina Tamamlama Sigortası

T.C. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından Mayıs 2015 tarihinde yürürlüğe alınan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri düzenlemesinde belirtilen Bina Tamamlama Sigortası, konut sahibi olmak isteyenlerin ön ödemeli konut satışı yoluyla aldığı ev için satıcıya anahtar tesliminden önce yaptığı ödemeleri teminat altına alan bir garanti sözleşmesidir.

Bu sigorta ile satıcı yükümlülüklerini yerine getiremezse, sigorta şirketi proje sürecinde devreye giriyor. Sigorta şirketi ya projeyi tamamlayıp hak sahiplerine dairelerini teslim ediyor, ya da faizi ile birlikte yapılan tüm ödemelerin iadesini sağlıyor.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun ilgili bölümü şu şekildedir;

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri

MADDE 40 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

(2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.

(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Şekil şartı

MADDE 41 – (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Teminat

MADDE 42 – (1) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Kanunun yayımlanmasının ardından yaklaşık 3 yıl süren çalışmaların sonunda Türkiye’de ilk bina tamamlama sigortası poliçesi düzenlendi. Bina Tamamlama Sigortası’nın Türkiye’deki ilk poliçesi, Rosenberg&Parker Türkiye’nin aracılığında bir sigorta şirketi tarafından hazırlandı. Böylece ilgili projeden konut sahibi olmak isteyenler konutları teslim alıp alamama endişesi yaşamadan rahatlıkla önödemeli konut sözleşmesi yapabilecekler.

Rosenberg&Parker Türkiye CEO’su Meltem Gezen, 3 yılı aşkın bir süredir mevzuatın hazırlanmasında Bakanlık ile karşılıklı poliçe metinlerinin yazılmasında çalışmalar içerisinde bulunduklarını belirterek, “Şu anda 3-4 poliçe görüşmemiz daha başladı. Bina tamamlama sigortası için 2 yeni sigorta şirketi de hazırlanıyor” dedi.

Bina tamamlama sigortası Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun tüketicileri koruma altına aldığı bir sistemdir. Kentsel dönüşüm projelerinde ise hak sahipleri müteahhit firma ile kat karşılığı anlaşma yapmakta ve bu  ticari bir işleme girdiği için evi kentsel dönüşüme giren vatandaş kanundaki tüketici tanımına uymuyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projelerinde bina tamamlama sigortasının zorunluluğu bulunmuyor.  Ancak kentsel dönüşüm kapsamında yapılan projede yeni konutlar ortaya çıkıyorsa, bu konutlara talip olanlar yeni tüketici olduklarından sigorta uygulanması gerekiyor.