Taşınmaz Nedir? Taşınmaz Türleri Nelerdir?

Eşya çeşitli açılardan gruplandırılır. Bu gruplandırmalardan biri de taşınır eşya, ta­şınmaz eşya ayrımıdır. Taşınır eşya, taşınmaz eşya ayrımı, eşyanın yerinin değişip değişmemesi yönünden yapılır. Özüne zarar vermeksizin bir yerden başka bir ye­re taşınabilen eşya, taşınır eşyadır. Taşınmaz eşya ise özüne zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan eşyadır. Nelerin taşınmaz kav­ramına gireceği Medeni Kanun’un “taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704. maddesinde üç kategori olarak belirtilmektedir. Medeni Kanun’un 998. maddesi ise “Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:” diyerek taşınmaz kavramını aynı şekilde belirtmiştir. (Gayrimenkul nedir?)

Bu maddelere göre, şunlar taşınmaz eşyadır:

-Arazi,
-Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler,

Medeni Kanun’da taşınmaz mallar sınırlı olarak sayılmıştır. Sınırlı olarak sayılanlar arasında sayılmayan bir şey başka kanunlar bakımından taşınmaz sayılsalar bile Medeni Kanun bakımından taşınmaz sayılmazlar. Örneğin, gemiler İcra İflas Ka­nun bakımında taşınmaz sayıldığı halde, Medeni Kanun bakımından taşınmaz de­ğildir.

Taşınmaz eşya kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır.

-Arazi Nedir?

Medeni Kanun arazi kavramının tanımını yapmamıştır. Eski Tapu Sicil Nizamname­sinin 8. maddesi araziyi şöyle tanımlamaktaydı: “Arazi, hudutları tefrike kafi vası­talar ile tahdit ve tayin edilmiş bilumum sathı zemindir.” Arazi kavramına ilişkin olarak sınırlama meselesi önemlidir. Zira toprak ancak insan eliyle sınırlandırıldı­ğında bir mal niteliği kazanır.

Kadastrosu yapılmış yerlerde sınırlama kadastro planına dayanır. Kadastro planına göre sınırlandırılmış toprak parçası parsel adını alır. Kadastrosu yapılmamış yerler­de zabıt defterine kaydedilen taşınmazların fen memurlarına veya mühendislere yaptırılan haritaları sınırlarını gösterir. Böyle bir plan yoksa zabıt defterinde kayıt­lı taşınmazların sınırları, sicilde yazılı tasvir edici bilgi ile tayin edilir.

-Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar Nelerdir?

Medeni Kanun, ekonomik ve sosyal ihtiyaçları göz önünde tutarak “bağımsız ve sürekli haklan” taşınmaz olarak belirlemiştir. Kanun koyucu bazı irtifak haklarına daha büyük ekonomik değer kazandırmak amacıyla bunların tapu siciline kaydı­na imkân sağlamıştır. Ancak bu haklar taşınmaz sayılmakla bunların niteliğinde bir değişiklik yapılmış olmamakta, sadece bu hakların bazı bakımlardan taşınmaz gi­bi işlem görmesi sağlanmaktadır.

Taşınmaz sayılan bu haklar devir ve intikali mümkün olan kişiye bağlı irtifak hak­larıdır. Bu irtifaklar sürekli karaktere sahip oldukları takdirde kendilerine ayrı say­fa açılabilir. Bağımsız ve sürekli haklara tapu kütüğünde ayrı sayfa açılmasının şart­ları şöyledir:

Bir irtifak hakkı bulunmalıdır: Bu irtifak hakkı, özel mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde kurulmuş olabileceği gibi kamu malı üzerinde de kurulmuş olabilir.

İrtifak hakkı bağımsız olmalıdır: Bir irtifak hakkının bağımsız olmasından kasıt, münhasıran belli bir şahıs veya taşınmaz lehine kurulmamış olması demektir.

İrtifak hakkı sürekli olmalıdır: Medeni Kanun madde 998/2, süreklilik koşulu­nun gerçekleşmesi için, hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerek­tiğini düzenlemiştir.

İrtifak hakkı sahibi kaydı talep etmelidir:  Bir ittifak hakkı yukarıda sayılan özellikleri  taşısa bile, hak sahibinin talebi olmaksızın tapu kütüğünün ayrı bir sayfa­sına taşınmaz olarak kaydedilemez. İrtifak hakkının yükletildiği taşınmaz maliki­nin veya bu taşınmaz üzerindeki diğer hak sahiplerinin rızalarına gerek yoktur.

-Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler Nelerdir?

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 1’e göre “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Kat mülkiyeti resmi senetle ve tescille doğar. Kat mülkiyetine çevrilen taşınmazlarda o taşınma­zın tapu kütüğündeki sayfasına kat mülkiyetine çevrilmiştir yazılır ve bu kayıt ile sayfa kapatılır. Taşınmazın her bağımsız bölümü için kat mülkiyeti sicilinde ayrı bir sayfa açılır. Kat mülkiyetine geçirilen her bağımsız bölüm bir taşınmaz gibi işlem görür.

Kaynak; Ar.Gör. Sevtap YÜCEL, Yard.Doç.Dr. Ahmet Halûk ATALAY

Gayrimenkul Hukuku ve Gayrimenkullerin Vergilendirilmesi