Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) Analizi

Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi, (Life Cycle Cost) ön çalışma aşamalarında, yapıların toplam maliyetlerini öngörmede kullanılan son derece kapsamlı bir yöntemdir. Bu yöntem bina veya yapı sistemlerinin inşaası, temini, işletilmesi ve daha sonra ortadan kaldırılması ile ilgili tüm maliyetleri kapsamaktadır.

Yaşam Döngüsü Maliyet Analizi, tüm tasarım alternatiflerinin değerlendirilmesi için kullanılan, yapının ya da bölümlerinin çalışmaya devam edeceği düşünülen değerlendirme periyodunun belirlenmesidir. SED uzmanları kritik tasarım süreçlerinde, yapılması gereken maliyet ve verimlilik analizi hizmetlerini sağlayarak doğru kararları almanıza yardımcı olur.

Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi özellikle muadil performans gösterecen ancak ilk yatırım maliyeti ve işletme maliyetine göre farklılık gösteren proje seçeneklerinden hangisinin net tasarrufu maksimuma çıkardığının belirlenmesi gerektiği durumlarda yararlıdır. Örneğin, ilk yatırım maliyeti yüksek olup buna karşılık işletme ve bakım maliyetini büyük ölçüde azaltabilecek yüksek performanslı HVAC ya da cephe sisteminin maliyetini toplamda nasıl etkilediğini belirlemeye yardımcı olur. Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi, tüm proje seçeneklerinin toplam maliyetlerini hesaplamak, kalitesi ve işlevine uygun olarak en düşük maliyetli tasarımları seçmektir.

Yeşil bina projelerinde özellikle önem verilen ve “yeşil” ek önlemlerin de yapıya etkilerini baştan görmeye yarayan YDM analizi tasarım sürecinin başlarında yapılmalıdır. BREEAM değerlendirme sisteminde belirli standartlara göre yapılmış Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi puan getirmektedir.

Bina Yaşam Döngüsü Analizi (YDA), binanın tüm yapı bileşenlerinin hammadde üretimlerinden başlayıp, binanın inşası ve kullanım ömrü boyunca çevreye olan etkileri ve kullanım ömrünü tamamlayıp  yıkımına kadarki her aşamasında, beşikten mezara, çevresel etkilerinin hesaplanmasına ve incelenmesine yardımcı olan bir yöntemdir.

ISO 14040 standartları doğrultusunda yapılan Bina Yaşam Döngüsü Analizi (YDA) ile hedeflenen, binanın toplam çevresel etkisini belirlemenin yanında, tespit edilen bu çevresel etkinin minimize edilmesi için gerekli iyileştirme çalışmalarının ve mimarlık & mühendislik pratiklerinin uygulanması neticesinde, çevreye daha az negatif etkisi olan sürdürülebilir binalar tasarlamaktır.

Buna ek olarak Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizi aşamaları aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Neyin analiz edilmesi ve projenin yaşam çalışması için zamansal periyodunun uygun finansal kriterler ile tespit edilmesi.
• Alternatif çözümler bulmak için teknik verilerin ekonomik sonuçlarına odaklanılması.
• Yıllara göre maliyet detaylarının geliştirilmesi.
• Uygun maliyet modelinin seçilmesi.
• Maliyet detaylarının elde edilmesi.
• Yıllık maliyet profillerinin bir araya getirilmesi.
• Ana unsurlarda detayları zaman ve paraya indirgemek için başa baş grafiklerin hazırlanması.
• Büyük maliyet unsurlarının araştırılması.
• Yüksek maliyet unsurları için alternatif araştırılması (Örneğin; bakım maliyeti +/- %10 olarak dikkate alınırsa ne olabilir?).
• Yüksek maliyet unsurları için mantıksal kontrol ve geri dönüşüm sağlanması gibi belirsizlik / hata oluşma riski / alternatiflerinin çalışmalarının yapılması.
• Tercih edilen davranış şeklinin belirlenmesi ve grafiklerle argumanın desteklenmesi için planlama yapılması

Neden Yaşam Döngüsü Maliyeti?

Pek çok ülkede gözlenen çelişki ve problemleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

• a. Proje mühendisliği, tek kriter olarak sermaye maliyetlerini minimize etmek istemektedir,
• b. Bakım mühendisliği, tek kriter olarak bakım sürelerini minimize etmek istemektedir,
• c. Üretim, tek kriter olarak çalışma sürelerini maksimize etmek istemektedir,
• d. İşletim mühendisliği, tek kriter olarak aksama ve hatalardan kaçınmak istemektedir,
• e. Muhasebe, tek kriter olarak projenin net bugünkü değerini maksimize etmek istemektedir,
• f. Hissedarlar ise tek kriter olarak hisse senedi değerini maksimize etmek istemektedir

Yapım Maliyetlerinin Tespit Edilmesi

Kurulan modelde öncelikle yapım maliyetlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu çalışma aslında projenin teklif aşamasında yapılan fiyat çalışması ile benzerlik göstermektedir.

• Yapılacak proje ile ilgili avan projeler ele alınır ve ön metraj çalışmaları yapılır. Projenin ana kalemleri ve detay kalemleri için tek tek metraj çıkarılır. Diğer yandan bu kalemler için piyasadan fiyat teklifleri alınır. Mevcut proje ve şartnamelere en uygun fiyat teklifleri baz alınarak her bir kalem “poz” adı altında ayrı ayrı fiyatlandırılır.
• Her bir poz için ayrı ayrı birim adam x saat belirlenerek işçilik bedelleri tespit edilir.
• Proje aşamasında kullanılacak her tip ekipman, araç, araba vb. tüm ulaşım, taşıma ve nakliye unsurları için ayrı ayrı mazot, benzin, yağ, bakım ve varsa kira bedelleri tespit edilir ve bu bedeller ilgili pozların fiyatına eklenir.
• Yurtdışından temin edilecek malzemelerde gümrük, kkdf vb. masraflar hesaplanır ve bu bedeller ilgili malzemelerin fiyatına eklenir.
• Son olarak yapımı üstlenecek olan firma teklifinde mevcut tüm fiyat kalemleri için kendi belirleyeceği genel gider kar oranını ekler ve bulunan malzeme, işçilik, nakliye ve genel gider kar bedelleri toplanarak toplam bir yapım maliyeti hesaplanır. Bulunan toplam maliyetin “Euro” olarak hesaplanması modelin diğer aşamalarında ele alınacak işletme maliyetleri ve işletme gelirleri ile yapılacak hesaplarda kolaylık sağlayacaktır.

Yapım maliyetlerinin modelin kurulması aşamasında doğru tespit edilmesi oldukça önemli olmakla beraber, herhangi bir yanlış fiyat tespiti yapılacak olan YDM analizinin sonucunun da yanlış çıkmasına sebep olacaktır. Çünkü yapım maliyetleri YDM analizinde ele alınan en büyük maliyet unsurudur ve doğrudan yatırımın amortismanın ne kadar sürede tamamlanacağı hususunda fikir verebilmektedir.

İşletme Maliyetlerinin Tespit Edilmesi

Yapılacak olan projeye ait işletme maliyetlerinin belirlenmesi bir diğer önemli unsurdur. Kurulan modelde işletme maliyetlerinin enerji maliyetleri, personel maliyeti, yedek parça ve bakım maliyeti, sabit ve indirekt maliyetlerden oluştuğu kabul edilmektedir.

1. İşletim maliyetlerinin içinde büyük pay sahibi olan maliyet enerji maliyetleridir. İşletmenin elektrik enerjisi ile yapıldığı düşünüldüğünde büyük miktarda elektrik enerjisi tüketimi söz konusudur. Bununla beraber işletme sırasında su, doğalgaz, telefon, internet, uydu yayını vb. enerji maliyetleri de mevcut olacaktır. Modelde, enerji maliyetleri hesabı belirli kabuller ile yapılabileceği gibi metro işletmesi yapan şirketlerden (örneğin; İstanbul Ulaşım A.Ş.) de doğrudan temin edilebilir.
2. İşletme maliyetlerinin içinde ikinci büyük pay sahibi maliyet personel maliyetleridir. Personel maliyetleri için metro işletmesi yapan şirketlerde mevcut organizasyon şemaları baz alınabilir. Bu şemalara göre işletme sırasında görev alacak personel sayısı, niteliği ve brüt maaşları güncel veriler ile belirlenir.
3. İşletme maliyetleri içinde bir diğer unsur da yedek parça ve bakım maliyetleridir. Metro gibi kamu kullanımına açık projelerde periyodik bakımlar ve olası arızalara müdahale edilebilmesi işletmenin sağlıklı olması açısından önemlidir. Metro sistemlerinde kullanılan elektrik, mekanik ve elektronik sistemlere ait yedek parçalar ciddi bir maliyet oluşturmaktadır. Modelde yedek parça maliyetleri için kabul yapılabileceği gibi, bu veriler ihale aşamasında yapılan fiyat tespiti çalışmalarından da alınabilir.
4. Modelde, işletme maliyetleri içinde son unsur olarak her işletmede ele alınan sabit ve indirekt giderler bulunmaktadır. Sabit ve indirekt giderler içinde güvenlik, servisle ulaşım, tamirat, kırtasiye, eğitim vb. giderler bulunmaktadır. Bu giderler için belirli kabuller yapılabileceği gibi, bu veriler metro işletmesi yapan şirketlerden de doğrudan temin edilebilir.
   Aynı zamanda, işletme maliyetlerinin de yıllık olarak ve Euro bazında hesaplanması Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizide uygulanabilirlik açısından kolaylık sağlayacaktır.

İşletme Gelirlerinin Tespit Edilmesi

İşletme gelirleri modelin önemli olan 3 parasal unsurundan biridir. Metro işletmesinden elde edilecek gelirler içinde belli başlı olanlar yolcu gelirleri, reklam
gelirleri ve kira gelirleridir.

1. Metro işletmesinde en büyük gelir yolcu taşımasından elde edilmektedir. Yolcu gelirlerinin hesabı ise yolcu sayısı tahminlerinden yapılabilir. Geleceğe yönelik yolcu sayısı tahminleri, metro işletmesi yapan şirketlerin istatistik verilerinden alınıp lineer enterpolasyon yöntemi ile yapılabileceği gibi kamu yatırımlarının fizibilite çalışmalarını yürüten firmalardan da elde edilebilir.
Modelde yolcu sayısı tahmini kadar yolcu profili de önem taşımaktadır. Metro güzergahı üzerinde mevcut yerleşimler dikkate alınarak metroyu kullanacak yolcuların yaş dağılımını belirlemek ve buna göre indirimli ve indirimsiz bilet kullanacak yolcu profilini tespit etmek gerekir.

Elde mevcut verilerin bulunması halinde metroda indirimli ve indirimsiz bilet kullanan yolcuların oranı bulunur ve bu oranlar yıllara göre sabit kabul edilip geleceğe yönelik yolcu geliri tahmin edilebilir. Modelde bir diğer önemli unsur da yolcu gelirlerini etkileyen jeton ve bilet fiyatlarıdır. Kurulan modelde bu veriler güncel değerlerden alınmış olup Euro’ya çevrilerek hesaplara dahil edilmiştir. Modelde yolcu sayısının yıllara göre değişiminin hesaplanmasında istatistik yöntemler de kullanılabilir. Bu tip çalışmalar bireysel olarak yapılabileceği gibi hali hazırda Devlet Planlama Enstitüsü tarafından yürütülen çalışmalardan da elde edilebilir.

2. İşletme gelirleri içinde bir diğer unsur da reklam gelirleridir. Metro araçları üzerindeki reklamlar ve istasyonlarda firmalara kiralanan reklam panolarının gelirleri reklam gelirleri içine girmektedir. Modelde bu veriler için kabul yapılabileceği gibi halihazırda reklam veren firmalardan veya doğrudan metro işletmesi yapan şirketlerden de elde edilebilir.

3. Son olarak metro işletmesinde gelir sağlayacak unsur kiralanabilir alan gelirleridir. Kurulan modelde kiralanabilir alan geliri olarak metro istasyonları içinde mevcut büfe, bankamatik vb. bölümlerin işletmeye sağladığı kira bedeli ele alınmıştır. Bu veriler için güncel değerlere göre kabul yapılabileceği gibi doğrudan metro işletmesi yapan şirketlerden de elde edilebilir.

İşletme gelirlerinin de, işletme ve yapım maliyetleri gibi yıllık ve Euro bazlı hesaplanması modelin sonunda yapılacak olan Yaşam Döngüsü Maliyet (YDM) analizinde uygulanabilirlik açısından kolaylık sağlayacaktır.