Birim Fiyat-Götürü Bedel ve Maliyet Artı İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat projelerinde taraflar arasında imzalanan sözleşmeler, hem inşaatın fiyatlandırılmasını hem de taraflar arasındaki finansal risk dengesini belirlemektedir. İnşaat sözleşmesinin biçimi ve içeriği, fiyat önerisini önemli ölçüde etkiler. İnşaat sektöründe farklı fiyatlandırma seçenekleri mevcut olup hem projenin ihtiyacını karşılayacak hem de mal sahibine uygun olacak sözleşme fiyatlandırma tipi seçilmelidir. Sözleşmeler arasındaki farkı, yükleniciler ile mal sahibinin ( veya ana yüklenici ile alt yüklenici) üstüne yıkılan risk sorumluluğu dağılımı belirler.
İnşaat projelerinde temel olarak iki farklı fiyatlandırma biçimi mevcuttur.

1. Sabit Fiyat (Fixed Price)
2. Maliyet Artı (Cost Plus)

Sabit fiyat sözleşmelerinde işveren, yapılacak iş için daha önceden belirlenmiş ücretin tamamını veya projedeki iş kalemlerinin ayrı ayrı belirlenmiş birim fiyatları üzerinden kısmi ödemelerini yükleniciye yapar. Maliyet artı sözleşmelerde ise yüklenicinin maliyetine ilaveten yüklenicinin endirekt giderleri ve karının karşılanacağı bir miktar, işveren tarafından ödenir. Bu iki farklı fiyatlandırma biçimi farklı alt kategorilere ayrılır.

Sabit Fiyat

• Birim Fiyat Sözleşmesi
• Götürü Bedel Sözleşme

Maliyet Artı

• Maliyet + Sabit Yüzde
• Maliyet + Sabit Ücret
• Garantili Maksimum Fiyat
• Maliyet + Ödüllü Ücret
• Maliyet + Sabit Ücret + Tasarruf Paylaşma Sözleşmesi

Birim fiyat sözleşmeleri

Birim fiyatlı sözleşmede, imalatlar çeşitli aktivitelere ayrılır ve her iş kalemi için ayrı sabit fiyat belirlenir.  Bu fiyatlar, ana firmanın metrajları çıkarıp yüklenici firma ile paylaşılmasından sonra yapılan maliyet analizlerinin sonucu olarak ortaya çıkar. Birim fiyat bazlı sözleşmeler ‘iyi tanımlanmış’ projeler için uygulanmalıdır. Tahmini metrajlarda mutabakat sağlayan taraflar için gerçekleşen metrajlardaki risk, birim fiyatla yapılan sözleşmeler için tümüyle yüklenici firmaya aktarılır. Öte yandan, sözleşme götürü olmadığından ana firmanın iş sonundaki maliyeti değişkenliğe açıktır ve büyük projelerin finansmanında dikkat edilmesi gereken bir risk oluşmuştur.

Yüklenici firma hakediş talebini ilettikten sonra ana firmanın kontrol mühendisleri imalatları yerinde tektik ederek onay raporları hazırlar. Buna bağlı birim fiyat inşaat sözleşmelerindeki ödemeler, ana firmaların bu raporları değerlendirmesinden sonra öngörülen tarihlerde yapılır.
Yüklenici tekliflerinin değerlendirilmesi için her iş kalemine ait birim fiyatların mukayesesi yapılır. Bu noktada ana firmalar, rekabetin eşit şartlar içinde yapılması için “dengesiz fiyatlandırmalara” dikkat etmesi gerekir.

Diğer fiyatlandırma seçenekleri

Birim fiyat sözleşmelerinin yanı sıra farklı fiyatlandırma yöntemleri kullanılarak yapılan inşaat sözleşmeleri mevcuttur. İnşaat sektöründe en yaygın olarak kullanılan sözleşme fiyatlandırma yöntemlerinde biri götürü bedel sözleşmeleridir. Bu tip sözleşmelerde, ana yüklenici (veya alt yüklenici) firmanın inşaatın tamamını bitirip teslim etmesi karşılığında, mal sahibinden (veya ana yükleniciden) alacağı ödeme önceden belirlenmiştir. Ödenecek miktar işçilik, malzeme, genel gider masrafları ile belli bir miktar kar payından oluşur. Sözleşmenin yüklenici tarafı projedeki riskin önemli bir bölümünü kendi üstüne almış olur çünkü değişiklikler ile karşılaşılırsa herhangi ilave bir ödeme yapılmayacaktır. Bu nedenle götürü bedel sözleşmeler imzalanmadan tarafların projenin tam plan ve şartnamelere ihale sürecinde sahip olması gerekmektedir. (İnşaat Sözleşmesi Türleri)

Maliyet-artı sözleşmeler kategorik olarak farklı yöntemlere ayrılsa da temelinde mal sahibi (veya ana yüklenici) proje masraflarını karşılaması ve ilaveten bir takım koşullar altında sözleşmenin yüklenici tarafına ek ödeme yapması yer alır. Bu ek ödeme sabit, ödüllü veya maliyetin belirli bir yüzdesi olarak belirlenebilir. Genellikle projenin tam hatlarıyla belli olmadığı, erken başlanılmak istenen (early-start) inşaat projelerinde kullanılan bir seçenektir. Alt kategorilerini incelediğimizde maliyet+sabit ücret sözleşmelerde yüklenicinin projeye ait tüm maliyetleri karşılanır ve çalışmaları karşılığı ek olarak sabit bir ücret ödenir. Sabit ücret proje başlangıcından önce sözleşmede belirlenir ve işin kapsamı değişmediği sürece aynı kalır.

Maliyet+sabit yüzde sözleşmelerinde ise ödenecek ek ücret yükleniciye maliyet adına ödenen toplam rakamın sabit bir yüzdesi olarak belirlenir. Mal sahibinin maliyet kontrolünün en zayıf olduğu sözleşme tipi maliyet+sabit yüzdedir ve bu nedenle tercih edilme oranı sektörde azdır.

Maliyet+ödüllü ücret sözleşmelerinde, sözleşmenin yüklenici tarafının projedeki performansına göre ek ücret miktarı belirlenir. Proje başarısı ile ek ücret miktarı doğru orantılıdır. Maliyet+sabit ücret+tasarruf paylaşımı ile yapılan sözleşmelerde proje, daha önceden belirlenen maliyetlerin altında bir fiyatla tamamlanırsa, sağlanan tasarruf taraflar arasında pay edilir. Anahtar teslim projelerde tercih edilen garantili maksimum fiyat sözleşmelerinde taraflar proje için bir tavan fiyat belirler ve yüklenici tarafı bu fiyatı aşmayacağını garanti eder. Yapılan tasarruf daha önce belirlenen pay oranları ölçüsünde paylaşılır.

Kaynak: İnş. Müh. Filiz KILIÇ- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE AŞIMI