İnşaat Sözleşmesi Türleri

Sözleşme (akit, bağıt, mukavele,kontrat), iki tarafın bir hukuki sonucu elde etmek  üzere iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun  suretle açıklamaları demektir.

İnşaat sözleşmesi ise yüklenicinin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

“İnşaat Sözleşmesi Türleri Nelerdir?”

Uygulama metodları, taraflar, ödemeler veya sözleşme şekilleri gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak inşaat sözleşme türlerini aşağıdaki şekilde gruplandırabiliriz.

1.Finansman modeline göre:

• Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme
• Arsa payı karşılığı sözleşme

2.Müteahhidin yapısına göre:

• Ortak girişim
• Alt yüklenicilik

3.Müşavir Mühendislik Sözleşmesi

4.Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler

• Kamu ihale sözleşmesi
• FIDIC

5.Proje Teslim Sistemlerine göre:

6.Ödeme Şekillerine göre:

• Sabit fiyat veya götürü bedel sözleşmeler
• Maliyet karşılayıcı sözleşmeler

1. Finansman Modeline Göre İnşaat Sözleşmeleri

1.1 Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme

Yap İşlet Devret Modeli ; “İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan kamu projelerinin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere gerçekleştirilen özel bir finansman modeli olup, yatırım bedelinin elde edilecek kâr dahil şirkete, şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesidir”

Yap-İşlet-Devret modelinin çıkış noktası, devletin görevi olan altyapı yatırımlarına özel sektörün katılımını sağlamak ve yurt dışından sermaye getirerek kısa ve uzun vadede istihdam ve hizmet olanaklarını arttırmaktır.

—Devletin dış finansmanı uygun koşullarda sağlayamadığı yatırım ve hizmetlerde, özel sektör vasıtası ile finansman açığının kapatılmasına yönelik geliştirilen modeller genel olarak Kamu Özel Sektör İşbirliği (KÖİ)(Public Private Partnership: PPP) olarak anılmaktadır.

—Yap-İşlet-Devret modeli ise ülkemizde en yaygın olarak kullanılan KÖİ modelinin bir türüdür.

—BOT (Build-Operate-Transfer- yap işlet devret), BTO (Build-Transfer-Operate -Yap-Devret-İşlet), BRT(Build-Rent-Transfer-Yap-Kirala-Devret), BOO (Build-own-operate –Yap-Sahip ol- İşlet) vb.

Yap-İşlet-Devret Modelinin Yakın Dönem Uygulama Alanları

—Mahalli İdarelerin Uygulamaları

—Otoyol Uygulamaları

—Serbest Bölge Uygulamaları

—Enerji Alanındaki Uygulamalar

Yap-İşlet-Devret Modelinin Yapısal Düzeneği

Yap-İşlet-Devret modeli ile başlanan bir proje için genel olarak üç dönem söz konusudur;

—Hazırlık Dönemi

—Tarafların Belirlenmesi

—Taraflar Arası Sözleşmeler

—1.2 Arsa payı karşılığı sözleşme

Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanır.

Müteahhit arsa üzerinde inşaatı yapma, arsa sahibi de inşaatın bitiminde müteahhide anlaşılan miktarda bağımsız bölüm devretme sözü verir. Yani müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır. Bu nedenle yapılan iş kat karşılığı inşaat ya da arsa karşılığı inşaat olarak anılır.

(!) İnşaat sektöründe en çok uygulanan sözleşme tipi olduğundan; en çok uyuşmazlığın görüldüğü sözleşme tipidir.

Yüklenicinin Sorumlulukları;

Eseri meydana getirme

Meydana getirilen eserin teslimi

Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilme

İş Sahibinin Sorumlulukları

Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi

Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesi

İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması

İnşaat ruhsatı alınması

Sözleşmede belirlenen arsa payının devri

2. Müteahhidin Yapısına Göre İnşaat Sözleşmeleri

 2.1 Ortak Girişim

Ortak Girişimin Tanımı:

Ortak Girişim (Joint Venture), firmalar tek bir proje için güç birliği (uygun finansman, eleman, ekipman ve malzeme) yaparak şirket kurarlar.

Bu şirket mal sahibine karşı projenin tümü çerçevesinde sorumlu olur.

Taraflar arasında;

—Sınırlı Amaç ve Süre Unsuru

—Kişi Unsuru

—Ortak Amaç Unsuru

—Ortak Yönetim Unsuru

—Ortaklık Unsuru  bulunmalıdır. Bunlar aynı zamanda ortak girişim kavramının ana unsurlarıdır.

Günümüzde, her biri genellikle ayrı bir sahada tecrübe, uzmanlık ve teçhizata sahip iki veya daha fazla şirketin kendi başlarına yapma imkanına sahip olmadıkları belli bir yüklenim işini beraberce yapmak üzere işbirliğine gitmeleri sık rastlanılan uygulamadır.

2.2 Alt yüklenicilik sözleşmeleri

İş hayatında işveren (İş sahibi/idare), yüklenici ve alt yüklenici (taşeron) arasında hukuki ilişkinin kurulması amacıyla imzalanan sözleşmelerdir.

-İş sahibinin alt yüklenicilerle doğrudan sözleşmesi bulunmaz;

-Ancak iş sahibi işin ifasını ana müteahhitten bekler.

-Ana müteahhit idarenin onaylamadığı alt yüklenici ile çalışamaz.

3. Müşavir Mühendislik İnşaat Sözleşmeleri

İş sahibi ile müşavir mühendis* arasında imzalanan ve her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir.

(*) Müşavir Mühendis’ın sorumlulukları;

• Fizibilite hazırlamak
• Temel planlama, finansman programı yapmak
• Teknik etütler ile şartnamelerin hazırlanması
• İnşaat işlerinin gözetimi
• İhale sürecinde iş verene tavsiyede bulunma
• Malzemelerin/ imalatların denetlenmesi
• Vb.

(Müşavir ve Teknik Müşavir Nedir?)

4. Standart ve Standart Dışı İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat sözleşmelerindeki genel şartlar, çoğu zaman belirli bir standarda bağlıdır. Bu standartlar, inşaat projesinin kapsamına bağlı olarak ulusal şartnamelere göre veya uluslararası meslek kuruluşlarının hazırlamış olduğu tip sözleşmelere göre belirlenir.

4.1 Standart Sözleşmeler >>> Kamu İhale Sözleşmesi

-4734 sayılı Kamu İhale Kanunu: Bu kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir.

– Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu: Bu Kanunun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir.

4.2 Standart Sözleşmeler >>> FIDIC Sözleşmeleri

Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur. FIDIC, 1913 yılında İsviçre’nin Lozan şehrinde kurulmuştur.

5. Proje Teslim Sistemlerine Göre İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat Sözleşme Yönetiminde  Katılımcılar Arasındaki İlişkiler

-İnşaat sözleşmesinde katılımcıların rolü, proje teslim sistemine göre değişkenlik göstermektedir.

-Proje teslim sistemi seçilirken ise sözleşme sayısının, yani projenin tek yüklenici ile mi yoksa birden fazla yüklenici ile mi olacağının kararının verilmesidir.

Tek yüklenici esaslı sözleşmeler

—Genellikle yaygın olarak kullanılan sözleşme türüdür. Seçilmiş olan tek yüklenici ile mal sahibi anlaşır. Yüklenici ile mimar / mühendis arası anlaşmayı ise tasarım sözleşmesi temsil eder.

—Yüklenici ile alt yükleniciler arası anlaşma alt yüklenicilik sözleşmeleri ile,

—Yüklenici ile tedarikçiler arası anlaşma alım emirleri ile,

—Mimar/mühendis arası anlaşma danışman sözleşmeleri ile sağlanır.

—Yüklenici ile mal sahibi arasındaki anlaşma inşaat sözleşmesi ile,

—Mimar / mühendis ile mal sahibi arası ilişki yasal tasarım sözleşmesi ile olur.

Çok Yüklenici Esaslı Sözleşmeler

—Çok yüklenicili projeler genellikle ihtiyaç duyulduğu durumlarda tercih edilir.

Örnek olarak; bir bina yapımında alt iş grupları (kaba işler, ince işler, elektrik, makine) mal sahibi tarafından talep edilirse çok yüklenicili esaslı sözleşmeler kullanılabilir.

Bu tip sözleşmelerde gereken tüm koordinasyonu sağlamak açısından görev mal sahibi ya da proje müdürüne düşmektedir.

Tek yüklenicili sözleşmelerden farkı ise mal sahibinin koordinasyon görevinin daha önemli olmasıdır.

6. Ödeme Şekillerine Göre İnşaat Sözleşmeleri

Sabit Fiyat Sözleşmeleri

Bu sözleşmeye göre yüklenici her koşul ve şartta, sözleşmede anlaşılmış biçimde yapım işini tamamlamak zorundadır. Yapım esnasında oluşacak değişikliklerle ilgili yükleniciye herhangi bir ek ücret ödenmeyecektir.

–Birim Fiyat Sözleşmeleri

Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici kârını da içerecek şekilde belirlenir. Birim fiyatlar, yüklenici teklifi ile tahmini proje imalatlarının miktarlarına göre belirlenir. Bu tip sözleşmede yükleniciye, işin uygulama aşamasında yapılan iş miktarlarına göre ödeme yapılmaktadır.

-Götürü Bedelli Sözleşmeler (bir projenin ana iş kalemlerinde kullanılır)

Yüklenicinin sözleşme dokümanlarında belirtilen proje ve fiyat isteklerine göre yapacağı işin karşılığı olarak, mal sahibine tek bir fiyat sunduğu sözleşmelerdir. Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve kanunla sabittir.

-Anahtar teslim (bir projenin tümü için kullanılır)

Bu ihale yönteminde mal sahibi ile yüklenici inşa edilecek yapının toplam fiyatı üzerinden anlaşmaktadırlar. Yüklenici ek bir talepte bulunmadan işi, proje, şartname ve sözleşmesine göre tamamlamayı taahhüt etmektedir. İşin sözleşmesinde, inşaat için öngörülen toplam bedelin inşaatın hangi aşamalarında ve ne miktarlarda ödeneceği belirtilmektedir.

-Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler

İşin maliyetinin belli olmaması durumunda yüklenici ile yatırımcının sözleşmeden önce, herhangi bir sabit fiyat belirtmeyerek sadece gerçekleşecek maliyetler üzerinden hesaplanacak bir ödeme formülü ile anlaşmalarıyla gerçekleşir. Yükleniciye, sözleşmelerde belirttiği maliyetlerin belirli bir yüzdesi olarak kâr verilir.