Mevcut Binaya Kat Eklemek, Ek Kat Çıkmak

İmar yönetmelikleri veya hukuki boyutları dışında, “Mevcut Binaya Kat Eklemek, Ek Kat Çıkmak” konusunu can güvenliği veya maliyet yönünden yani “inşaat mühendisliği” çerçevesinde değerlendirelim.

Bir yapı, gerekli ruhsat projelerinin ilgili müllifler tarafından çalışılıp, hazırlanıp, projelerin ve imalatın ilgili denetleme kurumlarının kontrolleri, denetimi ve yönetimi eşliğinde hayata geçirilir. Yani gerçekleşmesi gereken süreç bu şekildedir.

Mevcut Binaya Kat Eklemek, Ek Kat Çıkmak, Kaçak Kat Çıkmak birçok farklı durumda söz konusu olabilir. Yapı ruhsatı alınmış, gerekli uygulamalar ve projeleri hazırlanmış fakat ekonomik veya daha farklı sebepler nedeniyle, imalat yarım kalmış, diğer katlar tamamlanmamış ve daha sonra imalata devam edilmek isteniyor olabilir. Usulüne uygun süreçlerden geçmiş, tamamlanmış bir yapının üzerine ek kat çıkmak gibi bir düşünce ortaya çıkabilir. Veya tamamen kayıt ve usül dışı uygulamalarla üretilmiş  mevcut “gecekondu” veya “kaçak” yapıların üzerine kat eklenmek istenebilir.

Mevcut yapıya kat eklemek istendiğinde hesaba katılması gereken faktörler, toplanması gereken bilgiler vardır. Öncelikle mevcut yapının bulunduğu haliyleki durumu hakkında bilgi edinmek gerekir.

Ruhsatlı ve ilgili yönetmeliklerin yayımlanmasından sonra inşa edilmiş yapıların ruhsat projelerine ilgili belediyelerden veya müdürlüklerden büyük ihtimalle ulaşılabilmektedir.  Bu projelere ulaşılamaması durumunda da yerinde yapılan röleve çalışmaları, ölçümler, karot ve röntgen çalışmalarıyla bina hakkında bilgi toplanabilmektedir. Bu çalışmaların amacı öncelikle yapının mevcut durumunun analizinin yapılması, performansının belirlenmesidir. Yalnız “performans analizi” yapılırken ilgili yönetmelkler (TDY 2007, TBDY vs) projesi bulunmayıp, binadan toplanan bilgilerle yapılan analizlerde, binaları hesap yöntemleriyle cezalandırmakta, daha güvenli tarafta kalınması açısından binanın sağlamlığını daha düşük olarak kabul etmemizi zorunlu kılmaktadır. Bu faktörden dolayı projelere ulaşmak, yapının mevcut durumu ve planlanan kat ekleme işlemi sonrasında oluşacak durumu hakkında yapılacak analizler için oldukça önemlidir.

Ruhsatsız, gecekondu, kaçak vs şekillerde imal edilen yapılarda ise yerinde yapılan incelemelerle toplanan bilgilerden başka bilgi edinme imkanı bulunmamaktadır. Buralarda mevcut binanın bir “inşaat mühendisi” tarafından kapsamlı bir şekilde incelenmesi, araştırılması gerekmektedir.

Mevcut yapının, kat eklenmemiş haliyle mevcut halinin performansı belirlendikten sonra yapının hem mevcut durumuyla ilgili hem de üzerine yapılacak yeni kat ile ilgili geliştirme, güçlendirme ve tasarım çalışmalarına geçilir.

Öncelikle bilmek gerekir ki usulüne uygun yapılan bir değerlendirme ve performans analizi sonucunda mevcut yapı stoğunun, hatta bir çok yeni yapının bile bir takım zayıflıklar göstermesi, güçlendirme gerektirmesi söz konusudur. Bu kabaca, yönetmeliklerin gelişen teknolijler ve deneyimler sonucunda geliştirilmesi ve haklı olarak imalata güvenilmemesinden kaynaklanmaktadır. Yani binaya ek kat yapılması, ekstra kat çıkılması durumunda eski imalatın olduğu gibi kalacağı, güçlendirme gerektirmeyeceği gibi bir durum çok büyük olasılıkla söz konusu veya güvenli olmayacaktır. Ve bu durum maliyet çalışmalarında mutlaka gözönüne alınmalıdır.

Mevcut yapının üzerine kat çıkmak istendiğinde, yeni çıkılacak katın toplam ağırlığının minimum düzeyde tutulması beklenir. Alt kata, taşıyıcı elemanlara, temele ve zemine büyük ek ağırlıklar, etkiler yaratmak çözümü pratiklik, ekonomiklik ve güvenilirlikten uzaklaştırır. Bu nedenle yeni eklenecek katlarda kullanılacak malzemelerin hafif malzemelerden seçilmesi önemlidir. Gazbeton, betopan, alçıpan levhalar, paneller, hafif çelik ve betonarmeye nazaran çelik imalatlar öncelikli olarak değerlendirilmelidir. Bu konuda da yine maliyet faktörü göz önüne alınır.

Buraya kadar Mevcut Binaya Kat Eklemek, Ek Kat Çıkmak, Kaçak Kat Çıkmak için yapılacak işlemleri özetlersek;

-Mevcut yapı hakkında bilgiler toplanır,

-Mevcut yapının dayanımı anlaşılır,

-Ek olarak yapılacak kat planlanır,

-Ortaya çıkacak yeni durum için gerekli güçlendirmeler ve yeni çıkılacak katın taşıyıcı sistemi projelendirilir,

-Güçlendirme ve yeni kat için ortaya çıkacak maliyet ile yapının sıfırdan inşaasının maliyeti karşılaştırılır, imar affı, kentsel dönüşüm gibi seçenekler değerlendirilir,

-Seçilen yol doğrultusunda uygulamaya geçilir.

İnşaat işlerinde “yaptım oldu”, “yaparım olur” anlayışları direkt can ve mal güvenliği ile ilgili olsa da malesef oldukça yaygındır. Hele ki eğitimli, eğitimsiz herkesin hakkında kendisini uzman olarak gördüğü “inşaat sektöründe” güvenilir kişiler bulmak, uygulamalar yapmak için oldukça seçici davranmak gerekmektedir. Usulüne uygun herhangi bir analiz, hesaplama yapılmadan mevcut bir binaya ek kat çıkmak insanların hayatıyla kumar oynamaktan farksızdır.

Mevcut Binaya Kat Eklemenin, Ek Kat Çıkmanın maliyeti kısmına gelirsek, gerekli analizler, projeler ve planlamalar yapılmadan bu konuda net konuşmak, net metrajlar, rakamlar veya fiyatlar vermek imkansıza yakındır. Maliyet, mevcut yapının taşıyıcı sistemine, kullanılan malzemelere, ek olarak yapılacak bölümün alanına, taşıyıcı sistemine, kullanılacak malzemeye ve daha bir çok faktöre bağlıdır. Kabaca bir yaklaşımda bulunmak için dahi  kabaca metrajlar oluşturup, işçilik ve diğer masrafları irdeleyip her iş kalemini ayrı ayrı hesaplayıp bir maliyet çıkarmak gerekir. Ek kat çıkma maliyet m2’de A Türk Lirası‘dır gibi bir ifade hiçbir koşulda söz konusu değildir.

Burada Ek Kat Çıkmak konusunda sadece yapı güvenliği ve uygulama maliyeti konularına değinilmiştir. Kaçak Kat Çıkmak konusunda İmar Kanunları, hukuki boyutları, cezai tarafları ve usülleri konuları da oldukça önemli olup, kesinlikle gözardı edilmemesi gerekmektedir.