Arsa Payı Nedir? Nasıl Belirlenir ve Dağıtılır?

1. Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, ana gayrimenkulün bulunduğu arsadan bağımsız bölümlerin her birinin konum ve büyüklüklerine göre tespit edilen değerleri oranında verilen pay olarak tanımlanmaktadır.

Arsa paylarının hesaplanmasında, bağımsız bölümlerin büyüklükleri ile bağımsız bölümlerin ana gayrimenkul içindeki konumları veya diğer bir ifade ile şerefiye farklarını dikkate alan değer kavramı göz önünde bulundurulmaktadır.

Arsa paylarının dağıtılması sürecinde, bağımsız bölümlerin değerlerini hesaplayabilmek için her bir bağımsız bölümün büyüklüğünün ve konum farklarının doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Türkiye’de konutların büyüklüklerinin tespitine ilişkin kavramlar, 30113 sayılı ve 03.07.2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde tanımlanmaktadır. Bu Yönetmeliğe göre, bağımsız bölümler için birbirleriyle ilişkili farklı alan kavramları kullanılmaktadır. Bunlar net alan, brüt alan, genel brüt alan ve toplam brüt alan olarak 4 grupta sınıflanmıştır. Bu yönetmeliğe göre; net alan, bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlanırken, brüt alan, şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak ifade edilmiştir. Genel brüt alan, brüt alana ortak alanlardan düşen payların eklenmesiyle, toplam brüt alan ise eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave edilmesiyle elde edilir.

Arsa payı, bir gayrimenkulün ortak mülkiyet payını ifade eden ve ondan ayrılması mümkün olmayan bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, ana gayrimenkulün parsel yüzölçümüne eşitleyen orandır.

2. Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa payı tespiti, kat irtifakı veya direkt kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, arsadan pay verilmesi şeklinde yapılır.

Arsa payının yasalara uygun paylaşımının yapılmasında ve hakkaniyete uygunluğu çerçevesinde belediyeler ve tapu dairelerinin gerekli hassasiyeti göstermedikleri bilinmektedir. Bunun sonucunda ise konuya vakıf olmayan birçok kooperatif ve müteahhitin arsa paylarını binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştıkları bilinmektedir ve bu durum adil olmayan ve yanlış bir uygulamadır. Arsa payının belirlenmesinde yaşanan bu hatalı uygulamalar bu alandaki yanlış ve eksik edinilmiş bilgilerden kaynaklanmaktadır. Son yıllarda bu bağlamda arsa payının belirlenmesinde büyük yanlışlıklar meydana gelmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile değişikliğe uğramıştır. Söz konusu değişiklikten önce, kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının kurulduğu tarihteki yada doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü. 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli görülmekteydi. Yapılan değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı mimari projesinde bulunan bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas alınması esası getirilmiştir. Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya çıkmıştır.

2.1. Arsa Payını Kim Belirler?

Arsa payı binanın mimari proje müellifi mimar tarafından belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında, arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından hesaplanacaktır. Yapılan değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.

Kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının kurulduğu tarihteki yada doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerlerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma değiştirilemez cümlesi; 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde açıkça belirtilmiştir. Yani ileride oluşacak herhangi bir arsa payı düzeltme davasında, yetkili bilir kişi arsa payı hesaplamalarında ana yapının kat irtifakı kurulduğu tarih yada doğrudan kat mülkiyeti kurulduğu tarihi baz alarakprojenin ilk haline sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarını belirlemesigerekmektedir. Ancak bu uygulamanın bazı sorunlara yol açtığıda bilinmektedir. Bu değişen kanunla arsa payını belirlemede proje müellifinin teknik bilgisine göre arsa paylarını objektif olarak hesaplaması gerekmekteydi. Proje müellifleri genelde taraf olduklarından dolayı
kendilerine düşen bağımsız bölümlerin arsa pay oranlarını daha fazla yazdıkları görülmektedir. Bu mekanizmayı inceleyen bir kurum olmaması sebebi ile de çok belirgin şekilde hatalı arsa payı hesaplamaları görülmektedir.

2.2. Arsa Payı Dağıtımında Dikkat Edilecek Hususlar

Arsa payının belirlenmesine ilişkin süreçlerin genel hatları, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu ile çizilmiştir. Arsa paylarının tartışmalardan uzak, herkesin kabul edeceği bir şekilde dağıtılması için arsa payı dağıtımını yapan teknik uzmanın, mevcut mevzuat hükümlerine ilaveten, yargı içtihatlarını ve geçmişte yapmış olduğu doğru örnek uygulamaları göz önünde bulundurarak hesaplamalarını yapması gerekmektedir. Bununla birlikte, uygulama yapan teknik uzmanın, aşağıda belirtilen temel kaideleri de göz önünde bulundurması gerekmektedir:

• Bağımsız bölümlere tahsis edilen (özgülenecek) arsa payı, bağımsız bölümlerden her birinin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olmalı ve bu paylar ana gayrimenkulün belediyece onaylı mimari projesinde açıkça gösterilmelidir.
• Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaksızın yapı tamamlanmış ve doğrudan kat mülkiyetine geçilmek istenmişse, arsa payını etkileyen değişkenler ve bu değişkenlerin etkisi, kat mülkiyetine geçiş tarihini dikkate alınarak yapılmalıdır. Arsa paylarının hukuken geçerlilik kazanması, kat irtifakının veya doğrudan kat mülkiyetinin tapuda tescil olduğu tarih olarak kabul edilmektedir.
  
  
  
• Bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilmemelidir. Bir diğer ifadeyle, arsa paylarının belirlendiği tarihten sonra, bağımsız bölümlerin niteliklerinde ya da değerlerinde meydana gelecek olası değişimler, arsa payı oranlarına daha sonrasında etki etmemektedir.
• Bir bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı başkasına devredildiğinde, o bağımsız bölüme özgülenmiş olan arsa payı da başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden devredilmiş olur. Kat maliki, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını kısmen devrederse, bu devir sonucunda, aynı zamanda o bağımsız bölüme ilişkin arsa payı üzerindeki hakkını da kısmen devretmiş olur.
• Kat Mülkiyeti Kanun’nun 5. maddesine göre “Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” denilmektedir. Buna göre, söz Kanun, arsanın tamamının bağımsız bölümlere özgülenmesini öngörmüş, açıkta ya da arsa alanından fazla arsa payı bırakılmamasını öngörmektedir. Yani bir projedeki bütün bağımsız bölümlerin, arsa paylarının belirlenip, bu arsa paylarının toplamının oranı 1 olmalıdır
• Ana gayrimenkulde bağımsız bölümler dışında kalan ortak yerler ve eklentiler için arsa payı ayrılmamalıdır. Ortak yerler ve eklentilere, bağımsız bölüm gibi arsa payı ayrılması durumunda, kanuna aykırı bu işlemin iptali için dava açılması gerekmektedir.
• Arsa payı değerlendirmesine esas alınacak an, kat irtifakının kurulduğu tarih veya doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse bu geçişin gerçekleştirildiği andır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri ile bakım ve onarım çalışma lan sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz . Arsa paylan yapının kat irtifakı, kat mülkiyeti ya da kentsel dönüşüm sürecinde olmasına göre farklı usullerde belirlenir.

3. Arsa Payının Özellikleri

3.1. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri ile Oranlı Olması

Bağımsız bölümün değeri ile bağımsız bölüme özgülenen arsa payı karşılaştırılıp denklik sağlanmaya çalışılmalıdır. Bağımsız bölümün değeri ile oranlı olmaması hali, arsa payı düzeltim davasının koşullarından biri olarak değerlendirilir.

3.2. Arsa Payının Tek Başına Devredilememesi

Arsa payının tek başına devredilememesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesine dayanır. Buna göre, kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer . Arsa payı ile bağımsız bölümün, birbirinden ayrılamaz unsurlar olduğu kabul edilir, bir kimsenin arsa payı ile kat mülkiyetini ayırarak ayrı ayrı tasarruf etmesi mümkün olmaz.

Kat mülkiyetinin devrine yönelik sözleşmeler, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler olduğundan, geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ancak, kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan bir taşınmazda, alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına izin vermesi-fakat tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması- halinde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu İçtihadı Birleştirme Kararında, geçerli bir sözleşme olmamasına rağmen olayın özelliğine göre hâkimin dürüstlük kurallarını gözeterek açılan tescil davasını kabul etmesi gerektiği yönünde karar verilmiştir. Bu haller dışında gerçekleşen devirler geçersizdir.

Devir işlemleri iradi olarak gerçekleşen satış, trampa, bağış gibi işlemler olabileceği gibi cebri icra veya miras yoluyla gerçekleşen irade dışı devir işlemleri de olabilir. Her iki devir türünde de bağımsız bölüm devredildiği anda, arsa payı da başka hiçbir işleme gerek kalmaksızın devredilmiş sayılır. Bağımsız bölümü paylı mülkiyete konu eden kısmi devirlerin de tabi olduğu durum aynı olup yeni paydaşın devraldığı arsa payı devraldığı mülkiyet payı ile eşittir . Aynı şekilde arsa payı da kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçemez ve başka bir hakla kayıtlanamaz .

Satış vaadi sözleşmelerinde ise, henüz mevcut olmayan bir kata ilişkin satış vaadi imkânsızlık nedeniyle hükümsüz olmayıp, sadece alıcıya devredilecek bağımsız bölümün belirlenmesi yeterlidir. Bu noktada, arsa payının gösterilmesi zorunlu değildir, uyuşmazlık halinde hâkimin bilirkişi incelemesi yaptırarak ilgili bağımsız bölüme düşen arsa payı oranın ne olmasını gerektiğini tayin etme imkânı vardır.

3.3. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaması

Açıkta arsa payı bırakılamaması, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde yer alan “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.” düzenlemesine dayanır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için anataşmmazm tamamının bağımsız bölümlere ayrılması zorunlu olduğu gibi, her bağımsız bölüme arsa payı tahsis edilip, karşılıksız arsa payı bırakılmaması bir zorunluluktur.

Bağımsız bölüm gösterilmeksizin arsa payının saklı tutulması örneğin, bir binaya ileride ilave kat yapılabilmesi için arsa payı ayrılması mümkün değildir.

Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmadan önce ortakların taşınmaz üzerindeki arsa payları, kat irtifakına veya kat mülkiyetine geçilmekle kendilerine ayrılan bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarına dönüşür, böylece bağımsız bölümlerin arsa payları ile ortak yerlerin bağlantısı kurulur, hak ve sorumlulukların paylaşımında boşluk olmaz .

Bir yapıda karşılıksız arsa payı bırakılması veya sonradan böyle bir yer çıkması halinde bu kısmın iptali ile diğer bağımsız bölümlere arsa payı oranında tahsisi suretiyle arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerekir.

3.4. Arsa Payının Bağımsız Bölüme Tabi Sayılması

Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı ile bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı arasındaki sıkı ilişki gereği, arsa payının kaderi bağımsız bölüme tabi kılınır. Bu durum Kanun’un 5. maddesinde “Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. ” şeklinde belirtilir. Buna göre, bağımsız bölüm üzerinde yapılacak ipotek, irtifa, intifa gibi her türlü tasarruf işlemi, kendisine tahsis edilmiş arsa paylarını kendiliğinden etkiler. Aynı şekilde, bir bağımsız bölümün mülkiyetini kazanan kişi, arsanın üzerinde de paylı mülkiyete sahip olur . Bu ilke, yukarıda bahsedilen arsa payının tek başına devredilememesi ilkesi ile bir bütünlük arz eder ancak; satış, miras gibi mülkiyetin el değiştirmesi sonucunu içermemesi, sadece taşınmazda üçüncü kişilere sonradan birtakım kısıtlayıcı haklar tanınması noktalarında bu ilkeden ayrılır.

3.5. Tapuya Tescil Edilmiş Önceki Hakların Kat Mülkiyetini De Kayıtlaması

Kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının kurulmasından önce anataşınmazın tapu siciline şerh edilmiş olan haklar, sonrasında oluşturulacak bağımsız bölümleri arsa payları oranında kendiliğinden kayıtlar . Bu özellik, Kanun’un 5. maddesinde yer alan “Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. ” düzenlemesinin sonucudur. Örneğin; ipotekli bir arsa üzerine kat mülkiyeti kurulduğunda, ipotek alacaklısı her bir bağımsız bölümde alacağının tamamı kadar hak sahibi olmaz, alacak miktarı her bir bağımsız bölüme arsa payı oranında intikal ettirilir ve böylece ipotek hakkı sahibinin bağımsız bölüm sahiplerinden talep edebileceği hak sınırlı ve oranlı olur. İpoteğin anataşınmazın tamamına değil, borçluya ait belli bir payına konulması halinde, ipotek ileride borçlunun payına karşılık gelen bağımsız bölüm üzerine kayıtlanır.

Anataşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anataşınmazın lehine veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anataşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün de beyanlar hanesinde belirtilir.

3.6. Ortak Yerler ve Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılmaması

Ortak yerler, anataşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma, faydalanma ve ortaklaşa kullanıma yarayan yerler (KMK m. m.2/1-b); eklentiler ise bağımsız bölümün dışında kalıp doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir (KMK m. m.2/1-a) . Ortak yerler Kanun’un 4. maddesinde iki şekilde belirlenmiştir. İlk olarak, Kanun ortak yerlerin belirlenmesini kat maliklerinin iradesine bırakmamış ve sözleşme yapma özgürlüğünü kısıtlayarak bazı yerlerin her halde ortak yer olması gerektiğini belirtmiştir. Buna göre, Kanun gereği ortak yerler;

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar , bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
• Yukarıda sayılanların dışında, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler anataşınmazın ortak yerleridir.

İkinci olarak, sözleşme ile ortak yer olduğu belirtilen yerlerdir. “Sözleşme” ifadesinden anlaşılması gereken, Kanun’un m. 2/1-e düzenlemesi gereğince kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına ait resmi senettir. Tüm kat maliklerinin onayı ile düzenlenen proje ile, veya yönetim planı ile de ortak yer belirlemesi yapılabilir. Bu sözleşmelerin çelişmesi halinde, örneğin, resmi senetle projenin çeliştiği; resmi senette kendisine arsa payı verilen bir deponun projede ortak yer olarak gösterildiği bir halde, resmi senet üstün tutulur ve depo kendi lehine pay ayrılan malikin bağımsız bölümü olur.

Kaynaklar;
Nergis DURMAZGEZER-KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA ARSA PAYI
BARIŞ AKPINAR-GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE ARSA PAYI KAVRAMI ÖNEMİ VE HESAPLANMASI
Evgin APAYDIN-MESKEN (APARTMAN) PROJELERİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ARSAPAYLARININ BULANIK MANTIK YAKLAŞIMI İLE BELİRLENMESİ: ANKARA İLİ YENİMAHALLE İLÇESİ ÖRNEĞİ