İnşaat Maliyeti

İnşaat Maliyeti – İnşaat Maliyet Hesabı

İnşaat maliyeti; tasarım, projelendirme ve yapım aşamasında ortaya çıkan harcamaların toplamı olarak tanımlanmaktadır. Yapının fikir aşamasından kullanım aşamasına kadarki tüm süreçleri inşaat maliyetini etkilemektedir.

Bir inşaatın maliyeti üzerinde mimarlar, mühendisler, yapımcılar ve kullanıcılardan oluşan proje katılımcıları, etkili olmaktadır.

İnşaat maliyeti ve inşaat maliyet hesabı ile ilgili detaylı olarak hazırlanmış başlıklar halindeki yazılara sayfanın altındaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz. Fakat bu yazılara geçmeden önce inşaat maliyetlerini etkileyen temel faktörler ve bu maliyetlere karar verme süreçleri ile ilgili temel bilgiler içeren bu yazımızı okumanızı tavsiye ederiz.

İnşaat maliyetleri malzeme miktarına, malzeme fiyatına, işçiliğe bağlılığının yanı sıra kullanıcının tercihi, idarelerin getirdiği kısıtlamalar, çevre şartları gibi pek çok unsurdan etkilenerek değişmektedir. Ayrıca projenin uygulanacağı yer, topoğrafya, uygulanacak teknoloji de farklı maliyet unsurlarındandır. Bir inşaatta yapılacak üretim miktarı sabit olduğundan inşaat maliyetlerini ileriye dönük hesaplamak mümkündür. Doğru yöntemler ile doğru inşaat maliyet hesabı yapabilmek için yapı inşasına başlamadan önce tüm giderler hesaplanmalıdır. Bu aşamalarda ortaya çıkan maliyetler işi finanse edecek kişinin üstleneceği tüm inşaat maliyetleri olacaktır.

Yapılacak binanın tasarım aşamasında yeri, çevre ilişkileri, arsa verileri, bina kullanım amacı ve giderlerine karar verilmektedir. İnşaat maliyeti büyük oranda tasarım aşamasında verilen bu kararlardan oluşmaktadır. Yapı şekli, kat âdeti, sirkülasyonu, yapı malzemesi ve yapım sistemi inşaat maliyetini büyük ölçüde etkileyecektir.

Hareketli ekonomiye sahip ülkelerden olan ülkemizde inşaat maliyet kalemlerinin doğru belirlenmesi, yatırımcının kar elde etmesi için önemlidir. İnşaat sektörü yüksek harcamalar yapılması ve ortaya çıkarılan ürünün bir defaya mahsus olması bakımından diğer sektörlerden ayrılmaktadır. İnşaat işinde bulunan pek çok aktör için doğru tahmin edilmiş inşaat maliyeti, sürecin oluşması ve devamlılığı için gereklidir.

İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Geleneksel inşaat maliyet hesaplama yöntemleri; birim, küp, alan ve kat kabuğu metotları olarak miktara dayalı yöntemlerdir. Bu yöntemlerde uygulanmış projeler, örnek olarak kullanılmaktadır. Fiyatın sabit olduğu bu yöntemlerde yapının hacmi, alanı, yapıda bulunan mahallerin sayısı dikkate alınmaktadır.

Birim Metodu; yapının maliyetinin işlevsel birim sayısı ile olan ilişkisine bağlıdır. Bu yöntemle inşaat maliyet hesabı yapılırken, uygulanmış örnek proje baz alınmakta, bu projedeki işlevsel mahal sayısının toplam mahal sayısına çarpımından sonuç elde edilmektedir. Seçilecek örnek proje maliyet tahminini etkileyeceği için tip, biçim,
yapım tekniği gibi özelliklerin benzer olması gerekmektedir.

Küp Metodu; maliyet ile yapı hacmi arasındaki bağlantıya dayandırılmaktadır. Yapının hacmi her bir yapı elemanının en, boy ve yükseklik çarpımıdır. Bu yöntemde örnek proje ile uygulanacak proje arasındaki kat sayısı farkları yüksek maliyetlerin çıkmasına neden olmaktadır. Fazla kat sayısı üretimi ve dolayısıyla inşaat maliyetini arttırmaktadır.

Alan Metodu; maliyet hesabı yapmak için döşeme alanının bilinmesini gerekmektedir. Alan hesabının örnek projeden elde edilen m² birim maliyeti ile çarpılmasıyla maliyet hesabı yapılmaktadır. Bu yöntemle inşaat maliyet hesabı yapabilmek için projenin tamamen bitmiş olması gerekmektedir. Konut, hastane, fabrika gibi projelerde bu metot tercih edilmektedir.

Kat Kabuğu Metodu; dış duvarlar, döşemeler ve tavanların miktarı ile inşaat maliyeti etkilemektedir. Depo, ofis gibi projelerde bu yöntem tercih edilmektedir. Kat kabuğu metodu için yapı tipolojisi, yapının yapıldığı yer önemlidir. Bu metot, diğer maliyet tahmini yöntemlerine göre doğruluk oranı en yüksek olan metottur. Ancak modele uygun çalışacak maliyet verisi elde edilmesi zor olduğu için çok kullanılmamaktadır.

Türkiye’de İnşaat Maliyeti

Türkiye’de inşaat maliyet tahmini birim fiyat yöntemi ve birim alan maliyet yöntemi olarak iki farklı yöntemle yapılabilmektedir. Bu yöntemleri kullanabilmek için gerekli veriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan sağlanmaktadır. Birim fiyat yönteminde hammadde, işgücü, ekipman gibi parametreler temel alınmakta bu parametrelerin her biri için özel numaralar atanarak işin özet olarak tanımlandığı bir fiyat listesi oluşturulmaktadır. Listelenen bu birim fiyatlar her yıl güncellenmektedir. Bu sistemde iş için gerekli olan parametrelerin hesabı yapılmakta ve birim fiyat üzerinden çarpılarak tahmini maliyet ortaya çıkarılmaktadır. Birim alan maliyet yöntemi yapılacak projelerin tasarım aşamalarında inşaat maliyeti hesaplamada için tercih edilmektedir. Yapılması planlanan projelerin tasarım aşamasındaki maliyet tahmini ile yüklenicinin yatırım planını organize etmesi amaçlanmaktadır.

İşin başında doğru inşaat maliyeti analizi yapılması yüklenici ve işveren arasındaki ilişki için önemli, rol oynamaktadır. İş başlamadan belirlenen inşaat maliyet hesabında değişkenler üzerine kurulu olduğu için doğru ve dikkatli hesaplama yapılması gerekmektedi. Bu yöntem ile birim alan maliyeti hesaplamak için birim alan verileri baz alınmaktadır. Bu yöntemde veriler her yıl enflasyon oranına göre güncellenmektedir.

İnşaat Maliyetine Etki Eden Faktörler

İnşaat maliyetini; arazi, yapının büyüklüğü, planlama yeterliliği, plan biçimi, kat yüksekliği, yapının gruplandırılması, inşa edilebilirliği yapısal detaylar ve son düzenlemeler gibi projenin üstünde direkt etkiye sahip faktörler belirlemektedir. İnşaat maliyetini etkileyen faktörler genel olarak maliyeti oluşturan parametrelerden meydana gelmektedir. Bu parametreler maliyet kalemlerinin belirlenmesi ve ekonomik inşaat sürecinin sağlanması için kullanıcıya kolaylık sunmaktadır.

1-Proje Arazisi

Arazi büyüklüğü, yapımı gerçekleşecek olan projenin türüyle belirlenirken, projenin maliyeti de kurulduğu araziden etkilenmektedir. Yapının yapılacağı arazide maliyeti etkileyen faktörler;

• Ulaşım altyapısı,
• Yerel malzeme ve işgücünün sağlanabilmesi,
• İklim gibi çevresel etkenler olarak görülmektedir.

Araziye dağılım ve ulaşım gibi faktörler maliyet için önemli etkiye sahiptir. Şehir dışında olan bir arazi için ulaşım büyük bir maliyet artışına sebep olacakken, şehir arazisi üzerinde ise kalabalık, dağıtım ve ulaşım problemlerini doğuracaktır. İnşaat maliyetleri; ülkenin hangi bölgesinde bulunduğuna, yapının arazi üzerindeki yerine, arazinin zemin koşullarına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Bazı projeler yüksek maliyetli uzun mesafeli yolları gerektirmektedir. Arazinin kayalıklardan oluşması kazı çalışmaları için gereken harcamaları artırırken işçiler ve makineler için de kötü çalışma koşullarına neden olmaktadır. Olumsuz hava koşulları da bu sorunları beraberinde getirmektedir. Arazinin eğim durumu, biçimi, sağlamlık derecesi ve arazinin çevresel faktörleri maliyete etki etmektedir. Bu faktörler ve arazi fiyatları göz önüne alındığında arsa maliyeti maliyet kalemleri içerisinde büyük bir yer kaplamaktadır.

Projenin konumlandırılacağı arazinin maliyeti yapı toplam maliyetini ve yapı üzerinden hesaplanan satış maliyetini etkilemektedir. Arazi inşaatı yapacak yükleniciye ait ise bu maliyet kalemi ilk maliyet tahminlerinde ortaya çıkmamaktadır. Başkasına ait arazi üzerinde yapılmak istenilen projelerde arazinin satın alınması ya da arazi sahibine projeden hak verilmesi gibi durumlar söz konusudur. Bu iki durum sonucunda da yapı maliyeti, arazi değeri oranında, değişmektedir.

2-Plan Tipi

Yapı biçimi binanın sınırlarını tanımlayan farklı geometrilerden oluşturularak elde edilmektedir. İnşaat toplam maliyetini etkileyen önemli faktörlerden biri yapı planının biçimidir. Projenin şekli, yapıyı sadece cephe olarak etkilememektedir. Geometrik biçim, bina taşıyıcı sisteminin kurulmasını ve davranışlarını etkilediği için basit ve düzenli biçimler seçilmesi inşaatın ekonomik bir şekilde yürütülmesi için önemli görülmektedir. Plan şekilleri basite indirgenmiş binalarda inşaat maliyeti az olmaktadır. Kare şeklinde planlamış bir yapı birçok hususta en ekonomik çözümü sağlamaktadır ancak bu biçim her zaman en kullanışlı tasarımı oluşturmamaktadır. Doğal aydınlatma, gürültü geçişini azaltma ve yeterli sirkülasyon alanı gibi kare biçimini desteklemeyen faktörler göz ardı edilmemelidir. Alternatif planların inşaat maliyetleri karşılaştırılarak en doğru seçimi yapmak gerekmektedir.

Kare bir biçimde toplam zemin alanında yapılan daha az duvar, büyük ölçüde duvarzemin oranı olarak bilinen teorinin sonucu olarak gösterilmektedir. Biçimin kompleks olma durumu ise gerekli zemin alanını artıracağından maliyeti de yükseltebilmektedir. Düzensiz şekilli planın maliyetinin yüksek olmasının sebebi köşelerin sayısına da bağlanabilmektedir. Ayrıca karmaşık biçimlerde tasarlanan yapılar tuğla ve çatı işlevini arttırır bu da inşaat maliyetini arttırmaktadır. Plan biçimleri cephe alanlarını değiştirmekte, artan cephe alanları da inşaat maliyetini etkilemektedir.

Duvar-zemin oranı, plan biçiminin maliyetini ölçmek adına yapılan çalışmalardan en yaygın olanıdır. Kare şeklindeki planı olan yapıların ekonomik özelliklerini vurgulayan plan biçimi açısından karşılaştırılabilir plan verilerini göstermektedir. Duvar-zemin oranı ne kadar düşük olursa, plan da o kadar ekonomik olacaktır. Zemin alanları aynı olan dikdörtgen ve kare forma yapılarda dikdörtgen formun maliyeti daha çok duvar alanı içerdiğinden daha yüksektir. Uzunluk/genişlik indeksi yapının şeklini aynı alana sahip dikdörtgene indirgeyen matematiksel bir terimdir. Bunun gelişmiş bir versiyonu çok katlı yapıların irdelenmesine olanak veren plan/biçim indeksidir. Ülkemizde inşaat maliyet hesaplaması yapılırken yapı metrajı üzerinden alınan miktarlar belirlenen katsayılarla çarpılmaktadır. Plan tipolojisi, yapı malzeme kullanımı değiştireceğinden metraj listesini ve maliyeti etkilemektedir.

3-Bina Büyüklüğü

Binanın büyüklüğü, inşaat maliyeti konusunda önemli bir etkendir. Büyüklük tasarımcının kararları doğrultusunda değil kullanıcının gereksinimleri doğrultusunda belirlenmektedir. Büyük yapılarda küçük yapılara göre daha çok hacim gerekmektedir.

Yapı büyüklüğü artmasıyla beraber kullanılan yapı elemanlarının içerikleri de artmaktadır. Bu iki artış duvar/döşeme oranını düşürmekte bu şekilde maliyeti azaltmaktadır. Aynı zamanda büyük binaların küçük binalara göre daha az maliyete sahip olmasında ölçek ekonomisi etkilidir. Küçük binaların maliyet hesaplarının yapılması da bu bağlamda uzun sürmektedir. Bu inşaat süresi ise harcamalara yansıyarak maliyeti arttırmaktadır. Ayrıca ulaşım, şantiye binası gibi sabit maliyetler yapı büyüklüğünden etkilenmemektedir. Küçük yapılar için gerekli olan tesislerin, kurulması inşaat maliyetini arttırıcı bir etki olarak görülmektedir. Gelişmiş inşaat maliyet hesaplama sistemleri yapı metrajına bağlı olarak çalışmaktadır.

4-Kat Yüksekliği ve Adeti

Kat yüksekliği parametresi, plan biçimi gibi yapının iç ve dış yüzeyleriyle ısıtma sistemleri maliyetine etki etmektedir. Çok katlı binaların inşaat maliyeti, az katlı binalara göre daha fazladır. Yüksek katlı binalarda duvarların m² başı maliyeti daha fazladır. Yani duvar/döşeme oranı yüksektir. Oturum alanı sabit tutularak kat yüksekliği değiştirilen yapılarda maliyet artmaktadır. Yükseklik değişiminden ana yapı elemanları, bölücüler ve duvarlar etkilenmektedir. Yüksek yapılar; düşey sirkülasyon araçlarına ihtiyaç duyulması, inşaat süresince ek güvenlik tedbirleri gerektirmesi, yangına dayanıklılık için temel önlemler alınması, katlar arası yalıtımların yapılması gibi zorunluluklardan dolayı daha çok maliyete sebep olmaktadır. Yüksek yapıların kullanım süresi maliyetleri de arttırmaktadır. Asansör, ısıtma sistemleri, elektrik sistemleri gibi hizmetlerin bakımları maliyeti yükseltmektedir. Kat adeti arttıkça yapılarda özel güvenlik sistemi gerekmektedir. Kat sayısı arttıkça yapı toplam ağırlığı da artacaktır. Üst kattan gelen yükleri temele taşımaya çalışan yapı elemanlarının donatı ve boyutlarında büyüme yapılması gerekliliği inşaat maliyetini doğrudan arttırmaktadır. Ayrıca kat sayısı arttıkça yapıya gelen yük miktarları artmakta yapının temeli için daha sağlam çözümlere gidilmesi de yine maliyeti arttırıcı etki göstermektedir.

Kat yüksekliğinin ve adedinin artması daha çok yapı malzemesi kullanılması anlamına gelmektedir. Yapı malzemelerindeki artışlar ise maliyeti arttırıcı etkiler göstermektedir.

5-Yapıların Gruplandırılması

Arazi üzerindeki yapıların gruplandırılması ve düzenlenmesinin projenin toplam maliyeti üzerinde önemli bir etkisi olmaktadır. Yapılar arasında bir geçiş oluşturmak inşaat maliyetlerini azaltmaktadır. Yapılar genellikle konutlara ve endüstriyel birimlere göre gruplandırılsa da bitişik bir yapıya eklemlenebilmektedir. Başka bir yapıya eklenme genellikle maliyet avantajı sağlasa da ekonomik açıdan uygun çözümler olmadığı belirtilmektedir. Genel anlamda inşaat maliyet çalışmaları ortak duvarlı konutların, benzer teraslı çözümlerden %6 daha pahalı olduğunu, ayrı evlerin ise yapı maliyetleri açısından da %10 daha pahalı olduğunu göstermektedir. Konut düzenlemeleri için kullanılabilir bazı alternatif plan düzenlemelerini göstermektedir.

Yapıların birbirleriyle olan ilişkileri (ortak yapı elemanı kullanmak gibi) yapı malzeme miktarını etkilemektedir. Malzeme miktarları doğrudan metrajla alakalı olduğu için yapı konumlanmaları da yapı maliyetini etkilemektedir. Ayrıca yapıların birbirleriyle olan ilişkileri sonucu aydınlanma, ısınma, gürültü gibi etkenler oluşmakta bu etkenler maliyeti değiştirmektedir.

6-İnşa Edilebilirlik

İnşa edilebilirlik büyük ölçüde arazi üzerindeki iş ve plandan bir yapı oluşturabilme pratiğiyle ilgilidir ve bu hususta iyi olmak, planın kurulacak yapıya olan yakınlığı anlamına gelmektedir. Gereksiz karmaşık yapım yöntemleri ve prosedürlerini gerektiren planlar bu anlamda başarısız olmakla beraber yapının ekonomisini de etkilemektedir. En iyi inşa edilebilirlik çözümler ilkesi, kalite ve estetik gereksinimlerle çelişebilir ancak yapı ekonomisini değerlendirirken inşa edilebilirliğin yalnızca bir ölçüt olduğunu unutmamak gerekmektedir.

Bir projenin inşa edilebilirliği genellikle inşaat maliyet hesabı ile belirlenmektedir. Proje yüklenicisi projenin yapılabilirliğini anlamak için maliyet hesabı ve tahmini yapmaktadır. Mal sahibi ve tasarımcı proje alternatifleri üzerinden maliyet tahmininde bulunmaktadır. Yapının yapılacağı yer, arazi durumu, alt yapı, yerleşim şekli gibi durumlardan oluşacak maliyetler de projenin yapının inşa edilebilirliğini etkileyeceğinden inşaat maliyet hesabına eklenmektedir. Maliyet tahmini hesabından sonra projenin inşasına karar verilirse projeler detaylandırılarak ilgili çalışmalar başlamaktadır. Projenin inşa edilebilirliğini bilmek için doğru inşaat maliyet analizi önemlidir. Yanlış tahminler ile yapılabilecek olan bir proje iptal edilebilmekte ya da yapılmaması gereken projelerin inşasına başlanılabilmektedir. İnşa edilebilirliği yüksek olan projeler yüklenicilere parasal tasarruflar sağlarken, inşa edilebilirliği düşük olan projeler ise inşaat sanayisinin kaynaklarının yetersiz kullanıldığını göstermektedir.

İnşaat Maliyeti ile İlgili Tüm İçerikler

İnşaat maliyeti ve inşaat maliyet hesabı ile ilgili tüm içeriklere sayfanın devamından ulaşabilirsiniz.