Sözleşme (akit, bağıt, mukavele,kontrat), iki tarafın bir hukuki sonucu elde etmek üzere iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun suretle açıklamaları demektir.
İnşaat sözleşmesi ise yüklenicinin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.
“İnşaat Sözleşmesi Türleri Nelerdir?”
Uygulama metodları, taraflar, ödemeler veya sözleşme şekilleri gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak inşaat sözleşme türlerini aşağıdaki şekilde gruplandırabiliriz.
1.Finansman modeline göre:
2.Müteahhidin yapısına göre:
3.Müşavir Mühendislik Sözleşmesi
4.Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler
5.Proje Teslim Sistemlerine göre:
6.Ödeme Şekillerine göre:
Yap İşlet Devret Modeli ; “İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan kamu projelerinin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere gerçekleştirilen özel bir finansman modeli olup, yatırım bedelinin elde edilecek kâr dahil şirkete, şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesidir”
Yap-İşlet-Devret modelinin çıkış noktası, devletin görevi olan altyapı yatırımlarına özel sektörün katılımını sağlamak ve yurt dışından sermaye getirerek kısa ve uzun vadede istihdam ve hizmet olanaklarını arttırmaktır.
Devletin dış finansmanı uygun koşullarda sağlayamadığı yatırım ve hizmetlerde, özel sektör vasıtası ile finansman açığının kapatılmasına yönelik geliştirilen modeller genel olarak Kamu Özel Sektör İşbirliği (KÖİ)(Public Private Partnership: PPP) olarak anılmaktadır.
Yap-İşlet-Devret modeli ise ülkemizde en yaygın olarak kullanılan KÖİ modelinin bir türüdür.
BOT (Build-Operate-Transfer- yap işlet devret), BTO (Build-Transfer-Operate -Yap-Devret-İşlet), BRT(Build-Rent-Transfer-Yap-Kirala-Devret), BOO (Build-own-operate –Yap-Sahip ol- İşlet) vb.
Mahalli İdarelerin Uygulamaları
Otoyol Uygulamaları
Serbest Bölge Uygulamaları
Enerji Alanındaki Uygulamalar
Yap-İşlet-Devret modeli ile başlanan bir proje için genel olarak üç dönem söz konusudur;
Hazırlık Dönemi
Tarafların Belirlenmesi
Taraflar Arası Sözleşmeler
Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanır.
Müteahhit arsa üzerinde inşaatı yapma, arsa sahibi de inşaatın bitiminde müteahhide anlaşılan miktarda bağımsız bölüm devretme sözü verir. Yani müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır. Bu nedenle yapılan iş kat karşılığı inşaat ya da arsa karşılığı inşaat olarak anılır.
(!) İnşaat sektöründe en çok uygulanan sözleşme tipi olduğundan; en çok uyuşmazlığın görüldüğü sözleşme tipidir.
Eseri meydana getirme
Meydana getirilen eserin teslimi
Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilme
Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi
Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesi
İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması
İnşaat ruhsatı alınması
Sözleşmede belirlenen arsa payının devri
Ortak Girişim (Joint Venture), firmalar tek bir proje için güç birliği (uygun finansman, eleman, ekipman ve malzeme) yaparak şirket kurarlar.
Bu şirket mal sahibine karşı projenin tümü çerçevesinde sorumlu olur.
Taraflar arasında;
Sınırlı Amaç ve Süre Unsuru
Kişi Unsuru
Ortak Amaç Unsuru
Ortak Yönetim Unsuru
Ortaklık Unsuru bulunmalıdır. Bunlar aynı zamanda ortak girişim kavramının ana unsurlarıdır.
Günümüzde, her biri genellikle ayrı bir sahada tecrübe, uzmanlık ve teçhizata sahip iki veya daha fazla şirketin kendi başlarına yapma imkanına sahip olmadıkları belli bir yüklenim işini beraberce yapmak üzere işbirliğine gitmeleri sık rastlanılan uygulamadır.
İş hayatında işveren (İş sahibi/idare), yüklenici ve alt yüklenici (taşeron) arasında hukuki ilişkinin kurulması amacıyla imzalanan sözleşmelerdir.
-İş sahibinin alt yüklenicilerle doğrudan sözleşmesi bulunmaz;
-Ancak iş sahibi işin ifasını ana müteahhitten bekler.
-Ana müteahhit idarenin onaylamadığı alt yüklenici ile çalışamaz.
İş sahibi ile müşavir mühendis* arasında imzalanan ve her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir.
(*) Müşavir Mühendis’ın sorumlulukları;
(Müşavir ve Teknik Müşavir Nedir?)
İnşaat sözleşmelerindeki genel şartlar, çoğu zaman belirli bir standarda bağlıdır. Bu standartlar, inşaat projesinin kapsamına bağlı olarak ulusal şartnamelere göre veya uluslararası meslek kuruluşlarının hazırlamış olduğu tip sözleşmelere göre belirlenir.
-4734 sayılı Kamu İhale Kanunu: Bu kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir.
– Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu: Bu Kanunun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir.
Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur. FIDIC, 1913 yılında İsviçre’nin Lozan şehrinde kurulmuştur.
-İnşaat sözleşmesinde katılımcıların rolü, proje teslim sistemine göre değişkenlik göstermektedir.
-Proje teslim sistemi seçilirken ise sözleşme sayısının, yani projenin tek yüklenici ile mi yoksa birden fazla yüklenici ile mi olacağının kararının verilmesidir.
Genellikle yaygın olarak kullanılan sözleşme türüdür. Seçilmiş olan tek yüklenici ile mal sahibi anlaşır. Yüklenici ile mimar / mühendis arası anlaşmayı ise tasarım sözleşmesi temsil eder.
Yüklenici ile alt yükleniciler arası anlaşma alt yüklenicilik sözleşmeleri ile,
Yüklenici ile tedarikçiler arası anlaşma alım emirleri ile,
Mimar/mühendis arası anlaşma danışman sözleşmeleri ile sağlanır.
Yüklenici ile mal sahibi arasındaki anlaşma inşaat sözleşmesi ile,
Mimar / mühendis ile mal sahibi arası ilişki yasal tasarım sözleşmesi ile olur.
Çok yüklenicili projeler genellikle ihtiyaç duyulduğu durumlarda tercih edilir.
Örnek olarak; bir bina yapımında alt iş grupları (kaba işler, ince işler, elektrik, makine) mal sahibi tarafından talep edilirse çok yüklenicili esaslı sözleşmeler kullanılabilir.
Bu tip sözleşmelerde gereken tüm koordinasyonu sağlamak açısından görev mal sahibi ya da proje müdürüne düşmektedir.
Tek yüklenicili sözleşmelerden farkı ise mal sahibinin koordinasyon görevinin daha önemli olmasıdır.
Bu sözleşmeye göre yüklenici her koşul ve şartta, sözleşmede anlaşılmış biçimde yapım işini tamamlamak zorundadır. Yapım esnasında oluşacak değişikliklerle ilgili yükleniciye herhangi bir ek ücret ödenmeyecektir.
Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici kârını da içerecek şekilde belirlenir. Birim fiyatlar, yüklenici teklifi ile tahmini proje imalatlarının miktarlarına göre belirlenir. Bu tip sözleşmede yükleniciye, işin uygulama aşamasında yapılan iş miktarlarına göre ödeme yapılmaktadır.
Yüklenicinin sözleşme dokümanlarında belirtilen proje ve fiyat isteklerine göre yapacağı işin karşılığı olarak, mal sahibine tek bir fiyat sunduğu sözleşmelerdir. Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve kanunla sabittir.
Bu ihale yönteminde mal sahibi ile yüklenici inşa edilecek yapının toplam fiyatı üzerinden anlaşmaktadırlar. Yüklenici ek bir talepte bulunmadan işi, proje, şartname ve sözleşmesine göre tamamlamayı taahhüt etmektedir. İşin sözleşmesinde, inşaat için öngörülen toplam bedelin inşaatın hangi aşamalarında ve ne miktarlarda ödeneceği belirtilmektedir.
İşin maliyetinin belli olmaması durumunda yüklenici ile yatırımcının sözleşmeden önce, herhangi bir sabit fiyat belirtmeyerek sadece gerçekleşecek maliyetler üzerinden hesaplanacak bir ödeme formülü ile anlaşmalarıyla gerçekleşir. Yükleniciye, sözleşmelerde belirttiği maliyetlerin belirli bir yüzdesi olarak kâr verilir.
Sismik İzolatör Nedir? Sismik İzolasyon Nedir? Deprem izolatörü olarak da adlandırılan sismik izolatör; yapılara gelen…
Son beton fiyatları piyasadan alınan güncel m3 beton fiyatlarına göre güncellenmiştir. Ağustos 2022 ayı itibariyle…
İnşaat demir fiyatları, inşaat maliyet hesaplarında önemli yer tutan maliyet kalemlerindendir. Demir fiyatlarının güncel piyasa…
2022 Doğrudan Temin Limitleri - Eşik Değerler Büyükşehir belediyesi sınırları ve bunun dışındaki yerler için…
20 Ocak 2022 tarihli Resmi Gazete`de yayınlanan Kamu İhale Tebliğ'ine göre 2022 inşaat mühendisi diploma…
KİK Payı Limit On binde beş olarak anılan KİK Payı Limiti 2022 yılı için açıklandı;…