Gayrimenkul Nedir? Gayrimenkul Ne Demek? Tanımı-Türleri

Gayrimenkul Ne Demek? Gayrimenkul Tanımı

Gayrimenkul, taşınabilir sıfatta olmayan, maddi bir değer ifade eden ve nakde çevrilmesi mümkün olan materyallerdir. Yani olduğu yerden herhangi bir yere taşınmasının imkânı bulunmayan değerli mallardır. Bu konuda istisna olan iki örnek vardır. Gemi ve tekne türü deniz araçları ile prefabrik yapılar taşınmaz olmamalarına rağmen hukuksal olarak gayrimenkul kapsamına girerler.

Gayrimenkul kavramı, taşınabilir özelliği olmayan, ekonomik bağlamda değeri olan ve likiditesi veya para ile ifadesi mümkün olan değerli materyaller, yeryüzünde sabit, aslına zarar vermeksizin taşınması mümkün olmayan eşya, özüne zarar vermeksizin belirli bir yerden farklı bir yere götürülemeyen eşya olarak tanımlanmaktadır.

Taşınabilir özellikte olan, parasal bir anlam ifade eden materyallere menkul denir. Menkul sözcüğü “nakil” sözcüğünden türemiştir. Örnek vermek gerekirse motorlu taşıtlar (araba, motosiklet, kamyon, minibüs, uçak vb.), telefon, televizyon gibi varlıklar birer menkuldür. Arapça kökenli bir sözcük olan gayrimenkul, menkul kelimesinin gayri ön olumsuzluk ekini almış halidir ve taşınmaz anlamına gelmektedir. Gayrimenkullere örnek verecek olursak dükkân, apartman, arsa, plaza, AVM, villa, köşk, fabrika gibi varlıklar birer gayrimenkuldür.

Gayrimenkulün malikine ait hukuki ayrıcalıkları ön plana çıkaran bir başka tanımlamaya göre ise gayrimenkul, mülkiyetinde yer alan çıkarlar, menfaatler ve haklardan oluşan, toprağa kalıcı olarak bağlı olan ve yasal olarak tanımlanan herhangi bir şeyden oluşan malikin sahip olduğu haklar bütünüdür. Gayrimenkul, temelindeki arsa, arazi ve üzerindeki inşa edilmiş her yapı ile birlikte bir bütündür. Uluslararası Değerleme Standartları’na göre ise gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır.

Gayrimenkul Çeşitleri – Gayrimenkul Türleri

Türk Medenî Kanunu, gayrimenkulleri üçe ayırmaktadır:

1. Araziler,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Belirtilen mallar, Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 998. maddesi gereğince tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.

(Kat irtifakı nedir?)

Gayrimenkul denilidiğinde çoğunluğun ilk aklına gelen konut türü olsa da gayrimenkul türleri 5 farklı ana başlıkta incelenebilmektedir.

1. Konut: Bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşıladıkları mekânları kapsar. Konut türlerine müstakil ya da apartman dairesi, yalı, köşk gibi örnekler sıralayabiliriz.
2. Tarımsal Gayrimenkul: Tarım yapmak için kullanılan gayrimenkuldür. Tarla, arazi gibi örnekler verilebilir.
3. Ticari Gayrimenkul: Ticari kazanç elde etmek için kullanılan gayrimenkul türüdür. Yani ticaret yapılmasına yarayan gayrimenkullerdir. Otel binaları, ofisler, pansiyonlar, alışveriş merkezleri, dükkân ve mağazalar ticari gayrimenkul olarak sınıflandırılmaktadır.
4. Endüstriyel Gayrimenkul: Endüstriyel üretim faaliyetlerinin hayat bulduğu her türlü gayrimenkul bu türde yer almaktadır. İmalathaneler, fabrikalar, üretim tesisleri gibi sınai amaçlı kullanılan taşınmazlar örnek olarak verilebilir.
5. Özel Amaçlı Gayrimenkul: Genellikle özel bir kullanım amacına hizmet etmek amaçlı tahsis edilmiş olan gayrimenkullerdir. Okullar, ibadethaneler, hastaneler örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkulün Özellikleri

Gayrimenkullerin özelliklerinin üç temel başlık altında toplanması mümkündür. Bu başlıklar:

1. Yasal olma,
2. Ekonomik bir değeri olma
3. Fiziksel yapıya sahip olma olarak sıralanabilmektedir.

Yasal Olma Özelliği

Gayrimenkullerin hukuki şartlarda alım-satım işlemlerinin gerçekleştiriliyor olması ve alım-satım sonrasında tapu siciline işlenmesi gayrimenkulün yasal olma özelliğini ifade eder. Tapu sicili tüzüğünde gayrimenkulün yasal olma özelliği şu şekilde tanımlanmıştır; “Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar ve kişisel hakların tapu siciline tescili, değişikliği, terkin ve düzeltme işlemleri ile sicil ve belgelerin arşivlenmesine ilişkin usul ve esaslarını kapsamaktadır”. Gayrimenkul sahipleri vergi dairelerine ve belediyeye beyanname vermeleri zorunludur.

Ekonomik Özellikleri

Gayrimenkullerin ekonomik özellikleri az bulunur olmaları ve ekonomideki gelişmelere katkı sağlamalarıdır. Her gayrimenkul birbirine yakın özellikler taşısa da benzersizlerdir. Bu yönüyle gayrimenkuller sadece belirli bir arsa, arazi, proje veya yatırım ihtiyacına göre yatırımcıyı veya alıcıyı tatmin edici özelliklerine sahip olabilirler. Talebin yoğun olduğu bölgelerde gayrimenkul arzını karşılamak her daim mümkün olmamaktadır. Bu özellikleri bakımından gayrimenkuller az bulunur yapıya sahiptirler.

Gayrimenkuller, yatırım amaçlı veya kullanım amacıyla satın alınan ürünlerdir. Emlak gelir elde etmek amacıyla satın alınabilir. Satın alınan gayrimenkul, kiralanarak düzenli gelir elde edilebilir veya uygun pazar koşullarında, elde edilmek istenilen kar durumuna göre satışı yapılabilir.

Fiziksel Özellikleri

Gayrimenkulün fiziksel özellikleri bakımından sabit şekilde durması, belirli bir standart yapıya sahip olmaması ve uzun ömürlü olması bakımından sınıflandırmak mümkündür.

• Sabitlik Özelliği: Gayrimenkulün belirli bir fiziksel alana bağlı olmaması sebebiyle hareket kabiliyetine sahip olmamasıdır. Doğal olayların etkisiyle ve insanların meydana getirdiği dış etkiler ile görünüşlerinde ve yapılarındaki değişiklikler sabitlik özelliğini değiştirmez.
• Standart olmama özelliği; Gayrimenkuller, birbirleriyle benzer özelikler gösterseler dahi; bölgesel farklılıkları, bulundukları konum veya fiziksel özellikleri sebebiyle birbirlerinden farklılık gösterirler. Ayrıca bulundukları bölgenin yasal veya imar mevzuatlarına göre farklı karakteristik özelliklere sahip olabilirler.

Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Taşınmaz değerleme, bahsi geçen taşınmazın piyasa değerinin tespit edilmesi için izlenen adımlar bütünüdür. Bazı kriterler, etik kurallar ve ölçütlerce yapılan bu işlemler dizgisine gayrimenkul değerleme denilmektedir. Başka bir ifadeyle, söz konusu gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesidir. Bir gayrimenkulün ekonomik anlamda somut bir değere sahip olabilmesi için fiziki koşullarının olması yetmeyip bu özelliklerinin beraberinde fayda, kıtlık ve devredilebilir şartlarına da sahip olması gerekir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Nedir?

Gayrimenkul uzmanı olan kimse konut, bina, arsa, arazi gibi gayrimenkullerin satış işlemleri, yatırım işlemleri, ipotek veya kredi işlemleri için değer tespitini yapmakla mükelleftir. Değerleme çalışması kendi içinde sıralaması ve düzeni olan faaliyetler zinciri oluşturarak yapılmaktadır. Bu işlemin konu hakkında alanında uzman kişi ya da kişilerce yapılması sağlıklı sonuçlar elde edilmesi açısından önemlidir.

Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?

Gayrimenkul değerleme işlemleri yapılırken değerleme uzmanlarının değerleme işlemi için göz önünde tuttuğu belli başlı kriterler vardır. Bu kriterleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Gayrimenkulün konumu ve çevre özellikleri yani lokasyonu
• Gayrimenkule olan arz talep ve gerçekleşmiş emsal satışlar,
• Gayrimenkulün imar durumu,
• Sürdürülebilir gelir düzeyi,
• Gayrimenkul eğer bağımsız bölümse arsa payı yok eğer değilse de arsa büyüklüğü,
• Gayrimenkulün mimari kullanıma olan elverişliliği,
• Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.
• İşçilik kalitesi,
• Yıpranma payı,
• Altyapı özellikleri
• Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri,
• Ekonomik koşullar,
• Takyidat durumudur.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Belirli bir gayrimenkulün, gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından bilimsel metotlar kullanılarak değerinin takdir edildiği ve bu değere etki eden tüm faktörlerin analizinin yer aldığı belgeye gayrimenkul değerleme raporu denir.

---

Kaynaklar:

Muhammet Ramazan SATICI-GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ ve KAPİTALİZASYON ORANI İLE ŞANLIURFA KARAKÖPRÜ İLÇESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME
İSMAİL KOCABIYIK-GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE ÇOK BOYUTLU PERSPEKTİF
Fatma ER-GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE MAKİNE ÖĞRENMESİ TEKNİKLERİNİN KIYASLANMASI
Ömer Faruk KAYA-GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ BLOKZİNCİR İLE ENTEGRASYONU

soyleki.com