Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nedir?

Gayrimenkul değerleme uzmanı, bir gayrimenkule ve gayrimenkule bağlı hak ile faydalara yönelik değerleme sürecini yürütecek şirketler tarafından istihdam edilen ve değerleme süreçlerine yönelik uzmanlığa ve lisansa sahip bireylerdir.

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı ülkelerin yasal mevzuatları kapsamında düzenlenen ve belirli gerekliliklere haiz olunması durumunda elde edilen bir unvandır. Gayrimenkul değerleme uzmanlığına ilişkin Türkiye’deki  üzenlemeler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yürütülmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu, Türkiye’de gayrimenkul değerleme uzmanlığına yönelik tek düzenleyici kuruldur.

Gayrimenkul Değerleme; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini, ifade eder. Bu değer maliyet karşılığı olabileceği gibi pazar fiyatı, satış fiyatı da olabilmekte ve çeşitli yöntemler kullanılarak bulunmaktadır.

Bir gayrimenkul değerleme uzmanının asli görevi, bir gayrimenkul değerinin güvenilir ve uygun yakınlıkta bir tahmin ile belirlenmesini sağlamak olup, tahmin edilen bu değer üzerinden işle ilgili işlemleri yapacak olan tarafların iyi niyetli ve itimatlı bir şekilde hareket etmelerini temin etmektir. Gayrimenkulün değeri genellikle onun alım-satım işlemindeki değeri ile doğrudan bağlantılıdır. Bu kıymet ise para ile ölçülür ve değer, “gayrimenkulün malikinden, kiracılara veya yatırımcılara kadar uzanan süreçte ortaya çıkan gelecekteki getirilerin o andaki değeri” olarak tanımlanır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: “Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder.” (Resmi Gazete, 2001)

Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında Türkiye’deki tek düzenleyici kurul olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) konuyla ilgili tebliğine göre, Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren;

1.  İnşaat mühendisliği,
2.  Harita ve kadastro mühendisliği,
3.  İşletme-ekonomi,
4.  Mimarlık,
5. Şehir ve bölge planlama,

gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olan kişilerdir.

Ayrıca uzmanların gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesine ve Sermaye Piyasası; Kurulunun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olan kişi olarak tanımlanmıştır.

Değerleme Uzmanı; gayrimenkul, şirket ve makine-ekipman gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyma bilgisine, becerisine ve ehliyetine sahip olan kişidir. Bu çalışmalarda; sınaî tesis ekipmanı, antika, takı-mücevher gibi taşınabilir mülkler ve boş arazi, bina ve ilgili diğer hak ve faydalar gibi taşınmaz mülkler ele alınabilir. Ülkemizde yaygın olarak gayrimenkul, makine-ekipman ve şirket değerlemeleri yapılmakta ancak kişilerin meslekleri farklı uzmanlık dalları altında ifade edilmektedir. Ayrıca, Değerleme Uzmanlığı için ekspertiz, değerlendirme gibi kavramlar da kullanıla gelmiştir.

Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Tebliğinde Değerleme Uzmanı; “Gayrimenkul değerleme şirketlerinde gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların rayiç değerini bağımsız ve tarafsız olarak takdir etmekle görevli personel” olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere İlişkin Esaslar Tebliğinde ise Değerleme Uzmanlarının bahsi geçen lisansı alabilmeleri ve SPK tarafından “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” olarak tanınabilmeleri için konuyla ilgili 4 yıllık üniversitelerden mezun olmaları, en az 3 yıllık iş tecrübesine sahip olmaları, birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde çalışmamaları, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunmamaları, bağımsız ve objektif olmaları, meslekleri ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gibi prensipler belirlenmiştir.

Gayrimenkul değerleme işlemine birçok ticari işlemde ihtiyaç duyulabilmektedir. Genel olarak, ilgili gayrimenkule ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme gelmektedir.

Gayrimenkul değerlemenin gerekli olabileceği durumlar şu şekilde sıralanabilir:

• İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
• Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
• Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
• Sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlâk,
• Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
• Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi,
• Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kolektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
• Gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespitidir.

Değerleme Uzmanına İlişkin Tanımlar

Değerleme Uzmanı

Gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da gayrimenkule ilişkin hak ve faydaların değerlemesini gerçekleştirecek gayrimenkul değerleme şirketlerinde tam zamanlı çalışan ya da sözleşmeli olarak değerleme şirketlerine hizmet veren, Kurul tarafından yapılan lisanslama sınavını başarı ile tamamlamış, asgari dört yıllık üniversitemezunu ve alanında en az üç yıllık tecrübe sahibi bireylere verilen unvandır.

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Gayrimenkul değerleme Ģirketinin asgari oranda %10 sermayesine sahip olan ve gayrimenkul değerleme konusunda asgari beş yıl tecrübeli, gayrimenkul değerleme uzmanı olarak gerekli tüm şartlara haiz, gayrimenkul değerleme şirketi adına değerleme raporlarına münferiden imza atmaya yetkili olan bireylere verilen unvandır.

Konut Değerleme Uzmanı

Kurul mevzuatı kapsamında, konut değerlemesi yapan, değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı olarak istihdam edilen ya da değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilmeden sözleşmeli olarak değerleme şirketinin adına hizmet  veren, konut lisanslama sınavını başarı ile tamamlamış, asgari dört yıllık üniversite mezunu, 1 yıllık tecrübe sahibi olan bireylere verilen unvandır.

Değerleme Uzman Yardımcısı

Lisanslamaya ilişkin düzenlemeler kapsamında asgari olarak dört yıllık üniversite mezunu olan, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavını başarı ile tamamlamş ancak gayrimenkul değerleme uzmanın sahip olması şart olan tecrübe şartını henüz tamamlamamış olan bireyler için kullanılan unvandır.

Konut Değerleme Uzman Yardımcısı

Lisanslamaya ilişkin düzenlemeler kapsamında asgari olarak dört yıllık üniversite mezunu olan, konut değerleme uzmanlığı lisanslama sınavını başarı ile tamamlamış ancak konut değerleme uzmanın sahip olması şart olan tecrübe şartını henüz tamamlamamış olan bireyler için kullanılan unvandır.