İmar Hakkı Transferi Nedir? İmar Aktarımı-Emsal Transferi

İmar haklarının transfer edilmesi, aktarılması gönderici olarak belirlenmiş bölgelerde bulunan taşınmazlar üzerindeki kullanılamayan imar haklarının, alıcı olarak belirlenmiş bölgelerde kullanılmak üzere transfer edilmesini ifade etmektedir. Bu işlem, emsal transferi ya da emsal hakkı transferi olarak da bilinmektedir.

İmar hakkı transferi; daha fazla imar yoğunluğu için imar haklarının tümünün veya bir kısmının kullanılması, gerçekleştirilecek değişim ile bir parselin imar hakkının başka bir taşınmaz üzerinde kullanılması veya taşınmazın diğer bir bölümünde kullanılmasının oluşturduğu sonuç olarak görülebilir.

İngilizcede “transfer of development rights” olarak ifade edilen bu kavram, dilimizde imar hakkı transferi, imar hakkı aktarımı, yüzen emsal, emsal transferi, emsal aktarımı, yapılanma hakkı aktarımı, donatı transferi, yoğunluk transferi gibi farklı şeklinde kullanılmaktadır.

İmar hakkı transferi, “mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da denklik esasına dayanarak ve gereğinde kendisine bedel ödenerek önceden ‘‘gelişme alanı (alan bölge)” olarak belirlenmiş bölgelere aktarılması” olarak tanımlanmaktadır. Diğer bir ifade ile, “gönderen bölge olarak planlanan parselden ayrılabilen ve yine planla daha büyük imar yoğunluğu elde etmek için gelişme alanı olarak planlanan diğer bölgeye transfer edilebilen mülkiyet kullanım hakları” olarak tanımlanmaktadır.

İmar hakkı transferi uygulamalarının iki ana amacı bulunmaktadır. Bu amaçların ilki özel bir değeri bulunan arazilerin yapısının korunmasıdır. İkincisi ise çeşitli sebeplerle mülkiyet hakkı sınırlanan hak sahiplerinin kısıtlanan imar haklarının karşılanmasıdır. İlk amaç kamu menfaatini sağlamaya yönelik iken, ikincisi ise mülkiyet hakkını korumaya yöneliktir. Bununla birlikte, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengenin oluşturulması da imar hakkı transferiuygulamalarının bir başka amacı sayılmaktadır.

Günümüzde kentsel dönüşüm çalışmaları, tabii afet tehlikesi taşıyan bölgelerde yaşayan nüfusun başka bir yere taşınması işlemleri, sağlıklı kentleşmenin sağlanması amacıyla nüfus yoğunluğunun dengelenmesi ve kentlerde kentsel, sosyal ve teknik alt yapı alanlarının yetersiz olması da imar hakkı aktarımı sisteminin amaçları içerisine dâhil edilmiştir.