Bina Aşınma Payları Oranları ve Amortisman Cetveli – Değerleme Hesaplayıcı
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve Resmî Gazete’de yayımlanan resmî Bina Aşınma Payı Cetveli uyarınca; mevcut binaların kamulaştırma, kentsel dönüşüm, vergi matrahı ve gayrimenkul değerleme bedelleri hesaplanırken yeni inşa maliyetinden düşülen yasal amortisman/yıpranma oranlarıdır.
Eski binaların değer tespitinde, kamulaştırma bedeli davalarında, kentsel dönüşüm enkaz bedeli hesaplarında ve belediye emlak vergisi beyanlarında; binanın bugünkü sıfır yeniden yapım maliyetinden yaş ve taşıyıcı sistemine göre aşınma (yıpranma) payı düşülür. Aşağıdaki interaktif hesaplama aracıyla binanızın taşıyıcı cinsine, yaşına ve inşaat alanına göre yasal aşınma oranını ve amortisman düşülmüş net bina değerini anında hesaplayabilirsiniz. Yeni inşaat maliyeti referansı için İnşaat Maliyeti Hesaplama ve m² Birim Fiyatları ile İnşaat-Bina İmalat Yüzdeleri sayfalarımıza da göz atabilirsiniz.
1319 Sayılı Kanun ve Resmî Cetvel Uyumlu
Yapı ruhsatı / iskan tarihinden bugüne geçen yıl
Binanın bugün sıfırdan yapılması durumundaki toplam maliyeti
Bina Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Resmî Cetvel
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 31’inci maddesi gereğince yürürlüğe konulan ve 2 Aralık 1982 tarihli ve 17886 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Bina Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel aşağıda eksiksiz olarak sunulmuştur:
| İnşaat / Yapı Türü | 0–3 Yaş | 4–5 Yaş | 6–10 Yaş | 11–15 Yaş | 16–20 Yaş | 21–30 Yaş | 31–40 Yaş | 41–50 Yaş | 51–75 Yaş | 76+ Yaş |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Çelik Karkas – Betonarme Karkas Binalar | %4 | %6 | %10 | %15 | %20 | %25 | %32 | %40 | %50 | %60 |
| Yığma Kargir, Yığma Yarı Kargir Binalar | %6 | %8 | %12 | %18 | %25 | %32 | %40 | %50 | %60 | %70 |
| Ahşap, Taş Duvarlı (Çamur Harçlı) Binalar | %8 | %12 | %18 | %25 | %32 | %40 | %50 | %60 | %70 | %80 |
| Kerpiç ve Diğer Basit Binalar | %10 | %17 | %25 | %35 | %45 | %55 | %65 | %75 | %85 | %95 |
Bina Aşınma Payı Nedir ve Hangi Alanlarda Kullanılır?
Bina aşınma payı; bir yapının inşa edildiği tarihten itibaren zamanın geçmesi, dış hava koşulları, kullanım yıpranması, malzeme yorulması ve korozyon gibi etkenlerle değer kaybetmesini ifade eden teknik ve mali bir terimdir. Başlıca kullanım alanları şunlardır:
- Emlak Vergisi Matrahının Tespiti: Belediyeler bina vergi değerini belirlerken ilgili yılın Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ortak tebliğindeki inşaat maliyet bedelinden binanın yaşına göre yukarıdaki tablodan aşınma payını düşer.
- Kamulaştırma Davaları (2942 Sayılı Kanun): Karayolları, DSİ, belediyeler veya diğer kamu kurumları tarafından kamulaştırılan parseller üzerindeki binaların değeri belirlenirken, Yargıtay içtihatları doğrultusunda bayındırlık birim fiyatlarından aşınma payı düşülerek net bedel mahkemeye sunulur.
- Kentsel Dönüşüm ve Enkaz Bedeli: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilip yıkılacak binalarda bağımsız bölümlerin mevcut yapı değeri (enkaz değeri) bu oranlar esas alınarak hesaplanır. Yapının deprem güvenliği kriterleri için Binanın Depreme Dayanıklı Olduğu Nasıl Anlaşılır? rehberimize bakabilirsiniz.
- SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme (Maliyet Yaklaşımı): Emsal karşılaştırma yapılamayan fabrika, otel, özel amaçlı bina veya müstakil villaların değerlemesinde Yeniden Üretim Maliyeti – Aşınma Payı + Arsa Değeri formülü uygulanır.
Bina Aşınma Payı Nasıl Hesaplanır? (Örnek Formül)
Bina aşınma payı hesabında 3 temel parametre kullanılır:
- Binanın Brüt İnşaat Alanı (m²): Tapu, mimari proje veya belediye ruhsatındaki toplam kapalı alan.
- Yeni Yapım Birim Maliyeti (TL/m²): İlgili yılın Resmî Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti tebliğindeki yapı sınıfı pozu bedeli veya piyasa kaba+ince maliyeti (Güncel m² Yapı Maliyetleri).
- Cetveldeki Aşınma Payı Oranı (%): Binanın taşıyıcı türü ve fiili yaşına denk gelen oran.
• Yapı Türü: 25 yaşında betonarme karkas apartman dairesi
• İnşaat Alanı: 150 m² brüt alan
• Yeni İnşaat m² Bedeli: 20.000 TL/m² (Sıfır Yeniden Yapım Maliyeti = 150 × 20.000 = 3.000.000 TL)
• Aşınma Oranı (21–30 Yaş Betonarme): %25
• Düşülecek Aşınma Payı: 3.000.000 TL × %25 = 750.000 TL
• Aşınma Sonrası Net Yapı Değeri: 3.000.000 TL – 750.000 TL = 2.250.000 TL (Bu tutara arsa payı değeri ayrıca ilave edilir).
Binaların Faydalı ve Ekonomik Ömürleri
Yapı türüne göre binaların taşıyıcı sistem ömrü ile ekonomik olarak verimli kullanılabileceği faydalı ömür beklentileri farklıdır:
| Taşıyıcı Sistem Türü | Ortalama Ekonomik Ömür | Azami Yasal Aşınma Sınırı | Kritik Risk ve Bakım Faktörleri |
|---|---|---|---|
| Betonarme Karkas Yapılar | 50 – 75 Yıl | %60 (76 yaş üzeri) | Korozyon (demir paslanması), beton karbonatlaşması ve temel su yalıtımı eksikliği. |
| Çelik Karkas Binalar | 60 – 90 Yıl | %60 (76 yaş üzeri) | Korozyona karşı periyodik boyama ve yangın yalıtım kaplamaları. |
| Yığma Kargir Yapılar | 40 – 50 Yıl | %70 (76 yaş üzeri) | Taşıyıcı duvar harçlarının erimesi ve deprem çekme gerilmeleri çatlakları. |
| Ahşap ve Bağdadi Yapılar | 30 – 40 Yıl | %80 (76 yaş üzeri) | Nem, mantar, tahtakurusu ve yangın riski. |
| Kerpiç ve Basit Yapılar | 15 – 25 Yıl | %95 (76 yaş üzeri) | Yağmur, su baskını ve zemin oturmalarına karşı çok hassastır. |
Yargıtay Kararlarında ve Kamulaştırmada “Efektif Yaş” ve Tadilat İndirimi
Yargıtay 5. ve 18. Hukuk Dairelerinin yerleşik kararlarına göre, binanın inşa yılı eski olsa dahi yapıda esaslı tadilat, güçlendirme veya kapsamlı yenileme (çatı yenileme, tesisat değişimi, mantolama, pencere doğramaları ve kaplamaların yenilenmesi) yapılmışsa, resmî cetveldeki aşınma payı doğrudan uygulanamaz. Bu gibi durumlarda binanın fiziki durumu incelenerek “efektif yaş” (fiili yıpranma yaşı) belirlenir ve aşınma payı oranı %5 ila %15 oranında düşürülerek yapı sahibi lehine hakkaniyete uygun değer tespiti yapılır. Kaba ve ince işlerin yüzdesel ağırlığı için İnşaat İmalat Yüzdeleri cetvelimizi inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (Bina Aşınma Payı ve Yıpranma)
1. Betonarme binalarda aşınma payı en fazla yüzde kaç olabilir?
Resmî Gazete’de yayımlanan Aşınma Payı Cetveline göre, betonarme ve çelik karkas binalarda bina kaç yaşında olursa olsun (76 yaş ve üzerinde dahi olsa) uygulanabilecek azami aşınma payı oranı %60’tır. Kalan %40’lık kısım yapının taşıyıcı iskelet ve enkaz değerini temsil eder.
2. Bina aşınma payı hesaplanırken arsa payı değeri düşülür mü?
Hayır. Aşınma payı yalnızca binanın fiziki inşaat maliyetinden düşülür; arsa payı hiçbir zaman aşınmaz veya yıpranmaz. Taşınmazın toplam değeri = (Aşınma Düşülmüş Net Yapı Değeri) + (Arsa Değeri) formülüyle bulunur.
3. 10 yaşındaki bir apartman dairesinin aşınma payı ne kadardır?
Betonarme karkas bir binada 6–10 yaş grubu için yasal aşınma payı oranı %10’dur. Eğer bina 11 yaşına girmişse aşınma oranı %15 kademesine geçer.
4. Kentsel dönüşümde aşınma payı nasıl dikkate alınır?
Kentsel dönüşüm sürecinde yıkılacak binadaki hak sahiplerinin mevcut bina değerleri (enkaz bedeli) SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapı birim maliyetlerinden binanın yaşına göre aşınma payı düşülerek hesaplanır ve arsa payı değeriyle birleştirilir.
5. Bina güçlendirme yapıldığında aşınma payı değişir mi?
Evet. Statik güçlendirme ve kapsamlı renovasyon geçiren binalarda yapının taşıyıcı performansı ve ömrü uzadığı için değerleme uzmanları ve bilirkişiler binanın kronolojik yaşı yerine efektif yaşını esas alır ve aşınma payı oranını düşürür.
